Строительство и ремонт
Журнал для тех, кто начал строительство и ремонт.
Записи с меткой «новостройка»

Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма покупки квартир в новостройках

30.09.2020 - Статью опубликовал: prsupport | Добавить комментарий »

Счета эскроу постепенно становятся привычным продуктом на рынке новостроек. Застройщики и банки бойко адаптируются к новым условиям финансирования стройки. Чиновники же и депутаты фантазируют, как этот процесс можно усовершенствовать. Руки в общем чешутся.

фото: Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма покупки квартир в новостройках

В августе руководитель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов заявил, что дольщикам необходимо дать возможность пополнять частями эскроу-счета. Минстрой год назад тоже не исключал такой возможности, мол, если застройщики пойдут на это – пожалуйста. Но дальше слов дело не пошло.

Предложения по модернизации эскроу-механизма покупки квартир

Чуть больше года действует обязательная схема, когда деньги дольщиков не поступают напрямую застройщикам, а оказываются на специальных банковских счетах. Как ни странно, банки и строители довольно быстро договорились о работе в рамках нового законодательства. Чуть ли не ежедневно застройщики получают многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования.

Но не все так гладко. Нет-нет да и возникают предложения по улучшению эскроу-схемы, прежде всего застройщики лоббируют возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов – получать деньги не после окончания строительства, а разбить получение на несколько частей. Логика в этом есть, банки в свою очередь пока что не горят желанием расставаться с деньгами дольщиков до сдачи объекта в эксплуатацию. Но скорее всего будет найден какой-то взаимовыгодный компромисс.

Второе предложение как бы с другой стороны – деньги на эскроу-счета дольщик вносит поэтапно, к примеру, тремя частями в течение всего срока стройки, а это два-три года.

«Возможность пополнять эскроу-счета по частям будет в первую очередь интересна тем покупателям, которые имеют возможность платить в рассрочку, не прибегая к помощи ипотеки. Это люди со стабильным доходом выше среднего. Несомненно, они воспользуются таким предложением», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Банкиры в принципе не против: любой каприз за ваши деньги. «Сейчас застройщики не испытывают проблем с продажами, в условиях субсидированных программ, в том числе по ипотеке, но в случае спада покупательного спроса вопрос рассрочки будет для застройщиков актуален», – отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Но, как всегда, есть нюансы. «Для застройщика, который напрямую не пользуется деньгами дольщиков, все равно выгодно, чтобы ДДУ был оплачен полностью и деньги внесены на эскроу-счет, т.к. от величины наполнения эскроу-счетов зависит процентная ставка по проектному финансированию: чем больше наполнение, тем меньше ставка», – предупреждает Татьяна Хоботова.

«Если же говорить о ставках по проектному финансированию, то они напрямую зависят от суммы, внесенной на эскроу-счета. Соответственно, когда покупатели вносят сразу полную стоимость квартиры, сумма на счетах оказывается больше, а ставка – меньше. И хотя внесенные в рассрочку средства также суммируются, изначально ставка по проектному финансированию будет более высокой, и начнет снижаться по мере пополнения счетов, – говорит Надежда Калашникова и резюмирует: – Пополнение эскроу-счетов в рассрочку без возможности поэтапного их раскрытия – это еще один дисбаланс не в пользу застройщиков.



Как эскроу-новации отразились на цене квартир

Таким образом, инициатива Сергея Миронова, который бескорыстно беспокоится за дольщиков, может привести к увеличению себестоимости стройки, а такое увеличение застройщики компенсируют за счет дольщиков, повысив розничные цены. А цены уже из-за введения эскроу и проектного финансирования в классе масс-маркет подскочили на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за один квадратный метр. Это рекордный рост, констатируют аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В последний раз изменение стоимости квадратного метра на +12% было зафиксировано в 2014 году по итогам целого года. Но, как говорится, за все нужно платить. И дольщики платят за безопасность покупки дополнительный «налог» — именно с этой целью была предпринята реформа долевого строительства. С целью, конечно, уменьшения риска при покупке строящейся квартиры, а не с целью повышения стоимости жилья.

