Как застройщики скрывают брак, а дольщики его находят
Застройщики строят много и не всегда качественно. Но признавать брак и нести за него ответственность, готовы не все. И изобретают схемы, чтобы не допустить профессиональных «приемщиков». Правда, за это можно и поплатиться.
При больших объемах строительства соблюдать высокое качество на всех этапах работ невозможно. Человеческий фактор никто не отменял. На стройке завязано огромное количество людей, подрядчиков, поставщиков – цепочка настолько длинная, что генподрядчик не всегда справляется с контролем всех ее звеньев. Даже в элитных домах встречаются косяки. Большинство застройщиков безропотно их исправляют, но некоторые идут на хитрости, чтобы затруднить профессиональную приемку квартир и скрыть некачественную работу.
Квартиры от застройщика: без бумажки ты букашка
Уже стало хорошим тоном приглашать на приемку квартир профессионалов, которые могут найти все косяки, которые допустили строители. Это уже отдельный бизнес, на рынке активно работают несколько десятков компаний, специализирующихся на такой услуге. Строители особо не рады такому явлению – цель профессионалов найти брак, иногда даже там, где его нет. Если строители массово будут сдавать только качественных квартиры, потребность в услугах «приемщиков» резко снизится.
«Застройщик никогда не препятствует, если на приемке квартиры помимо самого покупателя присутствуют другие лица, будь друг-прораб или профильная организация. Присутствовать может на приемке любое лицо, если соблюдены все правовые нормы», – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
«Профессиональные приемщики, насколько мне известно, приходили во все жилые комплексы или апарт-комплексы, которые мы сдали за последние 5 лет, – говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – Мы не видим смысла препятствовать их доступу. О законности и способах судить не берусь, но сам факт того, что на приемку пускается один только дольщик по паспорту, сугубо репутационно выглядит не в пользу застройщика. Квартиры или апартаменты приобретаются не каждый день и вполне логично, что покупатели обращаются за консультациями к сторонним специалистам. Приемка в таком случае проходит даже быстрее. Если в квартире остались недоработки, то они будут отмечены все и сразу. Или, наоборот, сразу будут развеяны сомнения покупателя в том, что все сделано хорошо».
Но не все застройщики согласны с такой «свободой выбора». Как рассказали в компании «Ситипроф», в последние годы застройщики придумали требовать нотариальную доверенность на любое постороннее лицо, которое собирается присутствовать в приемке квартиры. «Нотариусы откровенно удивляются: зачем доверенность, если присутствует собственник, – говорят в «Ситипрофе». – Причем уже было судебное решение – дольщица получила компенсацию». На самом деле не только компенсацию. Дольщицу «Ясно.Янино» не пустили со специалистом принимать квартиру. В результате суд посчитал, что «КВС» нарушила права дольщицы и обязал застройка допустить ее со специалистом на осмотр. На этом история не закончилась. «У меня в итоге все круто повернулись, – рассказала Людмила Тимошенко. – Даже после первого решения суда меня не пустили со специалистом. А прислали бумагу, что передали в одностороннем порядке . А это нарушение решения суда. Поэтому мы разорвали ДДУ. Получила на руки РЫНОЧНУЮ стоимость квартиры, плюс период за пользование деньгами, плюс штраф, что сами не выплатили при разрыве ДДУ».
Сейчас бумагу от нотариуса стали требовать в компании «ЦДС» и «Главстрой Санкт-Петербург», рассказали в «Ситипроф». Делается это с благой целью – чтобы не допустить массового заражения коронавирусом. В частности в сети уже есть видео, как дольщик ЦДС «Московский» не был пропущен со своим специалистом. «Застройщик… утвердил «Инструкцию о мерах по профилактике…». Согласно пункту 3 указанной инструкции на осмотр квартир допускаются только дольщики, на которых оформлен ДДУ, без посторонних и сопровождающих лиц», – говорится в ответе прокуратуры на запрос дольщика. Инструкция нарушает 214-ФЗ. Застройщик вызван на ковер в прокуратуру – «для объявления предостережения».
В компании «ЦДС» эту ситуацию прокомментировали так. «В связи с быстрым распространением коронавирусной инфекции, руководство компании приняло временное решение по ограничению числа лиц, участвующих в приемке квартир. Для безопасности покупателей и сотрудников компании, на приемку квартир временно допускаются только лица, заключившие договор, либо лица, имеющие нотариально заверенные доверенности от собственников, с полномочиями подписывать акт приема-передачи, – говорит директор управления рекламы, PR и брендинга Группы ЦДС Ольга Маталыцкая. – Мы не хотим отказываться от передачи квартир сейчас и переносить ее на весну 2021 года, понимая, что для многих людей такая отсрочка повлечет за собой дополнительные расходы на аренду жилья. Но определенные меры безопасности необходимы, учитывая, что эпидемиологическая ситуация в Санкт-Петербурге ухудшается и руководство города предпринимает новые меры для борьбы с инфекцией. Следуя рекомендациям Роспотребнадзора, мы приняли непростое решение ограничить число людей, участвующих в приемке квартиры. Временно, до улучшения эпидемиологической обстановки, на осмотр квартиры допускается только дольщик или его законный представитель. Мы понимаем, что это подходит не всем нашим покупателям, поэтому собственники, которые хотят прийти на приемку в сопровождении третьих лиц, могут дождаться снятия ограничительных мер и принять квартиру чуть позже».
