STENOY представил практику реализации проектов КРТ
Как соблюсти баланс интересов города и девелопера и где проходит эта грань — обсудили участники онлайн-сообщества MosBuild Connect.
Комплексное развитие территорий — сегодня одна из самых обсуждаемых и одновременно самых сложных тем в девелопменте. Успех КРТ зависит не только от градостроительного потенциала участка, но и от умения выстроить диалог между властью, застройщиком и проектировщиками.
По данным Департамента градостроительной политики Москвы, программа КРТ охватывает более 4000 га столичных территорий. За последние десять лет в Москве запущено свыше 200 проектов комплексного развития, однако значительная часть из них сталкивается с системными сложностями на этапе реализации.
Своим опытом и подходами к комплексному развитию территорий поделился управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов.
В частности, участники диалога говорили о разрыве шаблонов между амбициозными планами девелоперов и реальной практикой. Так, одним из показательных примеров стала территория промзоны №11 в Огородном проезде площадью 138 га. Проект, стартовавший в 2021 году, к 2026-му был разделен более чем на 15 частей, большая часть которых до сих пор не реализована. Среди причин — невозможность создать проект планировки территории такого масштаба в сжатые сроки, сложности с выкупом объектов у множества собственников и стремление крупных игроков выделить наиболее привлекательные участки.
Опыт STENOY на участке КРТ №5 в этой же промзоне площадью 6,77 га показал, что даже компактные проекты на такой территории могут оставаться нереализованными из-за избыточной социальной нагрузки и присутствия более 30 собственников объектов недвижимости. Проект так и не был реализован ни по инициативе правообладателя, ни на аукционе, ни городским оператором.
«Рынок КРТ требует от девелопера не только финансовых ресурсов, но и готовности к постоянному диалогу со всеми участниками процесса — архитекторами, городскими властями, будущими резидентами переосмысляемых городских территорий. Мы придерживаемся комплексного подхода и четкой стратегии, что позволяет своевременно реагировать на изменения регуляторной среды и потребительских предпочтений. Иногда это означает пересмотр ранее принятых решений. Наша задача — создавать проекты, которые будут востребованы не только сегодня, но и через 10–30 лет», — отметил Илья Фролов, управляющий партнер STENOY.
За последние три года STENOY вывел на московский рынок четыре проекта: клубный дом ORO, премиальный клубный дом ARTEL, офисный комплекс EDEL и многофункциональный комплекс SCALA. Компания позиционирует себя как технологичный девелопер нового поколения с фокусом на устойчивое развитие.
Эксперты диалога сошлись во мнении, что успех проектов КРТ определяется способностью застройщика выстраивать долгосрочные партнерства и адаптировать концепции под реальные запросы территории. Точечная застройка уступает место комплексным решениям, однако их реализация требует качественно иного уровня координации между всеми заинтересованными сторонами.
Объекты компании
ORO в Москве на Красносельской стал первым объектом девелопера Stenoy. Проект, созданный с гуманистическим подходом. Здесь, с учетом главных мировых тенденций, формируется комфортная среда для жизни, работы и отдыха с ландшафтным садом, рекреационными зонами, бесшовным wi-fi и уютными общественными пространствами.
Локация – одно из важных преимуществ для ЖК. Хорошая транспортная доступность обусловлена близостью к ТТК, Садовому кольцу, двум станциям метро и к площади трех вокзалов.
В этом, как и во всех других своих проектах, Stenoy делает ставку на качество, а не на объемы строительства. В ORO эстетика становится частью жилой среды. Архитектурные проекты девелопер разрабатывает в сотрудничестве с ведущими московскими студиями, прорабатывая до мелочей интерьеры входных зон и квартир, используя благородные материалы в отделке, внедряя в проекты уникальные арт-объекты.
Пятизвездочный консьерж-сервис в ORO закрывает все бытовые вопросы: от клининга и химчистки до обработки корреспонденции. Это редкое для Москвы предложение клубных домов с гостиничным сервисом от одной из лучших управляющих компаний страны.
