Ключевой тренд 2026 года — нарастающий дисбаланс между предложением и спросом
Аналитики экосистемы Kalinka и девелопера STENOY подвели итоги на элитном рынке Москвы за 9 месяцев 2026 года: покупательская активность в 3 квартале 2026 года начала восстанавливаться, но предложение растёт быстрее спроса — рынок переходит в состояние «рынка покупателя».
По данным аналитиков Kalinka, за 9 месяцев 2026 года на первичном рынке элитного жилья Москвы зафиксировано 1301 сделка — на 13% меньше, чем за аналогичный период 2025 года (1494 сделки). При этом общая площадь реализованных лотов сократилась на 26% — с 179 тыс. до 133 тыс. кв. м. Динамика объясняется структурным сдвигом: покупатели всё чаще выбирают более компактные лоты в новых проектах, выходящих по стартовым ценам.
В разрезе сегментов картина неоднородна. В премиум-классе за 9 месяцев количество сделок снизилось на 8% (с 1238 до 1141), тогда как в делюкс-сегменте зафиксировано снижение на 38% (с 256 до 160 сделки). Средневзвешенная цена сделки в целом по элитному сегменту снизилась на 4% — с 1,43 до 1,37 млн руб. за кв. м, что связано с выходом большого количества новых премиальных проектов по стартовым ценам.
«Мы наблюдаем классическую картину переходного рынка: спрос восстанавливается в 3 квартале 2026 по сравнению с низкими показателями 1-го полугодия 2026, но предложение растёт быстрее. За 9 месяцев 2026 года на рынок вышли уже 20 новых проектов — против 12 за весь 2025 год. До конца года заявлено ещё около 8. Это создаёт принципиально новую конкурентную среду, где выигрывает не тот, кто просто строит, а тот, кто предлагает продукт, соответствующий реальным запросам покупателя», — отметила Екатерина Румянцева, основатель и президент экосистемы Kalinka.
Ключевой тренд 2026 года — нарастающий дисбаланс между предложением и спросом. Объём предложения в элитном сегменте вырос на 24% за год — с 4 173 до 5 163 лотов. Наиболее заметный рост — в премиум-классе за счет выхода большого количества новых проектов: +35% (с 2 729 до 3 688 лотов). В делюкс-сегменте прирост минимален — +2%.
Средневзвешенная цена предложения по итогам сентября 2026 года выросла незначительно — на 1% за год, до 2,16 млн руб. за кв. м. Как отмечают аналитики Kalinka, это связано не со снижением цен в проектах, а с выходом новых объектов по стартовым ценам. Девелоперы умеренно повышают цены в рамках роста строительной готовности.
«Ценовая динамика сегодня — это не история про рост или падение. Это история про структуру предложения. На рынок выходит много новых проектов по привлекательным стартовым ценам, и это формирует новую реальность: покупатель получает выбор, которого не было последние несколько лет. В таких условиях девелоперу недостаточно просто выйти на рынок — нужно чётко понимать, кому и что он продаёт», — рассказал Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy.
Аналитики Kalinka зафиксировали заметные изменения в географии спроса. По итогам 9 месяцев 2026 года лидерами по числу сделок стали районы: Пресненский район (292 сделки), район Аэропорт (257 сделок) и Хорошево-Мневники (158 сделок). При этом ряд локаций продемонстрировал значительный рост относительно 2025 года, например Басманный район — 61 сделка (рост с 6).
Наибольший рост цен за год зафиксирован в Таганском районе (+71%) за счет выхода нового премиального проекта «Тессинский 5» и районе Якиманка (+38%), в остальных районах рост составил до 15%. При этом Басманный район показал снижение средней цены сделки на 26% — с 1,7 до 1,3 млн руб. за кв. м, что связано с выходом новых проектов по стартовым ценам.
«Мы видим, как меняется карта премиального спроса. Районы, которые ещё недавно считались «второстепенными» для высокобюджетного сегмента, сегодня становятся точками притяжения. Это связано с комплексным развитием территорий: новые деловые кластеры, благоустройство набережных, транспортная доступность. Именно в этой логике STENOY развивает свои проекты — ARTEL в Преображенском, ORO в Красносельском районе, EDEL в Марьиной Роще. Мы видим, что покупатель готов рассматривать эти локации наравне с традиционным центром, если там есть качественный продукт и продуманная среда», — подчёркивает Илья Фролов.
По оценкам аналитиков Kalinka, при сохранении текущей динамики объём нереализованных остатков в элитных проектах достигнет 1,7 млн кв. м или 15,2 тыс. лотов по итогам 2026 года. Срок их полной реализации — при отсутствии новых стартов — составит 8 лет.
По итогам 2025 года нереализованный объём составлял 1,3 млн кв. м (10,2 тыс. лотов), из которых в открытой экспозиции было представлено 583 тыс. кв. м (46%). Совокупный спрос за год достиг 251 тыс. кв. м (2,2 тыс. лотов) — это 17% от доступного объёма.
“В 2026 году ситуация ухудшается: за первое полугодие спрос составил 84 тыс. кв. — на 33% ниже показателя первого полугодия 2025 года. Во втором полугодии аналитики ожидают роста на 10–15% за счёт выхода новых проектов по стартовым ценам и традиционной активности в четвёртом квартале, но суммарный годовой показатель всё равно окажется ниже уровня 2025 года — порядка 188 тыс. кв. м (-25%)”, — отметила Екатерина Румянцева, основатель и президент экосистемы Kalinka.