Приемка квартиры: как выбрать правильную компанию?
Конечно, можно понять инициативы застройщиков – как можно быстрее передать дольщику квартиру и забыть. Кроме того, на рынке присутствуют и недобросовестные «приемщики», цель которых заполучить клиента. Нередко этим видом деятельности промышляют строительно-ремонтные компании, желающие выторговать выгодный заказ. Дольщики нередко находятся в таком состоянии, когда наконец-то близится момент получения ключей, что готовы на все.
«Но проблема в том, что на рынке очень мало добросовестных организаций, которые в первую очередь отстаивают интересы своего клиента. Немало тех, кто пытается нажиться на некомпетентных в строительстве людях, делая из малейшего отклонения, находящегося в допуске, катастрофический дефект, тем самым пытаясь завысить стоимость работ на устранение неполадки. Чтобы оградить наших клиентов от возможного мошенничества, в нашей компании разработаны определенные правила приемки жилья, – рассказывает Надежда Калашникова. – Так, если сам клиент присутствовать на приемке не может, мы требуем от приемщика нотариальную доверенность от покупателя на представление его интересов. Кроме того, вместе со сторонним приемщиком всегда работает специалист нашей службы качества. Его квалификация позволяет четко оценить, насколько реальны и правдивы вердикты сторонней организации. И в случае необходимости эти вердикты профессионально и аргументировано оспариваются, со ссылками на строительные нормы и правила». По ее словам, служба качества начинает работу еще до передачи квартир покупателям: ее сотрудники проверяют квартиры перед тем, как их предъявляют клиентам. А позже сопровождают их в ходе приемки и всегда готовы предоставить нужную консультацию.
Чтобы не нарваться на неправильную компанию, дольщику следует выбирать профессионалов с опытом, с отзывами и примерами работ, размещенными в интернете, со ссылками на строительные нормы и правила. Компания обязана обладать определенной компетенцией – вплоть до того, что ее экспертиза должна признаваться в суде.
Без брака даже солидные проекты не обходятся. МФК «Русские сезоны» от компании RBI. Последние «трешки» в нем продавались за 35 млн рублей. Список брака:
Источник: «Ситипроф»
Бывают и веселые косяки. Горячая вода в унитазе – все вирусы сварятся. ЖК «Жили-были» от компании «КВС»
Компания «КВС» никак не хотела впускать профессиональных «приемщиков»
Решение суда – ВПУСТИТЬ!
Девелоперы: дефицит мигрантов и удорожание рабочей силы может оказаться последней каплей в «экономике» проектов
Сейчас количество выводимых строительных объектов уже сократилось на 28%, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», а по данным Росстата, почти на 8% снизилась покупательская способность населения. Два разнонаправленных вектора могут сильно ударить по отрасли, которую в условиях санкций с «высоких трибун» называют бюджетообразующей.
Напомним, что Владимир Путин подписал указ, который позволяет мигрантам оставаться в России до лета 2021 года, а бизнесу нанимать рабочих без патентов.
«Это, конечно, упрощает строительный процесс, кадровый вопрос сейчас стоит довольно остро, но не решает его», — полагает Надежда Калашникова.
«Мы говорим о продлении уже действующего документа, поэтому он никак не повлияет в лучшую сторону, ведь границы остаются закрытыми. Конечно же важно, что рабочим продлили действие документов. Сегодня отрасль испытывает острую нехватку кадров. В апреле текущего года, до временной приостановки строительства на всех проектах Московского региона, общее число рабочих на всех объектах ГК «Инград» составляло порядка 9,5 тыс. человек, на сегодня на наши стройки подрядчики привлекли около 7 тыс. человек. Если бы и оставшиеся рабочие лишились возможности официально работать на объектах, мог начаться настоящий кризис отрасли», — рассказывает Григорий Звенигородский, вице-президент ГК «Инград».
По словам девелоперов, специалисты, из-за дефицита кадров, повысили цены на свои услуги. Увеличение зависит от квалификации мастера. Прирост в расценках зарплаты по отдельным специальностям составил порядка 30%. Кроме того, бывают ситуации, когда в процессе строительства на этапе трудоемких работ, бригады отказываются работать и переходят к другому подрядчику на другой объект, где выполняют более легкие виды работ.