Генеральным подрядчиком на проекте выступает компания «Строительные технологии».
Финансовым партнером по проекту и гарантом сделок — главный российский банк — Сбер.
Ведущее российское архитектурное бюро GAFA – архитектурный партнер на проекте ORO. Им же принадлежат решения входных групп и общественных пространств.
Варианты дизайна для интерьеров жилых пространств от международной студии дизайна Balcon, офисы которой представлены в России и ОАЭ.
Comfort and Usability осуществляет сервисное управление на проекте. Это не классическая управляющая компания. C&U выстраивает сервис на основании анализа и проектирования сценарного поведения пользователя и своей главной задачей ставит комфорт клиентов. В ORO команда C&U обеспечивает по-настоящему премиальный сервис 24х7.
Фактура по проекту
Транспортная доступность: ТТК, Красносельская улица, Курский, Ярославский, Ленинградский и Казанский вокзалы, трамвайная линия, десятки автобусных маршрутов и станция метро Красносельская в 3 минутах пешком.
На территории комплекса: современная детская площадка во дворе со всей инфраструктурой; бесшовный Wi-Fi, гибкие пространства с оборудованной переговорной комнатой, комьюнити-столом с розетками во дворе и террасой на крыше для продуктивной работы, садом ощущений для неспешных прогулок, утренних медитаций и тренировок на свежем воздухе.
В проекте создается безборьерная среда для маломобильных групп населения.
Компактные студии и однокомнатные лоты — полностью оборудованные места для сна и отдыха; двухуровневые лоты со вторым светом и высокими потолками до 6,05 м.; просторные двух- и трехкомнатные лоты с дизайном от студии Balcon.
Варианты дизайна внутренней отделки: светлые студии в теплых оттенках или в брутальной графитовой гамме. Минималистичный стиль дополняют геометричные стеновые панели, полы из дуба и мрамора, акцентная мебель в угольно-черном исполнении.
Премиальное сервисное управление комплексом 24х7 возьмет на себя компания Comfort and Usability.
Ход строительства:
Сейчас на объекте ORO завершаются строительные и отделочные работы, ведутся работы по внутреннему благоустройству территории.
ЖК ARTEL (Москва, Электрозаводская, д.60) – это клубный дом премиум-класса в Преображенском районе Москвы, расположенный между Электрозаводской и Сокольниками. В шаговой доступности от метро и всех значимых городских социальных объектов – школ, детских садов, ВУЗов, медицинских и спортивных сооружений. Это единственная в настоящий момент новостройка премиум-класса, представленная по разумной цене в этой локации.
В названии проекта заложена креативная идея: ART+EL (искусство + электричество). Комплекс с первого взгляда удивляет, впечатляет и заряжает творческой энергией за счет своей эстетики, внутреннего наполнения, уровня сервиса. Он надежный, современный, креативный и харизматичный.
Камерная обстановка ARTEL – выбор настоящих гедонистов. Безборьерная среда, премиальные почти бесшумные лифты с «мягким ходом», машиноместа с зарядками для автомобилей, 50 оборудованных велопарковок, премиальное качество и продуманные планировочные решения.
Природный и всесезонный парк-оазис станет сердцем двора. Архитекторы сделали фокус на камерное, сомасштабное человеку пространство и внимание к деталям, которое проявляется в использовании высококачественных природных материалов и покрытий.
Любимым местом отдыха резидентов ARTEL станет парадная гостиная, обращенная во внутренний двор с индивидуальными скамьями для отдыха, мобильной мебелью, столом для коворкинга, скульптурами и цветочными композициями. За колоннадой внутреннего двора открывается вид на пейзаж атриума – тихого сада для размеренного медитативного отдыха с пышными цветами и деревьями, с местами для отдыха у воды и ландшафтным освещением.
Камерная зона отдыха с водной гладью — продолжение парадной входной зоны.
