«Град Девелопмент»: «Трёшка» – новая роскошь
Аналитики компании «Град Девелопмент» – девелопер премиального ЖК «АЙС ТАУЭРС» – выяснили, как изменилась структура предложения на рынке новостроек Москвы за последние пять лет. Оказалось, что трехкомнатные квартиры – один из стандартов советского массового жилищного строительства – стремительно исчезают из массового и бизнес-сегментов, где их доля сократилась почти вдвое. В то же время в премиальном и высокобюджетном классах наблюдается обратный тренд. Но даже в сегментах для обеспеченной аудитории площадь «трешек» сокращается.
За последние пять лет на столичном рынке новостроек произошла заметная поляризация предложения трехкомнатных квартир. В массовом сегменте их доля в структуре экспозиции сократилась с 19% до 11%, а в бизнес-классе – вдвое, с 26% до 13%. Совершенно противоположная динамика наблюдается в более дорогих сегментах. Так, в премиум-классе доля трехкомнатных квартир выросла с 15% до 20%, а в высокобюджетных новостройках (элит и делюкс) они и вовсе стали одним из ключевых форматов – их доля увеличилась с 21% до 31% от всего объема предложения.
Изменение доли трехкомнатных квартир сопровождалось и соответствующей динамикой их абсолютного числа в продаже. В массовом сегменте количество таких квартир сократилось на 50% – с 2,8 тыс. до 1,4 тыс. вариантов. В бизнес-классе их число уменьшилось на 14% с 3,4 тыс. до 2,9 тыс. Напротив, в премиальном сегменте предложение трехкомнатных квартир выросло почти в четыре раза – с 311 ед. до 1,2 тыс. вариантов. В элитном и делюкс-классах их количество в продаже увеличилось на 83% с 368 ед. до 672 квартир.
Сокращение доли трехкомнатных квартир в массовом и бизнес-классах произошло на фоне активного роста популярности более компактных форматов. В массовом сегменте доля студий выросла с 11% до 21%, а однокомнатных квартир – с 30% до 36%. В бизнес-классе представленность студий увеличилась более чем втрое (с 4% до 13%), а доля однокомнатных квартир выросла с 25% до 38%. В премиальном сегменте, наряду с «трешками», укрепили позиции и двухкомнатные квартиры, доля которых выросла с 30% до 35%, в то время как доля однокомнатных, напротив, снизилась с 40% до 33%. В высокобюджетном сегменте доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, а студии практически полностью исчезли из предложения.
Однако пятилетка прошла для «трёшек» не без потерь с точки зрения их площади, причем не только в доступных секторах рынка, но и в премиуме. В массовом и бизнес-сегментах их метраж за пять лет сократился на 8% – с 85,5 кв. м до 78,5 кв. м и с 99,9 кв. м до 92,3 кв. м соответственно. Самое резкое снижение зафиксировано в премиум-классе, где средняя «трешка» стала меньше на 22% и уменьшилась со 138,5 кв. м до 108,7 кв. м. В то же время в элитных и делюкс-новостройках трехкомнатные квартиры, напротив, стали на 9% просторнее, а их средняя площадь выросла со 146,2 кв. м до 160 кв. м, подтверждая тренд на увеличение жилого пространства на самом верху рыночной пирамиды.
В целом анализ динамики средних площадей показывает разнонаправленные тренды в разных сегментах рынка. В массовом и бизнес-классах продолжается тенденция к оптимизации пространства: средняя площадь большинства типов квартир за пять лет сократилась на 4-8%. Наиболее заметное уплотнение произошло в премиум-сегменте, где метраж всех без исключения форматов жилья уменьшился на 14-29%. Единственным сегментом, где наблюдается уверенный рост площадей, стал высокобюджетный класс: здесь двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры стали просторнее на 7-15%, отражая запрос состоятельных покупателей на более масштабные и комфортные жилые пространства.
«Рост доли трехкомнатных квартир в премиальном сегменте – это смена потребительской парадигмы, которая произошла за последние несколько лет, – Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – Наши клиенты все чаще рассматривают квартиру не просто как статусное жилье, а как полноценное семейное пространство, способное адаптироваться под разные жизненные сценарии. Пандемия лишь усилила этот тренд – на первый план вышла функциональность зонирования: теперь в квартире обязательно должно быть место не только для отдыха, но и для работы, учебы и хобби. Именно трехкомнатная квартира стала тем «золотым стандартом», который позволяет комфортно разместить семью с одним или двумя детьми, выделить кабинет или игровую. Мы видим устойчивый рост интереса к таким планировкам и в нашем проекте «АЙС ТАУЭРС», где просторные семейные резиденции пользуются высоким спросом еще на начальном этапе строительства».
