Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма покупки квартир в новостройках
Счета эскроу постепенно становятся привычным продуктом на рынке новостроек. Застройщики и банки бойко адаптируются к новым условиям финансирования стройки. Чиновники же и депутаты фантазируют, как этот процесс можно усовершенствовать. Руки в общем чешутся.
В августе руководитель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов заявил, что дольщикам необходимо дать возможность пополнять частями эскроу-счета. Минстрой год назад тоже не исключал такой возможности, мол, если застройщики пойдут на это – пожалуйста. Но дальше слов дело не пошло.
Предложения по модернизации эскроу-механизма покупки квартир
Чуть больше года действует обязательная схема, когда деньги дольщиков не поступают напрямую застройщикам, а оказываются на специальных банковских счетах. Как ни странно, банки и строители довольно быстро договорились о работе в рамках нового законодательства. Чуть ли не ежедневно застройщики получают многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования.
Но не все так гладко. Нет-нет да и возникают предложения по улучшению эскроу-схемы, прежде всего застройщики лоббируют возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов – получать деньги не после окончания строительства, а разбить получение на несколько частей. Логика в этом есть, банки в свою очередь пока что не горят желанием расставаться с деньгами дольщиков до сдачи объекта в эксплуатацию. Но скорее всего будет найден какой-то взаимовыгодный компромисс.
Второе предложение как бы с другой стороны – деньги на эскроу-счета дольщик вносит поэтапно, к примеру, тремя частями в течение всего срока стройки, а это два-три года.
«Возможность пополнять эскроу-счета по частям будет в первую очередь интересна тем покупателям, которые имеют возможность платить в рассрочку, не прибегая к помощи ипотеки. Это люди со стабильным доходом выше среднего. Несомненно, они воспользуются таким предложением», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Банкиры в принципе не против: любой каприз за ваши деньги. «Сейчас застройщики не испытывают проблем с продажами, в условиях субсидированных программ, в том числе по ипотеке, но в случае спада покупательного спроса вопрос рассрочки будет для застройщиков актуален», – отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Но, как всегда, есть нюансы. «Для застройщика, который напрямую не пользуется деньгами дольщиков, все равно выгодно, чтобы ДДУ был оплачен полностью и деньги внесены на эскроу-счет, т.к. от величины наполнения эскроу-счетов зависит процентная ставка по проектному финансированию: чем больше наполнение, тем меньше ставка», – предупреждает Татьяна Хоботова.
«Если же говорить о ставках по проектному финансированию, то они напрямую зависят от суммы, внесенной на эскроу-счета. Соответственно, когда покупатели вносят сразу полную стоимость квартиры, сумма на счетах оказывается больше, а ставка – меньше. И хотя внесенные в рассрочку средства также суммируются, изначально ставка по проектному финансированию будет более высокой, и начнет снижаться по мере пополнения счетов, – говорит Надежда Калашникова и резюмирует: – Пополнение эскроу-счетов в рассрочку без возможности поэтапного их раскрытия – это еще один дисбаланс не в пользу застройщиков.
Как эскроу-новации отразились на цене квартир
Таким образом, инициатива Сергея Миронова, который бескорыстно беспокоится за дольщиков, может привести к увеличению себестоимости стройки, а такое увеличение застройщики компенсируют за счет дольщиков, повысив розничные цены. А цены уже из-за введения эскроу и проектного финансирования в классе масс-маркет подскочили на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за один квадратный метр. Это рекордный рост, констатируют аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В последний раз изменение стоимости квадратного метра на +12% было зафиксировано в 2014 году по итогам целого года. Но, как говорится, за все нужно платить. И дольщики платят за безопасность покупки дополнительный «налог» — именно с этой целью была предпринята реформа долевого строительства. С целью, конечно, уменьшения риска при покупке строящейся квартиры, а не с целью повышения стоимости жилья.
Итоги трех кварталов: как застройщики победили коронавирус
Парадоксально, но рынок новостроек показывает рост. Несмотря на пандемию, коронавирус и снижение доходов населения. Даже провалы в продажах позволили застройщикам зарабатывать и излучать оптимизм.
Шоком для многих стали публичные финансовые результаты двух крупнейших российских компаний – «Группа компаний ПИК» и «Группы ЛСР». Вместо существенного спада продаж и, соответственно, снижения спроса «Группа компаний ПИК» увеличила свои доходы по итогам полугодия в два раза, до 18 млрд рублей. У «Группы ЛСР» прибыль выросла на 38%, до 2,5 млрд рублей. Кроме этого, оба застройщика зафиксировали рост средних цен квадратного метра – на 9-11%.