В глубине сада расположится детская площадка с мягким покрытием из песка, дорожками, выложенными плитами песчаника, качелями-гнездами и качалками.
Частные террасы тоже станут продолжением ландшафтного парка.
В доме ARTEL, состоящем из двух корпусов разной этажности, размещенных на едином стилобате, всего 82 квартиры с минимальным порогом входа от 9 млн руб. Покупателям квартир STENOY предлагает широкую квартирографию и большой выбор планировочных решений с ремонтом под ключ, техникой и мебелью в двух вариантах дизайна – Парижская классика и Японский минимализм. В премиальном дизайне квартир соблюден баланс между функциональностью и артистичностью форм. Есть в комплексе также предложения квартир без отделки. Квартиры реализуются по 214 ФЗ через эскроу-счета по ДДУ.
Общий объем инвестиций в проект девелопер оценивает в сумму от 2,5 млрд руб до 3 млрд руб.
Генеральным подрядчиком на проекте выступает компания «Строительные технологии».
Финансовым партнером по проекту STENOY и гарантом сделок — главный российский банк — Сбер. Ко-эксклюзивные партнеры по продажам — международная брокерская компания в сфере премиальной недвижимости ARQ CITY и RICCI. В команде компаний эксперты с многолетним опытом работы на рынке девелопмента, брокериджа, риэлти-сервиса и строительного менеджмента. Ведущее российское архитектурное бюро GAFA – архитектурный партнер на проекте ARTEL. Им же принадлежат решения входных групп и общественных пространств. Варианты дизайна для интерьеров жилых пространств от международной студии дизайна Balcon. Comfort and Usability осуществляет премиальное сервисное управление 24х7 на проекте ARTEL.
Фактура по проекту:
Площадь участка – 3,68 Га
Комплекс состоит из двух разновысотных зданий от 10 до 48 этажей
На экспозиции представлено 82 квартиры с отделкой и без.
На территории запроектированы: жилой дом, административные здания, офисное помещение, внутренний сквер, коммерческие здания, частный детский сад, наземный паркинг и подземный паркинги.
Ход строительства:
Строительные работы на объекте идут полным ходом. К декабрю 2024г. монолитные стены первого корпуса строители подняли уже до девятого этажа, поставили внутренние стены и перегородки до шестого этажа, возвели фундамент второго корпуса и начали работу с крышей паркинга.
Третьим проектом компании в Москве станет жилой комплекс на улице Гаврикова, вл.11. Это премиальный объект многоэтажного жилого строительства с коммерческими площадями на первых этажах примерно для 300 новых жителей, который девелопер возведет в ЦАО, напротив своего флагманского проекта – клубного дома ORO, на площади 0,35 Га. Суммарной поэтажной площадью в габаритах наружных стен 13656 кв.м. Архитектурную концепцию проекта разрабатывает бюро GAFA.
Продажи ЖК по ДДУ откроются в конце 2025 года.
К строительству еще одного проекта в 17-ом проезде Марьиной Рощи, 9 в Москве -многофункционального инновационного центра, девелопер STENOY приступит уже в этом году. ГПЗУ на проект было получено в конце 2024г.. Сейчас разрабатывается концепция бизнес-центра и АГР. Архитектурная концепция принадлежит бюро GAFA. По задумке его создателей, МФК класса В+ будет соответствовать всем стандартам А класса. Площадь под строительство – 0,55Га. В пределах наружных стен это 15290 кв.м. После завершения строительство и введения комплекса в эксплуатацию, он сможет обеспечить сотни новых рабочих мест.
EDEL
EDEL – офисный центр в районе Марьиной Рощи, который возводит девелоперская компания STENOY.
Здание EDEL планируется высотой 11 этажей и площадью более 15 тыс. кв. м, с собственным паркингом и дизайнерскими лобби. Архитектурное бюро GAFA огранила проект как масштабный драгоценный камень: панорамные окна, остекленные фасады, четкие линии и острые углы.