В высокобюджетном сегменте, объединяющем элитные и делюкс-новостройки, трехкомнатные квартиры уверенно становятся лидерами предложения. За пять лет их доля в структуре экспозиции выросла с 21% до 31%. Доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, в то время как студии практически полностью исчезли из этого сегмента. В абсолютных показателях количество трехкомнатных квартир в продаже увеличилось на 83%, а двухкомнатных – на 25%. При этом число квартир с четырьмя и более комнатами сократилось на 8%.
«Многолетняя тенденция к сокращению средней площади квартир в продаже, по нашим наблюдениям, прервалась в последний год, – заключает Яна Сосорева. – Мы фиксируем стабилизацию этого показателя в высокобюджетных сегментах и даже намечающийся рост в массовом и бизнес-классах. Во многом это связано с запретом проектирования студий меньше 28 квадратных метров в Москве и с достижением разумных пределов размера разного типа квартир. Помимо этого, в новостройках комфорт-класса выросла средняя площадь в том числе из-за дефицита новых проектов. Студии и однокомнатные квартиры раскупаются быстрее крупноформатных – они и доступнее, и ликвиднее. Отчасти поэтому у «остатка» предложения массового сегмента сейчас выросла средняя площадь. Также не стоит забывать, что основным драйвером спроса остается семейная ипотека, следовательно, застройщики на это реагируют. С учетом лимитов семейной ипотеки, рост средней площади квартир также ограничен – он упирается в порог доступности для покупателей».
Regions Development: Средняя цена квартир премиум-класса в Москве превысила 65 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса Москвы преодолела новую психологически важную отметку в 65 млн рублей, подсчитали эксперты компании Regions Development. За последние 12 месяцев премиальные новостройки продемонстрировали уверенный рост цен на 13%, но уступили высокобюджетному и массовому сегментам.
По итогам октября 2025 года средняя стоимость продаваемых квартир в новостройках премиум-класса достигла 65,3 млн рублей. Год назад, в октябре 2024 года, средний показатель цены составлял 57,8 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в премиальном сегменте подорожали на 13%.
Эксперты Regions Development считают этот рост цен органичным, поскольку он не связан с изменением структуры предложения по размеру квартир. Средняя площадь квартир в продаже за год практически не изменилась и составила 77,7 кв. м против 79,1 кв. м в октябре 2024 года (-1,8%). При этом средняя стоимость квадратного метра за тот же период уверенно росла. Она увеличилась с 731 тыс. до 840 тыс. рублей, то есть на 15%.
В других сегментах столичного рынка новостроек также наблюдалась положительная ценовая динамика. Наиболее заметно подорожали квартиры в массовом сегменте, где средняя стоимость квартиры выросла на 26% – с 14,6 млн до 18,3 млн рублей. В высокобюджетном сегменте (элитные и делюкс новостройки) рост составил 22%, здесь средняя цена увеличилась с 293 млн до 356,8 млн рублей. Новостройки бизнес-класса продемонстрировали более сдержанный рост на 10%, где стоимость квартир поднялась с 27,6 млн до 30,2 млн рублей.
«Рост средней стоимости в премиум-классе до 65,3 млн рублей – это закономерный тренд для сегмента, девелоперы которого стремятся привлечь аудиторию с большим бюджетом, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – При этом важно отметить, что рынок премиальной недвижимости Москвы очень неоднороден, и «вилка» средних цен на квартиры в зависимости от конкретного проекта очень широка – от 18,9 млн до 470 млн рублей. Такой значительный разброс цен говорит о том, что предложение на рынке велико, и покупатели с разным бюджетом могут найти для себя подходящий объект. К примеру, в нашем проекте премиум-класса «Преображенская площадь» средняя стоимость квартиры составляет 35 млн рублей».
Половина покупателей готова рассматривать «загородные альтернативы»
По данным девелоперской компании MR, 49% покупателей московских новостроек премиум-класса готовы предпочесть жизнь за городом, а не приобретение квартиры в Москве. Такие сведения были получены в ходе нового исследования потребительских предпочтений, проведенного девелопером. Опрос выявил растущий интерес к условиям загородной жизни среди клиентской аудитории сегмента.