Транспортные перспективы Санкт-Петербурга: какие новостройки получат метро, дороги и подорожают

30.09.2020 - Статью опубликовал: prsupport | Добавить комментарий »

Стоимость новостройки в немалой степени определяется близостью к станциям метро, транспортной доступностью. Приятно, когда купленная в полях квартира вдруг обзаводится своей подземкой или удобным виадуком. Такое случается, но редко.

Про развитие метро в Петербурге без смеха сквозь слезы говорить сложно. Миллиарды потраченных денег и вот станция метро появляется возле стадиона или в промзоне, в которой никто не живет. Из последних в реальности реализованных крупных дорожных проектов – только скоростная магистраль в Москву, но она вряд ли способна улучшить жизнь обитателей каких-либо новостроек. Хотя часть ее и проходит возле ЖК «ЦДС Московский», новоселам от этого не легче.

фото: Транспортные перспективы: какие новостройки получат метро, дороги и подорожают

Новое метро – туманное будущее

Покупателю квартиры в Петербурге вряд ли стоит ориентироваться на строительство новых станций метро. Если планировать инвестиции лет этак на 10-20, то можно, но все равно без гарантий.

«Первые пять станций на Юго-Западе города планируется открыть разом в 2016 году, – писали уважаемые СМИ в 2011 году. – «Обводный канал – 2», «Черниговская» на Ташкентской улице (с пересадкой на «Московские Ворота»), «Путиловская» на углу улицы Васи Алексеева и улицы Маршала Говорова (с пересадкой на «Кировский завод»), «Броневая» (вблизи одноименной железнодорожной станции) и «Казаковская» (на пересечении проспектов Маршала Казакова и Маршала Жукова)». Как нетрудно заметить, ни одной из этих станций не появилось ни в 2016 году, ни спустя четыре года. Не скоро дождутся своей станции метро новоселы Янино, хотя вроде уже и место под нее было определено. Новоселам в Кудрово обещают свою станцию через пять лет, но стопроцентной гарантии вряд ли кто даст.

«Удобное транспортное сообщение и особенно наличие станции метро существенно повышает привлекательность локации в глазах покупателей недвижимости. Разница цен в домах возле метро и на удалении от подземки может составлять 5-10%, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – К сожалению, сегодня основное строительство доступного жилья ведется фактически на окраинах города. При этом развитие метро в Петербурге в отличие от Москвы идет очень медленно. За последние несколько лет было открыто всего пять станций. И перспективы районов новостроек, например, Каменки, юго-запада, Кудрово и других очень туманны. Объекты нашей компании в этом смысле имеют существенное преимущество: все они расположены в обжитых локациях недалеко от метро».

Ближайшая по времени запуска новая станция («Горный институт»), где возводятся новостройки, появится на пересечении 24-й линии и Большого проспекта Васильевского острова. Повезет комплексам бизнес-класса МФК «Avenue-Apart на Малом» и ЖК «Малая Франция», но новоселы этих комплексов вряд ли оценят это везение: они бывают в метро несколько раз в жизни.

Еще две станции — «Путиловская» и «Юго-Западная» («Казаковская») на Коричневой ветке станут полезными жителям уже застроенных районов Петербурга. Новостроек здесь нет.

В перспективе после 2025 года должна появиться станция «Боровая» возле ЖК «Первый квартал» Ligovsky City, но за это время уже даже президент может успеть смениться.

Скоростной поезд

Сейчас большинству новоселов стоит ориентироваться на наземную транспортную доступность и развитие общественного транспорта с привязкой к ближайшей станции метро, уже существующей. Но и темпы реализации различных надземных программ и обещаний чиновников не внушают оптимизма. Проект скоростного трамвая «Чижик» реализовывался почти 14 лет!