Этот многофункциональный центр стал первым проектом девелопера в сегменте офисной недвижимости.
Scala
Scala – клубный дом премиум класса с коммерческой составляющей. Девелопер STENOY анонсировал старт многофункционального проекта на Красносельской в четвертом квартале 2025 года.
В комплексе, запроектированном архитектурным бюро GAFA, будет 160 одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир. Высота потолка в лобби достигает 7,6 метра, в жилых этажах – до 3,1 метра. Высота потолков верхнего этажа – 3,5 метра.
УТП проекта станут: современная инженерия и материалы, бесшумные скоростные лифты премиального уровня, качественные инженерные коммуникации, отделочные материалы мест общего пользования высокого класса, премиальный сервис от управляющей компании С&U, несколько вариантов дизайна квартир от студии Balcon.
Проект выгодно отличают функциональные планировки: квартиры площадью от 33,5 до 122,8 кв. м. подойдут как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. Есть квартиры с террасами, мастер–спальнями и мастер–блоками, с кухней–гостиной и т.д. В многокомнатных квартирах предусмотрены 3 санузла и гардеробные.
Современная архитектура комплекса предусматривает панорамные окна и высокие потолки. Дом парит над городом, выступая архитектурной доминантой локации.
Полностью завершить проект и сдать дом в эксплуатацю девелопер намерен во втором квартале 2028 года.
394 гектара, 4 млн кв. м недвижимости и 100 тыс. рабочих мест: Сколково становится новой точкой притяжения для девелоперов
Учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко посетила территорию инновационного центра, встретилась с заместителем председателя правления по инвестициям и управлению активами в недвижимости Фонда «Сколково» группы ВЭБ.РФ Александром Ададуровым, а также поговорила с инвестиционным директором Upside Девелопмент Павлом Абрахиным — представителем девелопера, который уже реализует на площадке два технопарка.
По словам Александра Ададурова, Сколково изначально проектировалось не как офисный или научный кластер, а как «город-сад», где рабочие пространства, образование, жилье, сервисы и рекреация находятся в шаговой доступности друг от друга. «Идея в том, чтобы человек вышел из дома, пешком отвел ребенка в школу, так же пешком пришел на работу, провел время в парке, ресторане или спортивном центре. Это не территория, которая работает только днем, а полноценная городская среда», — отметил Александр Ададуров.
В генеральном плане Сколково предусмотрено более 4 млн кв. м недвижимости различного назначения. Уже введено около 1,1 млн кв. м, порядка 600 тыс. кв. м находятся в активной стадии строительства и еще примерно столько же — в проектировании. В перспективе на территории планируется создать около 15 тыс. квартир и до 100 тыс. рабочих мест.
На площадке уже сформирована значительная социальная и общественная инфраструктура. Здесь работают инновационная частная школа «СКОЛКА», Международная гимназия инновационного центра «Сколково» с детским садом, рассчитанная на 800 учеников, а также Сколковский институт науки и технологий — Сколтех. Площадь университета составляет около 130 тыс. кв. м, а его архитектурный проект разработан швейцарским бюро Herzog & de Meuron.
Развитие территории включает также медицинский, гостиничный и спортивный кластеры. В Сколково работают клиника «Хадасса Медикал», центр хронических заболеваний Golden Care, фитнес-клуб World Class площадью около 12 тыс. кв. м, школа большого тенниса и искусственная волна Surf Brothers. В перспективе на территории появятся крупный спортивный комплекс, «Хоккейный город», медицинский колледж на 3,5 тыс. студентов и новые корпуса онкологического центра МГОБ №62.
Особое значение для девелоперов приобретает коммерческая недвижимость нового типа — технопарки, R&D-центры, лаборатории и объекты опытно-производственного назначения. В отличие от традиционных бизнес-центров, такие проекты требуют повышенных инженерных возможностей: увеличенных электрических мощностей, высокой нагрузки на перекрытия, специальных систем вентиляции и водоотведения, а также возможности организации стерильных зон и мелкосерийного производства.
