«Метриум»: «Переплата» за расположение новостроек в ЦАО достигает 58%
Эксперты компании «Метриум» изучили цены на новостройки, расположенные в радиусе 1,5 км от границы ЦАО – как в пределах Центрального округа, так и в соседних районах. Проекты в административной черте «исторического центра» дороже во всех сегментах. Уровень «наценки» за принадлежность к ЦАО колеблется от 8% в бизнес-классе до 58% в элитном классе.
По данным «Метриум», на территории ЦАО в радиусе 1,5 км от административной границы округа девелоперы сегодня реализуют 2788 квартир и апартаментов в 41 проекте. Среди них 9 комплексов относятся к бизнес-классу (485 лотов), 14 – к премиум-классу (1350 лотов), 12 – к элитному классу (850 лотов), 6 – к делюкс-классу (103 лота), новостроек комфорт-класса в Центральном округе сейчас нет.
Проекты рядом с границами «исторического центра» расположены в черте 9 районов ЦАО: Пресненский (12 комплексов), Замоскворечье (10), Басманный (7), Хамовники (6), Арбат (2), Мещанский (1), Таганский (1), Тверской (1), Якиманка (1). Квадратный метр в данных новостройках стоит в среднем 1,6 млн руб.
За пределами ЦАО, но также в радиусе 1,5 км от его юридической границы застройщики сегодня продают 6094 квартир и апартаментов в 51 проекте. Среди них 3 комплекса относятся к комфорт-классу (290 лотов), 26 – к бизнес-классу (3516 лотов), 20[1] – к премиум-классу (2173 лота), 3 – к элитному классу (115 лотов), новостройки делюкс-класса на первичном рынке в этих локациях сейчас не представлены.
Рассматриваемые проекты находятся в пределах 16 районов: Даниловский (11), Марьина Роща (5), Сокольники (5), Хорошево-Мневники (5), Южнопортовый (4), Филевский Парк (4), Раменки (3), Беговой (2), Хорошевский (2), Донской (2), Лефортово (2), Гагаринский (2), Преображенское (1), Соколиная Гора (1), Нижегородский (1), Дорогомилово (1). Средняя цена квадратного метра в этих комплексах составляет 689 тыс. руб., подсчитали эксперты компании «Метриум».
Во всех сегментах первичного рынка средняя цена «квадрата» новостроек у границ «исторического центра» выше именно в пределах ЦАО. В бизнес-классе «наценка» за юридическую принадлежность к Центральному округу составляет в среднем 8%.
«Расположение проектов в Центральном административном округе столицы серьезно влияет на ценообразование, — комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК класса бизнес+ STONE Sokolniki и STONE Rise рядом с границами ЦАО). – Проекты в черте ЦАО практически всегда дороже, чем в близлежащих районах. Однако эта разница носит во многом маркетинговый характер. Географически комплексы расположены в непосредственной близости и окружены аналогичной инфраструктурой. Более того, на первичном рынке бизнес-класса в Центральном округе представлено меньше по-настоящему современных проектов. В основном распродается финальный пул лотов в новостройках, реализация которых стартовала еще 4-5 лет назад. В то же время вблизи юридической границы ЦАО сегодня строятся комплексы с эксклюзивными продуктовыми характеристиками, в том числе проекты класса бизнес+, например, STONE Rise и STONE Sokolniki. Несмотря на это, проекты за границей Центрального округа отличаются более привлекательными ценами. Вложения в данные комплексы гарантируют не только экономию, но и значительную капитализацию, так как дорожают быстрее проектов бизнес-класса в ЦАО, многие из которых уже морально устарели».
На рынке новостроек премиум-класса «переплата» за юридическую принадлежность к ЦАО составляет 49%. Разрыв цен объясняется не только маркетинговыми факторами. Во-первых, земельные участки в Центральном округе дороже, чем в других локациях. Во-вторых, себестоимость реализации проектов в ЦАО выше вследствие сложной геопластики и плотной застройки.
«Квартиры в премиальных новостройках ЦАО стоят в среднем в полтора раза дороже, чем в соседних округах, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК (девелопер жилого комплекса бизнес- и премиум-класса Sydney City рядом с границами ЦАО). – При этом мы видим, что сегодня клиенты не готовы платить только за престижность локации. Для большинства покупателей гораздо важнее потребительские характеристики проектов, развитая инфраструктура комплексов и благоприятное окружение (зеленые зоны, социальные и рекреационные объекты в шаговой доступности).