Не более реалистичными выглядят планы «РЖД» по развитию сети электричек, которые оцениваются в сумму более полутриллиона рублей. Представлена пока что только концепция, без четкого плана реализации и финансирования. «РЖД» предлагает два маршрута — Д1 и Д2. Первый начинается в Белоострове, проходит через «Лахта центр», Пискарёвку, Ладожский вокзал, сворачивает на железнодорожные пути Балтийского направления и выходит к аэропорту Пулково. От Пулково маршрут Д1 идет в Лигово и Ораниенбаум. Маршрут Д2 начинается в Токсово. В районе Шафировского проспекта он соединяется с Д1, а перед Пулково уходит в Гатчину. Таким образом обеспечивается связь с центром Петербурга динамично развивающихся территорий Ленобласти, в том числе районов массовой жилой застройки.

К слову сказать, модернизация железнодорожной инфраструктуры и приспособление ее для внутригородских перевозок в Москве оказало влияние на цены. К примеру, жилье вблизи первых Московских центральных диаметров (МЦД) подорожало за 2019 год в среднем на 10-14%, при этом в отдельных локациях квадратный метр вырос в цене на 40%, рассказывали эксперты.

Узлы квартирного роста

Есть и другие проекты, которые могут повлиять на рынок новостроек, но тоже небыстро, в частности создание транспортно-пересадочных узлов. Появление, к примеру, в Кудрово крупного ТПУ, куда войдут будущая станция метро, вестибюль которой запланирован у ТРЦ «МЕГА Дыбенко», железнодорожная платформа южнее Кудровского проезда, стоянка для маршруток, автовокзал, перехватывающие парковки и прочее, – все это, несомненно, добавит этой локации ценности. Но для инвестирования нужно набраться терпения в пять-десять лет, чтобы потом снять самые жирные сливки, если они образуются.

С ТПУ вообще происходит удивительная вещь: их проектируют, о них заявляют на совещаниях, но дальше слов и презентаций дело не двигается. В 2015 году сообщалось, что петербургские власти определили перечень 11 транспортно – пересадочных узлов, развивать которые предполагается в первую очередь: Сенная площадь, Пулково, Балтийская, Купчино, Южная, Рыбацкое, Площадь Ленина, Удельная, Парнас, Балтийская жемчужина, Путиловская. Так до первой очереди спустя почти 10 лет руки и не дошли. К примеру, открыть ТПУ в Девяткино собирались к футбольному Чемпионату мира. Соглашение с инвестором было подписано только на ПМЭФ-2018. Вложить деньги в инфраструктуру согласилась челябинская компания «Первая транспортная корпорация», а ООО «Яндекс.Автобусы» поможет с цифровой платформой. И опять – пшик.

Несмотря на то, что кроме «Чижика» за последние годы не удалось реализовать ни одного крупного транспортного проекта, планов громадьё. В этом году началось проектирование ТПУ в Сертолово на Индустриальной улице, что, возможно, когда-то даст толчок к активизации здесь строительства. А пока что здесь ничего не строят.

ГК «Арсенал-недвижимость» в августе презентовал проект строительства трамвайной линии, соединяющей транспортно-пересадочные узлы «Парнас» и «Девяткино» через Бугры, где «Арсенал» строит ЖК «Энфилд». Но проект отправили на доработку. Да и соединять пока что нечего.

Из-за невнятности транспортного будущего жилых комплексов прогнозировать рост цен на этапе покупки строящейся квартиры – занятие как минимум уровня компетенции дельфийского оракула. Скорее нужно учитывать развитие всей локации в целом, потенциал ее развития с точки зрения благоустройства, наличия социальной инфраструктуры и прочее. Или вкладывать деньги в валюту – она растет стабильно.

Итоги трех кварталов: как застройщики победили коронавирус

29.09.2020 - Статью опубликовал: prsupport | Добавить комментарий »

Парадоксально, но рынок новостроек показывает рост. Несмотря на пандемию, коронавирус и снижение доходов населения. Даже провалы в продажах позволили застройщикам зарабатывать и излучать оптимизм.