К слову, именно президент «ПИКа» Сергей Гордеев в разгар пандемии в апреле на совещании у Владимира Путина уверял президента, что для строителей настали трудные времена, падение продаж составляет 70% (по итогам года «ПИК» увеличил выручку на 33,7%, до 138,5 млрд рублей). Возможно, как раз эта встреча заставила федеральных чиновников оперативно запустить ипотеку с господдержкой по ставке 6,5% – именно эта дешевая массовая ипотека, по мнению почти всех экспертов, не позволило рынку новостроек пасть жертвой коронавируса. Но не только крупнейшие застройщики с оптимистичными показателями пережили коронавирусный карантин в этом году.
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»:
– Мы положительно оцениваем итоги девяти месяцев работы нашего холдинга. За три квартала 2020 года наша компания реализовала на 64% больше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом сумма заключенных договоров выросла на 77%. Наиболее активным спрос был в летние месяцы, что необычно, так как это время года традиционно считается низким сезоном. Всплеск покупательской активности во многом связан с запуском программы льготной ипотеки. На ее долю приходится 90% всех ипотечных сделок в нашей компании. В целом, ипотеку в 2020-году покупатели используют чаще, чем в 2019-м. Общая доля ипотечных сделок в объеме продаж за девять месяцев увеличилась на 15% и сегодня составляет 78%.
Увеличение спроса также связано с реакцией покупателей на кризисные явления в экономике. Из-за нестабильности, связанной с пандемией и с ослаблением рубля, многие задумываются о сохранении своих средств и выбирают недвижимость, как наиболее надежный способ вложения денег.
Еще один тренд этого года – увеличение средней площади продаваемых квартир в проектах комфорт-класса на 15%, что также можно отнести к последствиям запуска льготной ипотеки. С учетом снижения кредитной нагрузки покупатели готовы увеличить бюджет в пользу квартиры большей площади, чем изначально планировали.
Мы не меняли своих планов по развитию компании во всех регионах присутствия. В апреле мы вывели на рынок Петербурга апартаменты бизнес-класса Promenade рядом с метро «Фрунзенская», а в сентябре стартовали продажи во второй очереди ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон» в Приморском районе. Мы также приступили к реализации проекта в новом сегменте офисной недвижимости – это бизнес-центр класса А «Аквилон LINKS». До конца года мы планируем увеличить портфель петербургских проектов еще на 200 тыс.кв. м недвижимости. В Москве мы также значительно расширили свое присутствие – холдинг приобрел два крупных жилых проекта в районе Митино и на Рязанском проспекте.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– Продажи нашей компании уверенно растут с мая по август. Таким образом, последний месяц лета стал для нас рекордным. Это объясняется тем, что все больше людей торопятся приобрести квартиру по программе льготной ипотеки. Также определенную роль сыграло послабление ограничений, связанных с пандемией. За лето 2020 года в ГК «КВС» было продано на 46% больше жилья, чем за лето 2019 года.
Другая тенденция этого лета и осени — большое количество инвестиционных сделок на фоне рекордно выгодных ставок по ипотеке. В ГК «КВС» сейчас более четверти клиентов приобретают квартиры с целью сохранить деньги или заработать
В сентябре и октябре мы ожидаем продаж примерно на таком же уровне, что сейчас. В ноябре, если ипотеку с господдержкой отменят, строительный рынок ждет снижение спроса.
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»:
– Темпы продаж в регионах нашего присутствия (Пенза, Тверь, Анапа) в основном показывают уверенный рост по сравнению с предыдущим кварталом. Например, в Анапе, где мы реализуем курортный комплекс Holiday HOUSE, третий квартал по показателям превзошел второй. Это обусловлено рядом факторов:
- сдвигом начала туристического сезона практически на два месяца, во время которого люди присматривают квартиры для покупок
- возможность приобретения квартиры удаленно
- опасение, что начнется вторая волна пандемии, и люди начинают присматривать себе комфортное место, где эту волну можно переждать.
Также это может быть связано с заканчивающимся сроком действия льготной ипотеки 1 ноября и снижением доходности вкладов по депозитам — у нас довольно большой процент частных инвесторов, которые интересуются возможностью инвестировать в курортную недвижимость – около 30%.
