Москва: 35% высокобюджетных квартир продается в проектах, которые вышли в 2022 г.
Показатели спроса на рынке недвижимости элит- и премиум-класса все еще не вернулись к докризисному состоянию. Сегмент высокобюджетного жилья потерял часть своей аудитории, которая направила свое внимание в том числе и на другие рынки. Тем не менее, покупатели сохранили интерес к новинкам: треть всех сделок, заключенных с начала 2023 г., относится к премьерным проектам предыдущего сезона. При этом наибольшей популярностью пользуются комплексы, где преобладают умеренные ценники (в среднем до 600 тыс. рублей за квадратный метр). К таким выводам пришли эксперты ИЖК СОЮЗ, Группы «Родина».
За период с середины января по начало марта 2023 г. продажи элитной и премиальной недвижимости были зафиксированы в 24 новостройках. Годом ранее адресная сеть насчитывала 37 комплексов. Эта группировка на две трети состояла из проектов, которые стартовали еще до 2020 г. Едва ли не в половине случаев рыночный стаж и вовсе превышал три года. Большинство комплексов опирались на крайне узкую клиентскую базу. Так, предложение с чеком до 50 млн рублей экспонировались лишь по 18 адресам. Ареал юнитов стоимостью ниже 30 млн рублей был еще меньше – 12 адресов. Очевидно, что фонд высокобюджетного жилья постепенно «стареет», дорожает и сокращается, что негативно сказалось на темпах его реализации. Однако это не единственная причина снижения спроса: индустрии явно не хватает представителей среднего и выше среднего класса, которые отложили покупку. Оставшаяся аудитория не испытывает проблем с платежеспособностью, но ее энтузиазм трансформировался. Средства направляются исключительно на конкретные категории юнитов. В частности, усилился спрос на самое свежее предложение. Каждая третья новостройка из тех, где зафиксированы сделки с дорогой недвижимостью, находится на рынке менее одного года. Среди проектов-дебютантов распределено 35% реализованных лотов элит- и премиум-класса.
«Запуск нового проекта всегда создает как минимум точку интереса, особенно, если речь идет про обладателей крупных и сверхкрупных бюджетов. Это, как правило, весьма искушенная публика. Они уже все видели, они в курсе имеющихся условий, они прекрасно представляют себе состав экспозиции. И по каким-то причинам их не устраивает то, что уже есть на рынке. Эти покупатели хотят дождаться альтернативных вариантов – в другой локации или другой ценовой категории, возможно, с другими потребительскими характеристиками. Также не нужно забывать, что чем новее проект, тем ближе он к передовым трендам и концепциям. Он в большей степени отвечает запросам и потребностям современного горожанина», – объясняет Владимир Щекин. Эксперт добавляет, что ряды потенциальных покупателей покинули, прежде всего, самые состоятельные граждане. Поэтому структура предложения нуждается в перенастройке баланса и наращивании доли объектов с ценником в 25-50 млн рублей.
В реалиях 2023 г. спрос явно смещен в сторону наиболее доступной части экспозиции. На долю проектов, где средний прайс квадратного метра не превышает 500 тыс. рублей, приходится без малого четверть всех покупок. Каждый второй клиент выбирает для проживания новостройку, где ценовой показатель варьируется от 500 до 600 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры и апартаменты дороже 1 млн рублей за квадратный метр покупаются довольно редко – лишь в одном случае из десяти.
Некоторые жилые комплексы оказались на пересечении двух обозначенных трендов. Конкретный пример — проект на северо-востоке Москвы (Ростокино), который поступил в городскую экспозицию летом 2022 г. На сегодняшний день двухкомнатную квартиру (62,7 кв. м) с гардеробной, гостевым санузлом и увеличенной ванной здесь можно приобрести за 29,8 млн рублей. Крупногабаритная «трешка» (104,0 кв. м), в планировку которой заложены кабинет и мастер-спальня, стоит 43,7 млн рублей.
Отдельно следует остановиться на изменениях в географической структуре спроса. По состоянию на первые месяцы 2023 г. 78% аудитории тяготеет к премиальным новостройкам за пределами Третьего транспортного кольца. Этот показатель постепенно приближается к пропорции, характерной для начала прошлого сезона (82%). Большую часть сезона 2022 года она колебалась в границах 64-75%. Доля комплексов, расположенных в поясе между ТТК и Садовым кольцом, зимой 2023 г. вновь вернулась к «нормативным» 20+ %. Этому предшествовало резкое расширение до аномальных 30% в октябре-декабре 2022 г. Внутри Садового кольца активность покупателей почти замерла: если в 2022 г. квартальный объем сделок измеряется десятками (3-6% от общего показателя), то в 2023-м – единицами (1% от общего показателя).