«Конечно, подрядчики пытаются решить данную проблему, привлекая людей из регионов, перекупая бригады рабочих друг у друга. Кроме того, Минстрой, совместно с девелоперами начали формирование списков рабочих специальностей, которые необходимы на стройплощадках России. Но в целом проблема нехватки качественной рабочей силы остается нерешенной. Если границы останутся закрытыми, ситуация обострится ещё больше. При этом увеличение себестоимости строительства, в том числе затрат на содержание рабочих, уже стало одним из факторов, повлиявших на то, что цена на квадратный метр в новостройках в этом году росла выше инфляции. За год она выросла на 6-10%, вместо стандартных 5-6%», — резюмировал вице-президент ГК «Инград».
Как отмечают девелоперы, сейчас правительство обсуждает возможность запуска спецрейсов для мигрантов. Если этот процесс будет организован, то такая мера очень сильно поможет всем застройщикам в текущих условиях.
Постновогодняя распродажа: ждать ли скидок на квартиры в январе на фоне падения спроса?
После небывалого роста цен на новостройки логично предположить, что они могут и снизиться. Январь – для этого самый подходящий месяц. Но по статистике январское снижение цен случается редко, так что вряд ли. Правда, есть один нюанс: президент уже недвусмысленно намекнул, что нужно реагировать на рост цен. А известно, что гарант слов на ветер не бросает.
Рост цен на новостройки, несомненно, порадовал застройщиков, да и собственники квартир радуются растующей капитализации их недвижимости. Радуются и банки, которые выдавали проектное финансирование – застройщики могут быстрее возвращать кредиты и брать новые. Но, как всегда, в бочке меда обязательно обнаружится ложка дегтя.
Так, по словам владельца холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, землевладельцы, видя ажиотаж на рынке жилой недвижимости, тут же подняли цены на участки. «Стоил 3 млрд, а теперь хотят 4 млрд рублей», – сокрушается он. Активно растет и цена стройматериалов. По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Дениса Новикова, стоимость арматуры, начиная с середины ноября 2020 года, выросла более чем на 50%!
Естественно, все хотят заработать на высоком спросе и росте цен, но это приводит к реальному росту себестоимости, лишая застройщиков маневра по снижению цены. А снижать скорее всего придется. Президент РФ Владимир Путин на заседании Госсовета намекнул, что на рост цен надо реагировать. Как поведут себя чиновники, чтобы выполнить поручение президента, доподлинно неизвестно. Адекватными их действия бывают не всегда. Вот что считают участники рынка:
– Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Хотя в январе традиционно на рынке недвижимости наступает затишье, ждать в первый месяц года снижения цен не приходится. Сейчас наблюдается стабильное снижение предложения на фоне растущего спроса. А это все факторы, напрямую влияющие на цену. Более того, вероятность дальнейшего роста цен даже в постновогодний период сохраняется.
Более выгодно успеть совершить покупку до Нового года: сейчас большинство застройщиков предлагает различные акции и бонусы. Например, в нашей компании можно получить машино-место в подарок при покупке 2- или 3-комнатной квартиры площадью более 80 «квадратов» в ЖК «Маршал» и «Лондон Парк».
– Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Да, снижение цен возможно в тех проектах, что оказались переоценены на фоне общего стремительного удорожания. Инструменты могут применяться разные, например, спецпредложения, акции, скидки. Но если критерии к будущей квартире сформированы, то покупку лучше не откладывать — нет гарантий сохранения выбора.
– Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: В настоящий момент на ситуацию на первичном рынке оказывают влияние слишком много факторов, в том числе нерыночных (пандемия), чтобы можно было делать долгосрочные прогнозы. Вывод на рынок новых объектов будет зависеть от стратегий застройщиков, от их активности в ответ на спрос, и, в том числе, от своевременно полученных разрешений на строительство.
– Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: После 2008 года рынок не видел таких же ценовых скачков, которые мы наблюдали в текущем году (+5-10% за месяц). Логично предположить, что после любого пика следует стабилизация, которая затем сменяется трендом на понижение. Скорее всего, в первом полугодии следующего года мы будем наблюдать как раз ценовую стабилизацию, а после 1 июля вероятно начало снижения и спроса, и цен. И то при условии, что рынок будет насыщаться новыми объемами жилья.
– Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС: В последний месяц ситуация на рынке стабилизировалась. Продажи вернулись к спокойному темпу, рост цен замедлился. Полагаю, что в следующем году нас ждет увеличение стоимости строящегося жилья в пределах инфляции, порядка 6-7% годовых. По наиболее ликвидным проектам стоимость может вырасти до 10%.