Пандемия не оказала серьезного влияния на региональный рынок жилой недвижимости в целом, напротив, региональный рынок сегодня демонстрирует уверенный рост продаж, которых в этом году больше, чем в предыдущем несмотря на то, что некоторые наши объекты продаются значительно дороже – на 15-20%.
Жанна Шевченко, директор по маркетингу и продажам компании «Страна девелопмент»:
– В III квартале мы зафиксировали существенный рост продаж в своем апарт-комплексе «Донской квартал», они выросли более чем на 20% по отношению к прошлому кварталу.
Если говорить о рынке в целом — рынки справились с отложенным спросом. На положительную динамику, которая составила в среднем 25% прироста, благоприятно повлияли субсидированная ипотечная ставка и программа господдержки.
Особенно заметен рост интереса к такой недвижимости как апартаменты. В нашем апарт-комплексе «Донской квартал» мы зафиксировали следующие показатели: в июле рост продаж составил +10%, в августе и сентябре +23%. Доля сделок с привлечением ипотеки – 45%. Динамика цен составила +10% относительно прошлого квартала.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Первое полугодие стало непростым для рынка недвижимости. Введение режима самоизоляции в первые недели существенно обрушило спрос на жилье. Правда, довольно быстро участники рынка наладили механизм удаленных продаж, заработала система онлайн-регистрации сделок. В результате к моменту возвращения к стандартному режиму работы цены вернулись на прежний уровень, а в настоящий момент существенно превысили показатели начала марта. В нашей компании уровень продаж в июне – августе сопоставим с показателем прошлого года.
Серьезным стимулом спроса стала программа льготной ипотеки, и сейчас доля ипотечных сделок достигает 80% от общего объема. С одной стороны, это плюс: квартиры стали покупать даже те, кто раньше не был готов вписываться в долгосрочны кредит. Даже некоторые инвесторы приобретают недвижимость в ипотеку: выгода от такой сделки превышает проценты по кредиту. Сыграл роль и отложенный спрос: не все покупатели оказались морально готовы к онлайн-покупкам.
Количество новых проектов на рынке, действительно, сокращается. Но вызвано это не пандемией, а вступившими в силу год назад поправками к 214-ФЗ. Сейчас реализовывать крупные проекты стало намного сложнее и дороже. Тем не менее, мы недавно вывели на рынок новый ЖК «Поэт» в Выборгском районе. В планах есть и другие объекты, но они пока находятся на стадии проектирования и говорить о них преждевременно.
Акции сентября от застройщиков Петербурга: редкие скидки до 7 млн рублей, бесплатные паркинги и мебель с техникой
Аналитики зафиксировали рекордный рост цен на новостройки в Петербурге – в массовом сегменте за полгода плюс 12,5%. Подобный рост был отмечен в 2014 году, но за весь год! Скидки и акции могут несколько сгладить столь существенное подорожание жилья. Хотя сэкономить существенно не удастся.
Самые щедрые, скидки более 6 млн
Топ щедрости в сентябре возглавила компания «Glorax Development». В третьей очереди ЖК «Английская миля» до конца сентября на двухкомнатные квартиры действует скидка до 22%. Бюджет покупки семейного жилья площадью порядка 53 кв. м начинается от 5,1 млн рублей. «Двушка» площадью 54,8 кв. м стоит со скидкой 5,67 млн рублей, без скидки – 7 млн рублей. Застройщик обещает выдать ключи от квартир до конца года. Жилой комплекс возводится в Красносельском районе Петербурга.
«Группа ЛСР» предлагает скидку до 12% в доме «Мистраль» ЖК «Три ветра». Жилой комплекс уже построен в Приморском районе Петербурга, на ул. Савушкина рядом с берегом Финского залива. Сэкономить можно более 6 млн рублей. В продаже остались квартиры ценой от 17 до 54 млн рублей.
На втором месте – компания «РСТИ», которая дарит до 1 млн рублей в ЖК «Два ангела». Столько можно сэкономить при покупке «трешки» площадью от 109 кв. м и ценой от 14,7 млн рублей. ЖК «Два ангела» построен в Красногвардейском районе, на Республиканской улице, в продаже остались последние квартиры.
До 800 тыс. рублей действует скидка в ЖК ЦДС «Северный», который возводит компания «ЦДС» в Мурино. В начале сентября стартовали продажи 10 корпуса. В честь столь знаменательного события застройщик и запустил эту акцию. Цены в новом корпусе начинаются от 3 млн рублей за 27-метровую студию. 10 корпус сдается в конце 2022 года.