фото: Итоги трех кварталов: как застройщики победили коронавирус

Шоком для многих стали публичные финансовые результаты двух крупнейших российских компаний – «Группа компаний ПИК» и «Группы ЛСР». Вместо существенного спада продаж и, соответственно, снижения спроса «Группа компаний ПИК» увеличила свои доходы по итогам полугодия в два раза, до 18 млрд рублей. У «Группы ЛСР» прибыль выросла на 38%, до 2,5 млрд рублей. Кроме этого, оба застройщика зафиксировали рост средних цен квадратного метра – на 9-11%.

К слову, именно президент «ПИКа» Сергей Гордеев в разгар пандемии в апреле на совещании у Владимира Путина уверял президента, что для строителей настали трудные времена, падение продаж составляет 70% (по итогам года «ПИК» увеличил выручку на 33,7%, до 138,5 млрд рублей). Возможно, как раз эта встреча заставила федеральных чиновников оперативно запустить ипотеку с господдержкой по ставке 6,5% – именно эта дешевая массовая ипотека, по мнению почти всех экспертов, не позволило рынку новостроек пасть жертвой коронавируса. Но не только крупнейшие застройщики с оптимистичными показателями пережили коронавирусный карантин в этом году.

Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»:

– Мы положительно оцениваем итоги девяти месяцев работы нашего холдинга. За три квартала 2020 года наша компания реализовала на 64% больше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом сумма заключенных договоров выросла на 77%. Наиболее активным спрос был в летние месяцы, что необычно, так как это время года традиционно считается низким сезоном. Всплеск покупательской активности во многом связан с запуском программы льготной ипотеки. На ее долю приходится 90% всех ипотечных сделок в нашей компании. В целом, ипотеку в 2020-году покупатели используют чаще, чем в 2019-м. Общая доля ипотечных сделок в объеме продаж за девять месяцев увеличилась на 15% и сегодня составляет 78%.

Увеличение спроса также связано с реакцией покупателей на кризисные явления в экономике. Из-за нестабильности, связанной с пандемией и с ослаблением рубля, многие задумываются о сохранении своих средств и выбирают недвижимость, как наиболее надежный способ вложения денег.

Еще один тренд этого года – увеличение средней площади продаваемых квартир в проектах комфорт-класса на 15%, что также можно отнести к последствиям запуска льготной ипотеки. С учетом снижения кредитной нагрузки покупатели готовы увеличить бюджет в пользу квартиры большей площади, чем изначально планировали.

Мы не меняли своих планов по развитию компании во всех регионах присутствия. В апреле мы вывели на рынок Петербурга апартаменты бизнес-класса Promenade рядом с метро «Фрунзенская», а в сентябре стартовали продажи во второй очереди ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон» в Приморском районе. Мы также приступили к реализации проекта в новом сегменте офисной недвижимости – это бизнес-центр класса А «Аквилон LINKS». До конца года мы планируем увеличить портфель петербургских проектов еще на 200 тыс.кв. м недвижимости. В Москве мы также значительно расширили свое присутствие – холдинг приобрел два крупных жилых проекта в районе Митино и на Рязанском проспекте.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

– Продажи нашей компании уверенно растут с мая по август. Таким образом, последний месяц лета стал для нас рекордным. Это объясняется тем, что все больше людей торопятся приобрести квартиру по программе льготной ипотеки. Также определенную роль сыграло послабление ограничений, связанных с пандемией. За лето 2020 года в ГК «КВС» было продано на 46% больше жилья, чем за лето 2019 года.

Другая тенденция этого лета и осени — большое количество инвестиционных сделок на фоне рекордно выгодных ставок по ипотеке. В ГК «КВС» сейчас более четверти клиентов приобретают квартиры с целью сохранить деньги или заработать

В сентябре и октябре мы ожидаем продаж примерно на таком же уровне, что сейчас. В ноябре, если ипотеку с господдержкой отменят, строительный рынок ждет снижение спроса.