Фонд «Сколково» предлагает инвесторам три ключевых направления для развития: арендное жилье для сотрудников экосистемы, сопутствующую социальную и сервисную инфраструктуру — школы, спортивные и медицинские объекты — а также технопарки и общественно-деловые здания для технологических компаний.
Среди преимуществ территории для девелоперов — подготовленная градостроительная документация, дорожная и инженерная инфраструктура, близость к МКАД, Минскому и Сколковскому шоссе, действующая станция МЦД и будущая станция метро. Участки предоставляются в аренду сроком до 49 лет. При этом фонд выступает некоммерческой организацией, для которой приоритетом является развитие инновационной среды, а не максимизация доходов от земли.
Дополнительным стимулом становятся городские меры поддержки. Для объектов, получивших статус технопарка, предусмотрены налоговые льготы и другие механизмы поддержки со стороны Москвы. По оценкам города, такой статус может снизить операционные расходы владельца объекта примерно на 25%. При этом для инвесторов действует важное условие: технологические площади, построенные на территории Сколково, в первую очередь должны предлагаться резидентам инновационного центра — на рыночных условиях. Если спрос со стороны резидентов отсутствует, помещения могут быть предоставлены другим компаниям, связанным с технологическим, промышленным, научным или R&D-сектором.
Сегодня в Сколково уже реализуются крупные корпоративные и девелоперские проекты. В частности, Сбербанк строит технологический комплекс площадью около 280 тыс. кв. м, рассчитанный примерно на 12 тыс. сотрудников. Ввод объекта ожидается в 2028 году.
Upside Девелопмент развивает два корпуса технопарка — «Альфа» и «Бета» — общей площадью около 56 тыс. кв. м. Первый объект будет иметь площадь порядка 31 тыс. кв. м, второй — около 25 тыс. кв. м. Проекты расположатся рядом с медицинским кластером. Компания рассчитывает получить разрешения на строительство в 2026 году, начать активную фазу работ после оформления документации и ввести оба объекта в эксплуатацию в 2028 году.
«Технопарк нельзя сделать из обычного офисного центра. Для технологических компаний нужны повышенные нагрузки на перекрытия, увеличенные мощности, гибкие инженерные системы, возможность размещения лабораторий, фармацевтических производств и опытных зон», — рассказал инвестиционный директор Upside Девелопмент Павел Абрахин.
По данным девелопера, вакантность в действующих технопарках Москвы сегодня находится на околонулевом уровне — порядка 0,1–0,2%. Это подтверждает дефицит специализированных площадей для растущих технологических компаний, крупных корпораций, лабораторий и команд разработчиков.
Обзор показал, что Сколково постепенно становится самостоятельным рынком недвижимости с понятными правилами входа, сформированной инфраструктурой и устойчивым спросом со стороны технологического бизнеса. Для классических девелоперов это возможность перейти от строительства традиционных офисов к созданию более сложных, функциональных и востребованных объектов — пространств, где могут работать стартапы, научные команды, производственные лаборатории и R&D-подразделения крупных компаний.
Полный текст обзора доступен по ссылке.
_________
Справочно:
Всеостройке.рф (входит в «Евразийский Медиа Холдинг») — независимое сетевое издание. На протяжении уже нескольких лет освещает актуальную общероссийскую, региональную повестку, а также новости стран СНГ, публикует эксклюзивные интервью ключевых игроков строительной отрасли, готовит уникальную аналитику рынка строительства и недвижимости, а также рейтинги девелоперов и их проектов. Ежемесячно — более 6,8 млн. уникальных посетителей и свыше 18,4 млн. просмотров. Также порталу принадлежит один из самых популярных отраслевых телеграм-каналов — «Все о стройке» — с аудиторией более 100 тыс. подписчиков и ежемесячным охватом 12+ млн просмотров.