«Коротко говоря, покупатели в 2023 г. явно отдают предпочтение относительно доступным и относительно новым объектам высокобюджетной недвижимости. Однако подобный продукт встречается далеко не везде, а по сути, лишь в считаных локациях (например, рядом с ТПУ «Ботанический сад»). Покупательская аудитория в целом привыкла, что основной фонд премиальной недвижимости вынесен за внутренние границы ТТК, но застройщикам придется побороться за ее симпатии. А для этого необходимо вкладываться в социальную инфраструктуру и создавать уникальные точки притяжения по сути не квадратные метры, а программу для жизни каждого члена семьи», – констатирует Владимир Щекин.
Дорогие. Жилые. Популярные. Почему кластеры более востребованы у покупателей и как здесь изменилась цена за квадратный метр?
В прошлом сезоне указанный формат получил дальнейшее развитие – и количественное, и концептуальное. Его представленность в структуре предложения существенно расширилась. Высокая востребованность привела к значительному подъему цен на жилье в кластерах. Причем темпы подорожания в два раза превзошли среднерыночные показатели.
Кластерная модель застройки стала новым этапом эволюции формата, который принято называть «комплексным освоением территорий». Инфраструктурное наполнение в этом случае определяется не только формальными нормативами, но и принципами современного урбанизма. Покупатель должен получить максимально сбалансированный по своим характеристикам продукт, а город – высококачественную среду, которая отличается многообразием составляющих ее элементов. Так, помимо стандартных школ, детских садов и спортивных площадок в жилых кластерах могут фигурировать поликлиники, медицинские центры, инновационные комплексы для всестороннего физического развития детей и взрослых, деловые центры, технопарки, крупные ландшафтные объекты, специализированные учебные заведения, арт-пространства. В рамках одного из проектов в Новой Москве запланировано открытие Центра художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академии единоборств Fight Nights, образовательный центр для получения среднего и дополнительного образования «Путь к успеху». На территории спортивно-оздоровительного кластера «СОЮЗ» будут развернуты ледовая арена, стадион, теннисные корты, а также центр биохакинга. Важно отметить, что кластерная модель может быть реализована в разных сегментах – премиум-классе, бизнес-классе или продвинутом комфорт-классе. Также она не привязана к масштабам проекта. Опыт застройщиков показывает, что ее принципы применимы и на пространстве в 100 га, и на относительно небольшом участке площадью до 10 га.
В настоящее время система жилых кластеров на столичном рынке включает 17 проектов. Пять из них расположены на периферии (в Новой Москве, а также к северу и юго-западу от МКАД), остальные – во внутренних районах. Подобные комплексы строятся вдоль берега Москвы-реки на территории бывшего Тушинского аэродрома, в Щукино, Раменках, на «полуострове ЗИЛ» (в северной и южной его частях), в районе реконструируемой промзоны «Южный порт», и у Ботанического сада. Суммарный объем предложения в этих новостройках измеряется 10,5-11,0 тыс. квартир, что соответствует 15-16% от общегородского показателя. Годом ранее выборка охватывала порядка 5,5-6,0 тыс. лотов (13-14% от общего показателя). Еще более примечательны изменения в структуре спроса. Если в 2021-м году комплексы кластерного типа выбирал для проживания каждый девятый покупатель, то в 2022-м – уже каждый седьмой.
«На фоне общего падения выручки (до 15% в годовом выражении) стабильность финансовых показателей в системе жилых кластеров заслуживает особого внимания. Очевидно, что даже в условиях кризиса покупатели готовы вкладывать средства в качественный девелоперский продукт нового поколения, который максимально отвечает запросам и потребностям современного горожанина. Приоритетом аудитории по-прежнему остается инфраструктурное разнообразие и шаговая доступность социальных объектов, в том числе, с нестандартным подходом», – констатирует Владимир Щекин, сооснователь Группы «Родина».
Необходимо добавить, что благодаря устойчивому спросу недвижимость в составе кластеров дорожает вдвое быстрее, чем в целом по Москве. К марту 2023 г. средняя стоимость квадратного метра превысила отметку в 350 тыс. рублей. Это на 10,9% больше прошлогодних значений. За тот же период цена на столичное жилье в среднем поднялась на 4,8% – до 415 тыс. рублей за квадратный метр. Но главное – такой подход обеспечивает новый уровень комфортности жителям, формируя и развивая собственную инфраструктуру, которая усиливает ту, что уже представлена в районе реализации проектов. Это обстоятельство, помимо прочего, создает «гонку лидеров» среди городских районов и подтверждает, тем самым, относительно высокий инвестиционный потенциал новостроек кластерного типа.
