«Хрущёвки» и «брежневки» обогнали новый фонд на вторичном рынке по темпам роста среднего чека сделки в 2026 году
Аналитики компании «Жилфонд» подсчитали, что жильё 1960–70-х годов постройки уже четвёртый квартал подряд в России дорожает быстрее, чем более новый жилой фонд на рынке готового жилья. Эксперты отмечают, что это временный тренд, который на самом деле свидетельствует о снижении ликвидности старого фонда.
Вторичный рынок жилья в России с конца прошлого года восстанавливается вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. По итогам июля, согласно данным Роскадастра, по всем регионам России заключено 142 900 сделок на вторичном рынке жилья, что на 22% больше, чем годом ранее и рекорд с начала года.
В аналитическом центре «Жилфонда» исследовали данные о зарегистрированных сделках купли-продажи в архивах Росреестра в период с 2024 по II квартал 2026 года, чтобы выяснить, какое именно жилье на вторичном рынке в последние годы покупают более активно, и как изменилась структура сделок в 2026 году.
В общем объеме сделок на рынке вторичной недвижимости в России сегодня доминируют две основных когорты — жильё 1960–70-х годов постройки и 2010–20-х. Вместе на них в последние два года в среднем приходится свыше 65% всех сделок в России и почти 70% в Москве. Первый сегмент это наследие советской программы индустриального домостроения: за 1966–1975 годы в стране построили более 1 млрд м² жилья. Второй — результат рекордного ввода последних лет: с 2020 года Россия строит больше жилья, чем в любой год советской истории.
Если сопоставить динамику среднего чека сделок по этим двум категориям в сравнении год к году, становится видно, что старый фонд в последние месяцы растет в цене быстрее нового, причем темп заметно ускорился во II квартале: средний чек на жилье 1960-70-х годов вырос год к году на 11,1%, тогда как новое жилье — всего на 6,3%. При этом старый фонд среднем по России растёт в цене быстрее нового четвертый квартал подряд, тогда как до этого он показывал обратную динамику. Аналитики отмечают, что причиной стала общая активизация рынка недвижимости.
Если ж смотреть на динамику отдельно по Москве, здесь хрущёвки и брежневки вышли вперёд по темпам роста только в 2026 году: рост среднего чека год к году на старый фонд во II квартале составил 15,7%, тогда как в новом фонде – только 11,7%. В I квартале старый фонд вырос в цене на 9,7%, а новый – на 7,9%. Весь 2025 год динамика роста среднего чека в новом фонде опережала старый, и с большим отрывом.
То, что происходит с динамикой в разных когортах, весьма показательный тренд, считает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский:
— Рост объема сделок и среднего чека в старом фонде идёт с небольшим опозданием к общему росту активности на рынке. Здесь работает простое правило — когда предложение накапливается после периода простоя, покупатели сначала выбирают из экспозиции самые интересные варианты по самым низким ценам, а когда такие заканчиваются, переходят к менее ликвидным и интересным по ценам. Что мы видим в динамике спроса и среднего чека: когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается — в старом фонде это происходит с заметным временным лагом. Особенно это видно по сделкам на вторичном рынке в Москве, где объем нового жилья попросту больше, чем в любом другом регионе — соответственно, к старому фонду люди обращаются здесь позже, и цены на него растут с опозданием.
По мнению Александра, тренд на снижение ликвидности квартир в старом фонде будет только развиваться. Учитывая объем ввода нового жилья и амортизацию старого фонда, разрыв в спросе между старым и новым жильем будет продолжать рост. При этом в разных регионах по-разному: чем меньше в городе строится нового жилья, тем меньше конкуренция у старого фонда. Чем выше объем новых домов хорошего качества — тем меньше будет спрос на квартиры в старом фонде, и быстрее будут падать цены на него.