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»:

– Темпы продаж в регионах нашего присутствия (Пенза, Тверь, Анапа) в основном показывают уверенный рост по сравнению с предыдущим кварталом. Например, в Анапе, где мы реализуем курортный комплекс Holiday HOUSE, третий квартал по показателям превзошел второй. Это обусловлено рядом факторов:

  • сдвигом начала туристического сезона практически на два месяца, во время которого люди присматривают квартиры для покупок
  • возможность приобретения квартиры удаленно
  • опасение, что начнется вторая волна пандемии, и люди начинают присматривать себе комфортное место, где эту волну можно переждать.

Также это может быть связано с заканчивающимся сроком действия льготной ипотеки 1 ноября и снижением доходности вкладов по депозитам — у нас довольно большой процент частных инвесторов, которые интересуются возможностью инвестировать в курортную недвижимость – около 30%.

Пандемия не оказала серьезного влияния на региональный рынок жилой недвижимости в целом, напротив, региональный рынок сегодня демонстрирует уверенный рост продаж, которых в этом году больше, чем в предыдущем несмотря на то, что некоторые наши объекты продаются значительно дороже – на 15-20%.

Жанна Шевченко, директор по маркетингу и продажам компании «Страна девелопмент»:

– В III квартале мы зафиксировали существенный рост продаж в своем апарт-комплексе «Донской квартал», они выросли более чем на 20% по отношению к прошлому кварталу.

Если говорить о рынке в целом — рынки справились с отложенным спросом. На положительную динамику, которая составила в среднем 25% прироста, благоприятно повлияли субсидированная ипотечная ставка и программа господдержки.

Особенно заметен рост интереса к такой недвижимости как апартаменты. В нашем апарт-комплексе «Донской квартал» мы зафиксировали следующие показатели: в июле рост продаж составил +10%, в августе и сентябре +23%. Доля сделок с привлечением ипотеки – 45%. Динамика цен составила +10% относительно прошлого квартала.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Первое полугодие стало непростым для рынка недвижимости. Введение режима самоизоляции в первые недели существенно обрушило спрос на жилье. Правда, довольно быстро участники рынка наладили механизм удаленных продаж, заработала система онлайн-регистрации сделок. В результате к моменту возвращения к стандартному режиму работы цены вернулись на прежний уровень, а в настоящий момент существенно превысили показатели начала марта. В нашей компании уровень продаж в июне – августе сопоставим с показателем прошлого года.

Серьезным стимулом спроса стала программа льготной ипотеки, и сейчас доля ипотечных сделок достигает 80% от общего объема. С одной стороны, это плюс: квартиры стали покупать даже те, кто раньше не был готов вписываться в долгосрочны кредит. Даже некоторые инвесторы приобретают недвижимость в ипотеку: выгода от такой сделки превышает проценты по кредиту. Сыграл роль и отложенный спрос: не все покупатели оказались морально готовы к онлайн-покупкам.

Количество новых проектов на рынке, действительно, сокращается. Но вызвано это не пандемией, а вступившими в силу год назад поправками к 214-ФЗ. Сейчас реализовывать крупные проекты стало намного сложнее и дороже. Тем не менее, мы недавно вывели на рынок новый ЖК «Поэт» в Выборгском районе. В планах есть и другие объекты, но они пока находятся на стадии проектирования и говорить о них преждевременно.

Еще по теме:



Copyright © 2006 - 2020 Строительство и ремонт. Все авторские права защищены законом. | Информация о хостинге блога
При использовании материалов сайта гиперссылка (для печатных изданий - ссылка) на www.stroitelstvo-domov.net/articles обязательна!
Этот сайт может служить только для образовательных и информационных целей и не может рассматриваться, как профессиональная консультация по строительству и ремонту. За последней Вам следует ВСЕГДА обращаться к Вашему личному консультанту или профессионалу, которым Вы доверяете. Вся ответственность за строительство и ремонт дома лежит полностью на Ваших плечах.

Business Key Top Sites Яндекс.Метрика