Например, наш жилой комплекс бизнес-класса Sydney City с премиальными корпусами находится всего в одной улице от ЦАО, на берегу Шелепихинской набережной. Это проект комплексной застройки территории, где помимо современных башен, предусмотрены парк площадью 1,5 га, прямой выход на набережную, муниципальный детский сад с бассейном и престижная государственная школа, которая входит в топ-15 лучших образовательных учреждений Москвы по данным RAEX».
В элитном классе разрыв достигает 58%. Корректное сопоставление комплексов комфорт-класса и делюкс-класса в черте ЦАО и соседних районах невозможно ввиду отсутствия релевантных объектов по обе стороны административной границы «исторического центра».
[1] В жилом комплексе бизнес-класса Sydney City есть премиальные корпуса.
18 жилых особняков на всю Москву
В старой Москве осталось всего 18 жилых особняков в открытой продаже — при этом спрос на формат «городская резиденция» растёт третий год подряд. По данным НДВ-Супермаркет Недвижимости и «Балчуг Девелопмент», средняя площадь выставленного особняка — 860 кв. м, а ценовой диапазон простирается от 167,7 млн до 8,5 млрд рублей.
Главное изменение последних двух лет: покупатели всё чаще ищут особняки для жизни, а не под офисы. Девелоперы отвечают на дефицит новыми форматами — клубными кварталами с урбан-виллами, реконструкцией исторических зданий и интеграцией особняка в многофункциональный жилой комплекс.
Рынок жилых особняков Москвы остаётся одним из самых закрытых сегментов недвижимости. Данные НДВ фиксируют 18 жилых особняков в продаже на территории старой Москвы, а на ЦИАН в феврале 2026 года — лишь 6 объявлений о продаже домов в ЦАО.
«За последние два года мы увидели четкий тренд — особняки переходят из офисного в жилое использование, — говорит Ирина Соболева, коммерческий директор «Балчуг Девелопмент». — В нашем проекте на острове Балчуг есть двухэтажное здание 1878 года постройки площадью 991 кв. м, которое мы полностью реконструируем. Три года назад спрос на такие большие форматы для личного проживания был минимальным — один запрос в пару лет. Поэтому мы планировали разделить здание на 4 урбан-виллы. Сейчас же ведём переговоры о продаже особняка одним лотом под семейную резиденцию».
По данным НДВ, наиболее востребованный сегмент жилых особняков — площади 150–300 кв. м с бюджетом 350–370 млн рублей. При этом рынок сверхкрупных лотов (более 300 кв. м) сужается — их доля в экспозиции упала почти вдвое.
Инвесторы рассчитывают на рост стоимости не менее 30% за период строительства, а для редких форматов вроде особняков — не менее 50%. При этом 90% сделок в элитном сегменте проходят за собственные средства или с рассрочкой — ипотека фактически исчезла из этого сегмента.
«Рост рынка особняков связан с тем, что новых земельных участков под отдельно стоящие здания в ЦАО практически не появляется, — объясняет Ирина Соболева. Клубный квартал с интегрированными виллами и реконструированными зданиями — единственный способ увеличить предложение жилых особняков в центре Москвы».
Сегмент жилых особняков в ЦАО настолько закрыт, что ни одно консалтинговое агентство не публикует по нему регулярной статистики: данные собираются вручную, объект за объектом. Жилые особняки в ЦАО — настоящая редкость. Формально особняков в центре сотни, но почти все они давно переведены в коммерческое использование — под офисы, банки, посольства.
Теперь направление начало разворачиваться. Логика конверсии понятна арифметически: квадратный метр элитного жилья в ЦАО достигает 3,2 млн рублей, офисной недвижимости класса А — около 570 тысяч. Разница в пять раз — достаточный аргумент для любого собственника.
Девелоперы реконструируют исторические особняки в ЦАО под люксовое жильё, потому что новых участков под застройку в центре просто не осталось. За 2023–2025 годы уже можно насчитать не менее семи таких проектов — от «Кузнецкого моста 12 by Lalique» в Тверском районе до TITUL с восемью клубными особняками в Таганском.
«Балчуг Девелопмент» — инвеcтиционно-девелоперская компания, реализующая современные проекты делюкс-класса в знаковых точках Москвы. В портфеле девелопера флагманский проект — ЖК «Садовническая 69» на острове Балчуг, который включает элитные квартиры, виллы и пентхаусы.