— Двадцать лет назад у хрущёвки конкурентов особо не было, это был самый массовый сегмент на вторичном рынке. Сейчас в среднем у россиян выбор гораздо больше, и к старому фонду обращаются либо ценители определённых планировок или конкретных районов со старой застройкой, либо покупатели, для которых это компромисс из-за ограниченного бюджета или отсутствия подходящих вариантов в новом жилье, – резюмирует Александр Чернокульский.
О компании
ООО «Жилфонд» – головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов за 2023 год по версии Домклик.
«Жилфонд» составил рейтинг факторов риска: что настораживает риелторов в сделках
В компании «Жилфонд» провели опрос профессиональных участников рынка и выяснили, какие факторы риска при покупке квартиры они считают самыми важными, а какие — переоценёнными.
За последний год покупатели вторичного жилья стали значительно осторожнее, отмечают в «Жилфонде». 63% опрошенных риелторов считают, что клиенты стали тревожными, чаще просят дополнительные проверки документов, истории объекта и личности продавца. Ещё 32% отмечают, что люди стали лишь немного внимательнее. При этом факторы не всегда совпадают с тем, что считают действительно рискованными ситуациями профессионалы отрасли.
В ходе исследования риелторов «Жилфонда» из разных регионов РФ попросили оценить распространённые ситуации, которые обычно считают «красными флагами» в инструкциях, — от продажи квартиры по доверенности до просьбы занизить стоимость в договоре. Чтобы сравнить ответы по всем вопросам, каждому варианту присвоили вес в зависимости от оценки уровня риска — от 1 («обычная ситуация») до 5 («почти всегда повод отказаться от сделки»).
В итоге на вершине рейтинга оказались ситуации, когда есть основания сомневаться в добровольности действий продавца или прозрачности расчётов с ним: отказ пройти медицинское освидетельствование при сомнениях в дееспособности, признаки давления на пожилого собственника, упоминание им перевода средств на «защищённые» счета или третьим лицам. Кроме того, более двух третей риелторов рассматривают как серьёзный риск просьбу занизить стоимость объекта в договоре.
При этом риелторы реже считают поводом для отказа от сделки то, чего традиционно опасаются приобретатели жилья. Например, продажу квартиры по доверенности подавляющее большинство опрошенных сочли ситуацией, требующей уточнений или дополнительной юридической проверки, а не причиной для отказа от сделки.
Похожая ситуация — с ценой объекта. Если квартира продаётся на 20–30% дешевле рынка, менее 10% риелторов готовы отказаться от сделки только из-за цены. Большинство считают, что такая ситуация требует дополнительной проверки, но сама по себе не является причиной отказаться от покупки. Наличие долей других собственников или потенциальных наследников также в большинстве случаев расценивается как повод для более тщательной проверки документов и условий сделки, а не как стоп-сигнал.
Кроме вопросов, составленных по методическим рекомендациям для риелторов, опросник содержал открытые вопросы, которые позволили дополнить список обычных рисков. Так, каждый седьмой участник опроса упомянул банкротство или предбанкротное состояние продавца как причину для отказа от сделки или повод для проверки.
Среди прочих показательных наблюдений — ситуации, когда пожилой собственник продаёт единственное жильё и непонятно, куда он переезжает, а также долги перед судебными приставами или по коммунальным платежам отдельно от процедуры банкротства.
Отдельный блок анкеты касался мер защиты, которые риелторы реально советуют клиентам. С большим отрывом здесь лидируют два варианта: медицинское освидетельствование продавца рекомендуют клиентам 80% опрошенных, титульное страхование — 72%. Нотариальное сопровождение сделки и привлечение юриста, из штата агентства или независимого, в качестве меры защиты называют заметно реже — 24% и 28% соответственно.
«Для нас самым показательным итогом исследования стало то, что большинство факторов, которые вызывают тревогу у профессионалов, это скорее поведенческие характеристики участников сделки, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – Покупатели обычно фокусируются на внешних признаках — низкой цене, доверенности или дефектах в истории квартиры. При этом риелторы знают, что гораздо чаще проблемы возникают там, где участников сделки пытаются торопить, скрывают информацию или предлагают отойти от стандартной процедуры оформления. Задача профессионального риелтора — не искать некий универсальный «красный флаг», а оценивать совокупность факторов и при необходимости организовывать дополнительные проверки, а также выстраивать вокруг сделки максимально прочную сеть безопасности для клиента».
