«Метриум»: Наценки и дисконты – за какой метраж платят больше, а за какой – меньше
Аналитики «Метриум» выяснили, где квадратный метр в московских новостройках дороже всего. В массовом сегменте лидируют студии (надбавка до 23% к среднему по рынку), а в премиуме и высокобюджетном сегменте – многокомнатные квартиры (+21% и +15% соответственно).
Эксперты компании «Метриум» изучили цены на рынке новостроек Москвы, чтобы понять, покупатели каких объектов (с точки зрения количества комнат) платят больше других за квадратный метр. Для этого специалисты сравнили среднюю стоимость представленных в продаже квартир всех типов – от студий до многокомнатных – во всех сегментах рынка.
Анализ показал, что дороже всего квадратный метр обходится покупателям студий в массовом сегменте. При этом в бизнес-, премиум-классе и высокобюджетном сегменте самый дорогой квадратный метр, напротив, приходится на многокомнатные квартиры. Самый доступный квадратный метр – в массовом сегменте в многокомнатных квартирах.
В массовом сегменте новостроек самый дорогой квадратный метр предлагается в студиях. В 2026 году средняя стоимость квадратного метра в студиях составила 513 тыс. рублей – максимум среди всех типов квартир в массовом сегменте. Этот показатель на 23% выше среднего по сегменту массовых новостроек (418 тыс. рублей за квадратный метр). Покупателям однокомнатных квартир в массовых новостройках квадратный метр в среднем обходится в 458 тыс. рублей, что на 10% больше среднего по сегменту. Приобретая двухкомнатные квартиры в массовом сегменте, покупатели начинают экономить на цене квадратного метра: средняя стоимость кв. м в двухкомнатных квартирах составляет 392 тыс. рублей, что на 6% ниже среднего значения по рынку. В трёхкомнатных квартирах квадратный метр стоит в среднем 372 тыс. рублей – на 11% меньше среднего. А в многокомнатных квартирах экономия достигает 14%: средняя стоимость квадратного метра здесь самая низкая в массовых новостройках – 360 тыс. рублей.
В бизнес-классе самая высокая стоимость квадратного метра наблюдается в многокомнатных квартирах (4+ спален) – они стоят в среднем 636 тыс. рублей за квадратный метр (на 16% дороже рынка). Однако студии в бизнес-классе ненамного дешевле: в них квадратный метр в среднем предлагается за 614 тыс. рублей, что на 12% выше среднего значения по сегменту (547 тыс. рублей). В однокомнатных квартирах бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра составляет 557 тыс. рублей – всего на 2% больше среднего. Сэкономить на удельной цене могут покупатели двух- и трехкомнатных квартир. В двухкомнатных квартирах квадратный метр продаётся в среднем по 523 тыс. рублей, что на 4% ниже среднего по рынку. В трёхкомнатных квартирах средняя цена квадратного метра – 536 тыс. рублей (всего на 2% меньше среднего).
В премиальном сегменте рынка иной расклад. Здесь самая большая стоимость квадратного метра наблюдается в квартирах с четырьмя и более комнатами и составляет в среднем 1,1 млн рублей за квадратный метр, тогда как в среднем по премиальному сегменту квадратный метр предлагается за 911 тыс. рублей. Таким образом, многокомнатные квартиры в премиальных новостройках в среднем на 21% дороже рынка.
«В премиальном сегменте покупатели больших квартир – это, как правило, люди с минимальными финансовыми ограничениями, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер проекта премиум-класса «АЙС ТАУЭРС»). – Они готовы платить больше за квадратный метр, если объект действительно будет оценён ими высоко, например, за видовые характеристики или удачную планировку. Однако правило надбавки за площадь в этом сегменте не является строгим, и не во всех премиальных проектах трёхкомнатные или многокомнатные квартиры оказываются самыми дорогими. В нашем проекте «АЙС ТАУЭРС» квадратный метр в трёхкомнатных квартирах сейчас на 8% ниже средней цены по всему комплексу. Это связано с особенностями конкретной локации, объёмно-планировочными решениями и структурой спроса именно в этом ЖК. Поэтому покупателям важно смотреть не только на общерыночные закономерности, но и внимательно анализировать цены внутри каждого конкретного проекта».
Далее по величине средней стоимости квадратного метра в премиальных новостройках следуют студии, которые продаются в среднем по 952 тыс. рублей за квадратный метр – на 5% выше среднего значения по рынку. Самая низкая средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках фиксируется в двухкомнатных квартирах: 846 тыс. рублей, что на 7% меньше среднего значения. Затем следуют однокомнатные квартиры со средней стоимостью 884 тыс. рублей за квадратный метр – на 3% ниже среднего. В трёхкомнатных квартирах средняя стоимость квадратного метра составляет 905 тыс. рублей, что всего на 1% меньше среднего значения по рынку.
«При выборе квартиры в проекте покупателю стоит обращать внимание на все варианты жилья, а не только на целевой, скажем, двухкомнатный или трёхкомнатный, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Дрим Рива» и «Преображенская площадь). – В современных новостройках представлено очень много планировочных решений, а благодаря монолитной технологии существует техническая возможность объединять квартиры. Например, в нашем проекте «Дрим Рива» двухкомнатные квартиры в среднем имеют на 17% меньшую цену квадратного метра, чем трёхкомнатные. Поэтому покупателям, которые изначально ориентируются на трёхкомнатное жильё, имеет смысл обратить внимание и на такие объекты – возможно, объединение двух соседних лотов окажется не только удобнее, но и выгоднее с точки зрения стоимости. При этом в проекте «Преображенская площадь» ситуация иная – квадратный метр в трехкомнатных квартирах на 9% доступнее среднего значения по проекту. Это говорит о том, что лучше сравнивать по ценам и метражу разные проекты одного застройщика».
