Строительство и ремонт
Журнал для тех, кто начал строительство и ремонт.
Записи с меткой «Оценка недвижимости»

Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма покупки квартир в новостройках

30.09.2020 - Статью опубликовал: prsupport | Добавить комментарий »

Счета эскроу постепенно становятся привычным продуктом на рынке новостроек. Застройщики и банки бойко адаптируются к новым условиям финансирования стройки. Чиновники же и депутаты фантазируют, как этот процесс можно усовершенствовать. Руки в общем чешутся.

фото: Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма покупки квартир в новостройках

В августе руководитель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов заявил, что дольщикам необходимо дать возможность пополнять частями эскроу-счета. Минстрой год назад тоже не исключал такой возможности, мол, если застройщики пойдут на это – пожалуйста. Но дальше слов дело не пошло.

Предложения по модернизации эскроу-механизма покупки квартир

Чуть больше года действует обязательная схема, когда деньги дольщиков не поступают напрямую застройщикам, а оказываются на специальных банковских счетах. Как ни странно, банки и строители довольно быстро договорились о работе в рамках нового законодательства. Чуть ли не ежедневно застройщики получают многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования.

Но не все так гладко. Нет-нет да и возникают предложения по улучшению эскроу-схемы, прежде всего застройщики лоббируют возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов – получать деньги не после окончания строительства, а разбить получение на несколько частей. Логика в этом есть, банки в свою очередь пока что не горят желанием расставаться с деньгами дольщиков до сдачи объекта в эксплуатацию. Но скорее всего будет найден какой-то взаимовыгодный компромисс.

Второе предложение как бы с другой стороны – деньги на эскроу-счета дольщик вносит поэтапно, к примеру, тремя частями в течение всего срока стройки, а это два-три года.

«Возможность пополнять эскроу-счета по частям будет в первую очередь интересна тем покупателям, которые имеют возможность платить в рассрочку, не прибегая к помощи ипотеки. Это люди со стабильным доходом выше среднего. Несомненно, они воспользуются таким предложением», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Банкиры в принципе не против: любой каприз за ваши деньги. «Сейчас застройщики не испытывают проблем с продажами, в условиях субсидированных программ, в том числе по ипотеке, но в случае спада покупательного спроса вопрос рассрочки будет для застройщиков актуален», – отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Но, как всегда, есть нюансы. «Для застройщика, который напрямую не пользуется деньгами дольщиков, все равно выгодно, чтобы ДДУ был оплачен полностью и деньги внесены на эскроу-счет, т.к. от величины наполнения эскроу-счетов зависит процентная ставка по проектному финансированию: чем больше наполнение, тем меньше ставка», – предупреждает Татьяна Хоботова.

«Если же говорить о ставках по проектному финансированию, то они напрямую зависят от суммы, внесенной на эскроу-счета. Соответственно, когда покупатели вносят сразу полную стоимость квартиры, сумма на счетах оказывается больше, а ставка – меньше. И хотя внесенные в рассрочку средства также суммируются, изначально ставка по проектному финансированию будет более высокой, и начнет снижаться по мере пополнения счетов, – говорит Надежда Калашникова и резюмирует: – Пополнение эскроу-счетов в рассрочку без возможности поэтапного их раскрытия – это еще один дисбаланс не в пользу застройщиков.



Как эскроу-новации отразились на цене квартир

Таким образом, инициатива Сергея Миронова, который бескорыстно беспокоится за дольщиков, может привести к увеличению себестоимости стройки, а такое увеличение застройщики компенсируют за счет дольщиков, повысив розничные цены. А цены уже из-за введения эскроу и проектного финансирования в классе масс-маркет подскочили на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за один квадратный метр. Это рекордный рост, констатируют аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В последний раз изменение стоимости квадратного метра на +12% было зафиксировано в 2014 году по итогам целого года. Но, как говорится, за все нужно платить. И дольщики платят за безопасность покупки дополнительный «налог» — именно с этой целью была предпринята реформа долевого строительства. С целью, конечно, уменьшения риска при покупке строящейся квартиры, а не с целью повышения стоимости жилья.