Выбор современных леди, или где встретить сильную и независимую: ЗИЛ, Покровское-Стрешнево и Ростокино
Образ жизни современной женщины уже максимально далек от классической немецкой триады «Kinder, Küche, Kirche» («дети, кухня, церковь»). Круг потребностей радикально расширился, рынок подстраивается и перестраивается под запросы инфраструктуры другого уровня.
Эксперты Группы «Родина» подготовили перечень из 12 локаций, которые оптимально подходят для проживания женщин, выбирающих ролевой моделью принцип «сильная и независимая». Все они содержат новую недвижимость бизнес- и премиум-класса, а также отличаются высокой обеспеченностью детскими садами, школами, элементами бьюти-индустрии, беговыми и прогулочными маршрутами, качественной гастрономией. Кроме того, выборка формировалась с учетом близость к водоемам (Москва-река, Яуза, Сетунь, Химкинское водохранилище) и крупным парковым зонам, ведь даже современным амазонкам нужна природа и вода. Для выявления районов-лидеров были задействованы дополнительные критерии, за каждый из которых начислялся бонусный балл – объем застройки, близость к центру, прямой доступ к воде и паркам, наличие в структуре новостроек деловой, медицинской, wellness-инфраструктуры, отдельные спортивные кластеры, стадионы, общественные пространства, выдающиеся видовые характеристики, наличие уникальных инфраструктурных объектов (за каждый назначался дополнительный балл).
1. Полуостров ЗИЛ – 15 баллов
• Близость к центру
• Прямой доступ к воде
• Прямой доступ к парковым зонам
• Наличие деловой инфраструктуры
• Наличие выделенного спортивного кластера
• Наличие оформленного общественного пространства
• Наличие уникальных инфраструктурных объектов (парк «Тюфелева роща», ледовый дворец, комплекс водных видов спорта, музей хоккея, детский развлекательный центр, филиал «Эрмитажа», драматический театр, концертный зал, тематический парк «Остров мечты»)
2-3. Береговая линия Покровского-Стрешнево – 9 баллов
· Прямой доступ к воде
· Прямой доступ к парковым зонам
· Наличие выделенного спортивного кластера
· Наличие стадиона
· Наличие медицинской и wellness- инфраструктуры
· Наличие оформленного общественного пространства
· Наличие уникальных инфраструктурных объектов (эко-парк, центр спортивной медицины, многофункциональный медицинский центр)
2-3. Западное Ростокино – 9 баллов
· Малый объем застройки (до 1000 квартир)
· Прямой доступ к воде
· Прямой доступ к парковым зонам
· Наличие выделенного спортивного кластера
· Наличие стадиона
· Наличие медицинской и wellness-инфраструктуры
· Наличие деловой инфраструктуры
· Видовые характеристики
· Наличие уникальных инфраструктурных объектов (центр биохакинга)
4. Мневниковская пойма – 6 баллов
· Прямой доступ к воде
· Прямой доступ к парковым зонам
· Наличие выделенного спортивного кластера
· Наличие уникальных инфраструктурных объектов (серфинг-центр, академия хоккея, детская спортивная школа)
5-6. Большой Сити – 5 баллов
• Прямой доступ к воде
• Прямой доступ к парку
• Близость к центру
• Видовые характеристики
• Наличие оформленного общественного пространства
Далее Левобережье Даниловского района – 5 баллов, Лужники – 4 балла, Центральный Балчуг — 4 балла, Раменки – 4 балла, Ленинский проспект – 3 балла, Химкинское водохранилище – 3 балла, Нагатинский Затон – 3 балла.
«Первенство в рейтинге таких локаций, как Даниловский район (ЗИЛ) и Покровское-Стрешнево вполне закономерно и ожидаемо. Их застройка относится к числу грандиозных и по-своему уникальных градостроительных проектов, которые реализуются на протяжении нескольких длительных этапов. За этот период указанные территории начиняются высококлассной инфраструктурой, которая с одной стороны следует передовым урбанистическим концепциям, а с другой – задает стандарты, характерные для образа жизни современной женщины. Ростокино сравнительно недавно вошло в топ наиболее привлекательных локаций. Это произошло после того, как здесь начал формироваться спортивно-оздоровительный инновационный кластер. Его шесть корпусов непосредственно примыкают к набережной Яузы и обширным зеленым зонам – Леоновской роще (15 га) и «Сад будущего» (18 га). Природная среда дополняется 7 га инфраструктуры, включающей среди прочего первый в стране центр биохакинга, спортивные объекты для занятий в 20 дисциплинах, общественно-деловой центр», — комментирует Владимир Щекин, сооснователь Группы «Родина».