Наконец, в высокобюджетном сегменте самая высокая стоимость квадратного метра – в самых больших квартирах (с четырьмя и более комнатами) и составляет 2,89 млн рублей за квадратный метр, что на 15% больше среднего значения по высокобюджетному сегменту (2,50 млн рублей). Аналитики «Метриум» отмечают, что такая надбавка к цене обусловлена не только площадью, но и тем, что высокобюджетном сегменте квартиры 4+ – это пентхаусы и другие уникальные форматы. При этом квадратный метр во всех других типологиях квартир в среднем по высокобюджетному сегменту оказывается дешевле среднего значения по рынку. Самая низкая стоимость квадратного метра наблюдается в однокомнатных квартирах – 2,13 млн рублей, что на 15% ниже среднего. Далее следуют двухкомнатные квартиры, где квадратный метр в среднем обходится в 2,26 млн рублей (на 9% меньше рыночного значения). В трёхкомнатных квартирах средняя цена квадратного метра составляет 2,39 млн рублей (минус 4% к рынку). Наконец, в студиях высокобюджетного сегмента квадратный метр в среднем предлагается за 2,33 млн рублей – на 7% ниже среднего значения по рынку.
«Картина закономерна и вполне объяснима, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – В компактных форматах метр почти всегда дороже, так как стоимость базового наполнения квартиры распределяется на меньшую площадь. Отсюда и устойчивая наценка на студии в массовом сегменте и бизнес-классе. В массовом сегменте, где разрыв максимален (+23% на студии), добавляется рыночный фактор: студия остаётся минимальным порогом входа, таких лотов в продаже всё меньше, и застройщики закладывают в них повышенную наценку. Естественным ограничителем служит бюджет однокомнатной квартиры: как только полная стоимость студии к нему приближается, покупатель выбирает формат побольше. В премиуме и высокобюджетном сегменте в многокомнатных форматах верхнюю планку цены метра, напротив, задают уникальные форматы и пентхаусы».
Новостройки Подмосковья подорожали более чем в 2 раза за 5 лет
Квадратный метр на первичном рынке Московской области подорожал на 101% за 5 лет, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и MR. Для сравнения, цена «квадрата» в новостройках Москвы (без учета элитного сегмента) за этот период выросла на 73%.
По данным «Метриум» и MR, средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья Подмосковья сегодня составляет 205 тыс. руб. Пять лет назад «квадрат» в подмосковных новостройках стоил в среднем 102 тыс. руб. Таким образом, показатель вырос более чем двукратно – на 101%.
Вместе с тем квадратный метр в девелоперских проектах столицы (без учета элитного сегмента) сейчас оценивается в среднем в 475 тыс. руб. В аналогичный период 2020 года данный показатель составлял 274 тыс. руб. Таким образом, средняя цена «квадрата» выросла на 73%. То есть в долгосрочной перспективе первичное жилье в Московской области дорожает быстрее, чем в Москве (на 28 процентных пунктов за 5 лет).
«Подмосковье за последние годы по уровню жизни существенно приблизилось к Москве, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Здесь строится множество станций МЦД, МЦК и даже метро, крупные транспортные развязки, масштабные социальные и рекреационные объекты, реализуемые в рамках частно-государственного партнерства. По итогам 2025 года планируется привлечение 2 трлн руб. в качестве инвестиций в основной капитал Подмосковья. На душу населения этот показатель стал сопоставим с московским».
«По мере роста транспортной доступности и качества жизни в регионе все больше клиентов предпочитают именно подмосковные проекты, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе Московской области). – Несмотря на более высокую ценовую динамику, они по-прежнему намного доступнее. Квадратный метр в новостройках Московской области сейчас стоит в среднем в 2,3 раза дешевле, чем в Москве. Но разрыв постепенно сокращается. Пять лет назад средняя цена «квадрата» в подмосковных комплексах была в 2,7 раз ниже, чем в столичных. Следовательно, приобретение ликвидного жилья в Подмосковье гарантирует клиентам как экономию, так и хорошую капитализацию. Например, наш премиальный жилой кластер «МЫС» в престижном Одинцовском районе стартовал со средней ценой «квадрата» всего в 230 тыс. руб. На текущий момент показатель уже вырос почти на 9% (до 250 тыс. руб.), а к моменту ввода первой очереди может увеличиться еще в полтора раза».
Стоимость новостроек в Подмосковье значительно отличается в зависимости от локации. Согласно подсчетам экспертов «Метриум» и MR, разрыв цен между самым доступным (Воскресенск, 101 тыс. руб. за кв. м) и самым дорогим (Реутов, 267 тыс. руб. за кв. м) районами на первичном рынке Московской области составляет 164%. Пять лет назад показатель был еще выше – 325% (Чехов, 52 тыс. руб. за кв. м и Мытищи, 221 тыс. руб. за кв. м).
Особенно активно растут цены на первичное жилье класса бизнес и выше, так как в регионе зафиксирован дефицит подобных предложений. На их долю сейчас приходится всего 8% от общего объема экспозиции в подмосковных новостройках. Семейный природной кластер «МЫС» является единственным премиальным проектом на первичном рынке Московской области. Еще 70 проектов на первичном рынке Подмосковья относятся к стандарт-классу, 150 – к комфорт-классу, 22 – к бизнес-классу.