Транспортные перспективы Санкт-Петербурга: какие новостройки получат метро, дороги и подорожают

30.09.2020 - Статью опубликовал: prsupport | Добавить комментарий »

Стоимость новостройки в немалой степени определяется близостью к станциям метро, транспортной доступностью. Приятно, когда купленная в полях квартира вдруг обзаводится своей подземкой или удобным виадуком. Такое случается, но редко.

Про развитие метро в Петербурге без смеха сквозь слезы говорить сложно. Миллиарды потраченных денег и вот станция метро появляется возле стадиона или в промзоне, в которой никто не живет. Из последних в реальности реализованных крупных дорожных проектов – только скоростная магистраль в Москву, но она вряд ли способна улучшить жизнь обитателей каких-либо новостроек. Хотя часть ее и проходит возле ЖК «ЦДС Московский», новоселам от этого не легче.

фото: Транспортные перспективы: какие новостройки получат метро, дороги и подорожают

Новое метро – туманное будущее

Покупателю квартиры в Петербурге вряд ли стоит ориентироваться на строительство новых станций метро. Если планировать инвестиции лет этак на 10-20, то можно, но все равно без гарантий.

«Первые пять станций на Юго-Западе города планируется открыть разом в 2016 году, – писали уважаемые СМИ в 2011 году. – «Обводный канал – 2», «Черниговская» на Ташкентской улице (с пересадкой на «Московские Ворота»), «Путиловская» на углу улицы Васи Алексеева и улицы Маршала Говорова (с пересадкой на «Кировский завод»), «Броневая» (вблизи одноименной железнодорожной станции) и «Казаковская» (на пересечении проспектов Маршала Казакова и Маршала Жукова)». Как нетрудно заметить, ни одной из этих станций не появилось ни в 2016 году, ни спустя четыре года. Не скоро дождутся своей станции метро новоселы Янино, хотя вроде уже и место под нее было определено. Новоселам в Кудрово обещают свою станцию через пять лет, но стопроцентной гарантии вряд ли кто даст.

«Удобное транспортное сообщение и особенно наличие станции метро существенно повышает привлекательность локации в глазах покупателей недвижимости. Разница цен в домах возле метро и на удалении от подземки может составлять 5-10%, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – К сожалению, сегодня основное строительство доступного жилья ведется фактически на окраинах города. При этом развитие метро в Петербурге в отличие от Москвы идет очень медленно. За последние несколько лет было открыто всего пять станций. И перспективы районов новостроек, например, Каменки, юго-запада, Кудрово и других очень туманны. Объекты нашей компании в этом смысле имеют существенное преимущество: все они расположены в обжитых локациях недалеко от метро».

Ближайшая по времени запуска новая станция («Горный институт»), где возводятся новостройки, появится на пересечении 24-й линии и Большого проспекта Васильевского острова. Повезет комплексам бизнес-класса МФК «Avenue-Apart на Малом» и ЖК «Малая Франция», но новоселы этих комплексов вряд ли оценят это везение: они бывают в метро несколько раз в жизни.

Еще две станции — «Путиловская» и «Юго-Западная» («Казаковская») на Коричневой ветке станут полезными жителям уже застроенных районов Петербурга. Новостроек здесь нет.

В перспективе после 2025 года должна появиться станция «Боровая» возле ЖК «Первый квартал» Ligovsky City, но за это время уже даже президент может успеть смениться.

Скоростной поезд

Сейчас большинству новоселов стоит ориентироваться на наземную транспортную доступность и развитие общественного транспорта с привязкой к ближайшей станции метро, уже существующей. Но и темпы реализации различных надземных программ и обещаний чиновников не внушают оптимизма. Проект скоростного трамвая «Чижик» реализовывался почти 14 лет!