Компания MR провела масштабное исследование, чтобы изучить эволюцию потребительских предпочтений на столичном рынке жилья премиум-класса и выявить их готовность рассматривать загородный стиль жизни в качестве альтернативы городскому. В опросе с января по сентябрь 2025 года приняли участие 2500 респондентов из числа потенциальных и действующих покупателей новостроек премиум-класса. Методология исследования включала онлайн-анкетирование, а также личные опросы клиентов в офисах продаж компании. Исследование позволило выявить скрытые потребности, которые определяют выбор покупателей сегодня. На первом этапе респондентам было предложено выбрать до четырех наиболее значимых для них факторов выбора жилья из восьми предложенных.
Исследование показало, что условные «загородные» приоритеты занимают высокие позиции в иерархии ожиданий клиентов. Хотя фундаментальные запросы на безопасность (71,5%) и развитую инфраструктуру (68,2%) по-прежнему удерживают лидирующие позиции, но очевиден серьезный сдвиг в сторону «зеленых» приоритетов. Так, фактор «экология и близость к природе» с результатом 65,9% вошел в тройку ключевых. Этот тренд подкрепляется и высоким значением показателя «возможности для спорта и отдыха на природе», который выбрали 58,7% респондентов. В совокупности это говорит о том, что для современного состоятельного покупателя престиж локации и близость к центру (традиционно «городские» приоритеты) несколько уступают интересу к экологичному формату жизни, общению с природой. Но в то же время клиенты не готовы уступать в базовых критериях выбора места для жизни (приватность, безопасность, обеспеченность инфраструктурой), и они готовы искать их за городом.
На втором этапе исследования были выявлены самые «болевые», незакрытые потребности покупателей премиальных новостроек. Респондентам было предложено отметить до шести пунктов из двенадцати, в которых они испытывают острую необходимость. При более глубоком анализе «карты желаний» москвичей обнаруживается неудовлетворенность в условиях жизни скорее связанных с загородным форматом. Абсолютным лидером в списке того, чего не хватает для идеальной жизни, стала «тишина и отсутствие шума» – этот пункт отметили 69,3% опрошенных. Вслед за ней идут запросы на «личную террасу или патио» (65,1%) и «безопасную природную среду для детей» (61,7%).
Примечательно, что вся первая пятерка наиболее острых потребностей так или иначе связана с пространством, экологией и возможностью уединения. Первый «урбанистический» запрос – «шаговая доступность к топ-ресторанам» – появляется лишь на шестой позиции с 50,8%. Таким образом, премиальный покупатель начинает искать то, что город дать ему не в силах, – приватность, спокойствие и ежедневный контакт с природой.
На третьем этапе исследования респондентам предложили выбрать до трех наиболее привлекательных для них сценариев решения жилищного вопроса из десяти, помимо покупки квартиры в городской премиальной новостройке. Самым популярным вариантом оказалась квартира в загородном премиум-комплексе – ее готовы рассматривать 49,2% респондентов. Этот сценарий стал более привлекательным, чем приобретение пентхауса или квартиры большей площади в городе (44,7%). То есть, выбирая между лишними квадратными метрами и возможностью жить в природном окружении, респонденты склоняются ко второму.
Высокие позиции в иерархии заняли другие загородные форматы жилья – коттедж (35,2%) и таунхаус (29,1%). Только классическая дача в 50 км от Москвы и дальше кажется покупателям менее привлекательным загородным форматом (15,6%) по сравнению с квартирой в знаковом небоскребе (25,8%) или переездом в ЦАО (21,7%).
«Результаты исследования фиксируют заметный сдвиг в системе ценностей клиентов на премиальном рынке новостроек Московского региона, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер загородного кластера «Мыс»). – Мы видим, что покупателям интересны сегодня не столько статусные, престижные мотивы, но и природно-экологические. Возможность организовать свою жизнь с доступом к полному набору городской инфраструктуры, но в природном окружении – кажется столь же привлекательной, как жизнь в премиальной новостройке в столице. Запрос на баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием природы стал ключевым. Примечательно, что квартира в загородном премиальном комплексе рассматривается как равноценный коттеджу и таунхаусу вариант. Это говорит о том, что в приоритетах у покупателей все равно остается городской уровень обеспеченности инфраструктурой и приватности, но в сочетании с природой вокруг. Наш загородный проект премиум-класса «МЫС» создавался во многом как ответ на этот запрос: это полноценная экосистема, где городская инфраструктура премиум-класса интегрирована в уникальный природный ландшафт».