Россияне рассказали, сколько откладывают на покупку квартиры
Почти половина жителей крупных городов в России ежемесячно откладывают сумму до 100 тыс. руб. для покупки квартиры, показало исследование, проведенное «Аеон девелопмент». При этом более трети респондентов отметили, что каждый месяц накапливают более 200 тыс. руб. на приобретение жилья.
46% жителей крупных городов страны рассказали, что ежемесячно откладывают на покупку квартиры сумму до 100 тыс. руб., говорится в опросе «Аеон девелопмент». Девелопер опросил тех, кто живет в городах с развитой промышленностью и финансовых центрах, и получил такие результаты. Чуть более трети респондентов – 36% рассказали, что каждый месяц им удается скопить более 200 тыс. руб. на покупку квартиры. Интересно, что почти половина россиян – 47% копят на жилье самостоятельно, в то время как другая половина получает помощь от родителей или детей, либо откладывает из семейного бюджета.
Отметим, что согласно опросу, 43% россиян планируют накопить на первоначальный взнос или недостающую сумму для покупки квартиры менее чем за 5 лет. А еще треть респондентов отметили, что рассчитывают отложить необходимую сумму менее чем за 1 год.
Напомним, что при оформлении ипотеки первоначальный взнос в настоящее время составляет 30% от стоимости квартиры. Согласно данным ДомКлик, средняя стоимость квадратного метра по России составляет почти 142 тыс. руб. Таким образом, цена квартиры площадью 36 кв. может составить более 5 млн руб., а первоначальный взнос – более 1,5 млн руб. В то же время по данным ДомКлик, стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса по России составляет чуть более 317 тыс. руб., следовательно квартира площадью 36 кв. м будет стоить почти 11,5 млн руб. Одновременно, по данным Restate, стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве составляет около 395 тыс. руб., а цена квартиры площадью 36 кв. м составит более 14 млн руб. При этом первоначальный взнос превысит 4 млн руб.
При этом не секрет, что многие москвичи хотели бы переехать в более высококлассные жилые комплексы и откладывают средства для покупки жилья в проектах бизнес-класса. В столице появляется все больше проектов сегмента бизнес с интересными концепциями и продуманным наполнением, которые мотивируют будущих покупателей переехать. Отвечая на вопрос о том, какие критерии принимаются во внимание, респонденты опроса рассказали, что это прежде всего транспортная доступность (30%), а также близость к набережным (27%) и развитая инфраструктура (24%). При этом в Москве основной объем проектов у воды приходится на проекты бизнес и премиум-класса.
«Уровень жилых комплексов в Москве за последние несколько лет вырос колоссально – это обусловлено не только высокой конкуренцией, но и подходом города к согласованию проектов. Выросли требования к архитектуре, благоустройству, внутренней и общедоступной инфраструктуре. Те стандарты и подходы, которые были характерны несколько лет назад в бизнес-классе, теперь практически повсеместно используются в комплексах комфорт-класса. А в сегменте бизнес все чаще можно встретить решения из премиальных проектов. Поэтому происходит перераспределение проектов между сегментами и бизнес-класс занимает все более высокую долю. Во многом это обусловлено желанием москвичей переехать в более современные и комфортабельные комплексы, которые предлагают новый уровень жизни. Например, сейчас реорганизуются промзоны, а на их месте строятся проекты, которые разработаны с применением лучших мировых урбанистических практик. Так, в Южном порту помимо жилья бизнес-класса появятся самая большая в городе марина, первая в столице спортивная набережная с инфраструктурой для занятий спортом на свежем воздухе, пляжи с чистым насыпным песком, бассейны и термы с видом на реку, большой амфитеатр для проведения мероприятий, прогулочный бульвар и, конечно, места для тихого отдыха», - рассказала Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон девелопмент».