Не более реалистичными выглядят планы «РЖД» по развитию сети электричек, которые оцениваются в сумму более полутриллиона рублей. Представлена пока что только концепция, без четкого плана реализации и финансирования. «РЖД» предлагает два маршрута — Д1 и Д2. Первый начинается в Белоострове, проходит через «Лахта центр», Пискарёвку, Ладожский вокзал, сворачивает на железнодорожные пути Балтийского направления и выходит к аэропорту Пулково. От Пулково маршрут Д1 идет в Лигово и Ораниенбаум. Маршрут Д2 начинается в Токсово. В районе Шафировского проспекта он соединяется с Д1, а перед Пулково уходит в Гатчину. Таким образом обеспечивается связь с центром Петербурга динамично развивающихся территорий Ленобласти, в том числе районов массовой жилой застройки.

К слову сказать, модернизация железнодорожной инфраструктуры и приспособление ее для внутригородских перевозок в Москве оказало влияние на цены. К примеру, жилье вблизи первых Московских центральных диаметров (МЦД) подорожало за 2019 год в среднем на 10-14%, при этом в отдельных локациях квадратный метр вырос в цене на 40%, рассказывали эксперты.

Узлы квартирного роста

Есть и другие проекты, которые могут повлиять на рынок новостроек, но тоже небыстро, в частности создание транспортно-пересадочных узлов. Появление, к примеру, в Кудрово крупного ТПУ, куда войдут будущая станция метро, вестибюль которой запланирован у ТРЦ «МЕГА Дыбенко», железнодорожная платформа южнее Кудровского проезда, стоянка для маршруток, автовокзал, перехватывающие парковки и прочее, – все это, несомненно, добавит этой локации ценности. Но для инвестирования нужно набраться терпения в пять-десять лет, чтобы потом снять самые жирные сливки, если они образуются.

С ТПУ вообще происходит удивительная вещь: их проектируют, о них заявляют на совещаниях, но дальше слов и презентаций дело не двигается. В 2015 году сообщалось, что петербургские власти определили перечень 11 транспортно – пересадочных узлов, развивать которые предполагается в первую очередь: Сенная площадь, Пулково, Балтийская, Купчино, Южная, Рыбацкое, Площадь Ленина, Удельная, Парнас, Балтийская жемчужина, Путиловская. Так до первой очереди спустя почти 10 лет руки и не дошли. К примеру, открыть ТПУ в Девяткино собирались к футбольному Чемпионату мира. Соглашение с инвестором было подписано только на ПМЭФ-2018. Вложить деньги в инфраструктуру согласилась челябинская компания «Первая транспортная корпорация», а ООО «Яндекс.Автобусы» поможет с цифровой платформой. И опять – пшик.

Несмотря на то, что кроме «Чижика» за последние годы не удалось реализовать ни одного крупного транспортного проекта, планов громадьё. В этом году началось проектирование ТПУ в Сертолово на Индустриальной улице, что, возможно, когда-то даст толчок к активизации здесь строительства. А пока что здесь ничего не строят.

ГК «Арсенал-недвижимость» в августе презентовал проект строительства трамвайной линии, соединяющей транспортно-пересадочные узлы «Парнас» и «Девяткино» через Бугры, где «Арсенал» строит ЖК «Энфилд». Но проект отправили на доработку. Да и соединять пока что нечего.

Из-за невнятности транспортного будущего жилых комплексов прогнозировать рост цен на этапе покупки строящейся квартиры – занятие как минимум уровня компетенции дельфийского оракула. Скорее нужно учитывать развитие всей локации в целом, потенциал ее развития с точки зрения благоустройства, наличия социальной инфраструктуры и прочее. Или вкладывать деньги в валюту – она растет стабильно.

Еще по теме:



Copyright © 2006 - 2020 Строительство и ремонт. Все авторские права защищены законом. | Информация о хостинге блога
При использовании материалов сайта гиперссылка (для печатных изданий - ссылка) на www.stroitelstvo-domov.net/articles обязательна!
Этот сайт может служить только для образовательных и информационных целей и не может рассматриваться, как профессиональная консультация по строительству и ремонту. За последней Вам следует ВСЕГДА обращаться к Вашему личному консультанту или профессионалу, которым Вы доверяете. Вся ответственность за строительство и ремонт дома лежит полностью на Ваших плечах.

Business Key Top Sites Яндекс.Метрика