За годы работы сетевое издание Всеостройке.рф стало площадкой для взаимодействия участников строительного рынка и организатором ключевых отраслевых событий. В портфеле — более 25 офлайн-мероприятий и более 170 онлайн-мероприятий, в которых приняли участие в качестве спикеров 1000+ представителей застройщиков, банков и власти, а в качестве зрителей — 150.000+ девелоперов.
Аренда в крупную нарезку: как офис закрывает потребности бизнеса
Рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует устойчивый рост и низкий уровень вакансии, однако в отдельных сегментах ярко выражен структурный дисбаланс.
По данным CORE.XP, общий объем качественных офисных площадей, доступных как для аренды, так и для продажи, составляет около 1,3 млн кв. м при средней доле свободных помещений в 6,7%. При этом разрыв между классами значителен: в сегменте «А» вакансия достигает 11,5%, что связано с выходом новых проектов, в классе «Прайм» – показатель держится на уровне 7,8%. В сегментах «B+» и «B-» вакансия составляет 4,6% и 3,6% соответственно.
Показательной является и структура предложения по степени готовности помещений. Из 1,3 млн кв. м только 908 тыс. кв. м реализуются через аренду. Из этого объема 474 тыс. кв. м (52%), предлагаются с выполненной отделкой, но без меблировки. Полностью меблированных офисов на рынке сегодня критически мало – всего 23 тыс. кв. м, что составляет не более 3% от общего предложения в аренду. Оставшиеся 411 тыс. кв. м экспонируются в состоянии shell&core, предоставляя арендатору возможность самостоятельной реализации проекта. Рынок офисной недвижимости сегодня остро нуждается в качественном готовом продукте, особенно в сегменте крупных блоков с полной отделкой и мебелью.
Анализ структуры предложения по размеру лотов подтверждает этот тезис. В экспозиции находится 1231 офисный блок, из которых 1080 доступны для аренды. Блоки площадью до 500 кв. м формируют основную часть предложения, занимая 64%. Сегмент средних по площади помещений от 501 до 1000 кв. м составляет 12%. При переходе к площадям свыше 1000 кв. м картина кардинально меняется. Блоки от 1001 до 2000 кв. м насчитывают 172 лота, или 16%. Помещения от 2001 до 5000 кв. м. представлены всего 57 блоками или 5%. А лоты, превышающие 5000 квадратных метров, исчисляются 26 объектами, что составляет 2%.
Особую сложность представляет поиск целого этажа в бизнес-центрах классов «Прайм», «А» и «В+» с выполненной отделкой и общей площадью от 2000 кв. м. Таких объектов в экспозиции всего 41 блок. Это исключительно редкое предложение, так как рынок ориентирован на дробление зданий под небольших арендаторов, и поиск полноценного этажа крупной площади сразу сужает круг доступных вариантов до крайне ограниченного предложения. На этом фоне ГК «А101» выводит на рынок аренды полностью меблированный этаж площадью 2011 кв. м в уже сданной башне бизнес-квартала «Прокшино».
Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101»:
«Дефицит крупных меблированных блоков в сочетании с растущим спросом со стороны IT-компаний, креативного и финансового секторов создает уникальное окно возможностей для арендаторов, которые ценят время и прозрачность затрат. В бизнес-квартале «Прокшино» арендатор получает готовый к использованию офис, не требующий инвестиций в отделку и меблировку, со сформированной деловой средой, удобной транспортной развязкой в развивающемся деловом центре Новой Москвы, в 1 минуте от метро и с профессиональной управляющей компанией. Это одно из лучших предложений на рынке: заезжай и работай здесь и сейчас».
Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP:
«Ключевыми критериями выбора офиса сегодня остаются наличие арендных каникул, локация, оптимальная ставка аренды и качество отделки. При этом прогноз на ближайшие два года, подготовленный командой CORE.XP, предполагает дальнейший рост ставок: в 2026 году ожидается увеличение в среднем на 15% относительно уровня 2025 года, а в 2027-м – еще на 7%».