В сентябре продолжает действовать акция «Успей одним из первых» от компании «Л1». Она распространяется на готовые трехкомнатные квартиры в ЖК «Лондон Парк» и на студии и однокомнатные квартиры в сданных корпусах ЖК «Граф Орлов». Суть акции: чем меньше остается свободных квартир, тем меньше и размер скидки. Но в ЖК «Граф Орлов», к примеру, остались две квартиры со скидкой 9%. ЖК «Лондон Парк» реализуется в Выборгском районе Петербурга. ЖК «Граф Орлов» – в Московском районе, на Московском проспекте.
Подарки: паркинги и мебель
Скажем честно, со скидками негусто, особенно в строящихся комплексах. Но можно порадовать себя подарками от застройщиков – подарки скромные, но есть паркинги, а это уже существенная экономия. Так, «СПб Реновация» дарит своим покупателям сертификат гипермаркета IKEA на сумму от 20 до 80 тыс. рублей. Спецпредложение действует на часть квартир в корпусах, которые сдаются в этом году в ЖК «Новое Колпино» и «Живи! В Курортном». В ЖК «Новое Колпино», к примеру, можно приобрести квартиру площадью от 25 кв. м и стоимостью от 2,25 млн рублей. ЖК «Новое Колпино» возводится в поселке Красный Кирпичник Колпинского района Петербурга, ЖК «Живи! В Курортном» строится в п. Песочном в Курортном районе.
Компания «VEREN GROUP» дарит целый паркинг тем, кто приобретает квартиру в ЖК «Veren Next октябрьская». Правда, в акции участвуют только три «трешки». Жилой комплекс строится недалеко от пересечения Октябрьской набережной и пр. Большевиков. Трехкомнатные квартиры в этом комплексе стоят от 8,9 млн рублей. Ввод в эксплуатацию дома планируется до конца этого года.
Также паркинг в подарок можно получить при покупке квартир в ЖК Tarmo. В акции участвуют квартиры от трех комнат в первой, сданной очереди строительства. Жилой комплекс возводит компания «ЮИТ Санкт-Петербург» на Студенческой улице, в Приморском районе Петербурга. Пятикомнатная квартира площадью 132 кв. м в этом комплексе обойдется в 19,6 млн рублей.
Компания «Красная стрела» дарит теплый паркинг покупателям семейных (от двух комнат) квартир в МЖК «Неоклассика» и «Неоклассика-2». В МЖК «Горки Парк» и «Неоклассика-2», которые будут сданы в III квартале этого года, компания предлагает в подарок белую отделку. Экономия на паркинге получается немаленькой – 1,1–1,3 млн рублей. На отделке можно сэкономить до 800 тыс. рублей при покупке «трешки». Компания «Красная стрела» реализует МЖК «Горки Парк» во Всеволожском районе Ленобласти, а проект «Неоклассика» – в Пушкинском районе Петербурга, в рамках КОТ «На Царскосельских хoлмах».
Подарочное машино-место предлагает компания «Л1» покупателям двух- и трехкомнатных квартир площадью больше 70 кв. м в ЖК «Маршал», который построен в Калининском районе Петербурга.
Дешевая ипотека
Мало кто из застройщиков избежал соблазна «поиграть» с кредитной ставкой по ипотеке. Уже не совсем понятно, сколько придется платить, а сколько можно сэкономить. Но не будем бурчать: сниженный процент в любом случае неплохо, если, конечно, до этого застройщик не «задрал» цены.
Так, компания «МАВИС» предлагает совместно с банками-партнерами ипотеку со ставкой от 5,85% на весь срок. Предложение действует при условии покупки квартиры стоимостью до 8 млн рублей с первоначальным взносом от 20%. Стоимость квартир в жилых комплексах застройщика стартует от 1,8 млн рублей. «МАВИС» возводит в Мурино ЖК «Авиатор», «Цвета Радуги», «Урбанист».
Не обошлось в сентябре без нулевой ипотеки. Таким предложением от застройщика, компании «Гарантъ», и «Совкомбанка» можно воспользоваться при покупке квартир в ЖК «Южная Поляна» и «Южная долина». Ставка 0,01% будет действовать только во время льготного периода, который продлится от 5 до 12 месяцев. Далее она составит 6,49%. Минимальный первоначальный взнос для получения ипотеки — 20%. ЖК «Южная Поляна» и «Южная долина» построены во Всеволожске.
