Цена квадратного метра на Патриарших прудах выросла на 77% за три года
Согласно данным аналитиков, средневзвешенная цена предложения составляет 4,12 млн руб./кв. м, что на 77% выше уровня мая 2023 года (2,33 млн руб.).
В настоящий момент по уровню цен локация уступает только Остоженке, где за счет крайне дорогого малотиражного предложения средневзвешенный показатель достигает 6,92 млн руб./кв. м. На Патриарших прудах, где квадратный метр существенно дороже Замоскворечья, Арбата, Якиманки и основной части Хамовников, цена поддерживается дефицитом нового предложения, клубным форматом и статусным адресом.
Средняя площадь квартир в продаже на Патриарших прудах сейчас составляет 205 кв. м. Локация ориентирована не на компактный формат, а на просторные квартиры, семейные городские резиденции и трофейные лоты.
Что касается портрета покупателя, по оценке департамента жилой недвижимости CORE.XP, сегодня это конечный пользователь с инвестиционной мотивацией сохранения капитала, а не классический спекулятивный инвестор. Для этой локации важны не только рост цены и ликвидность, но и личный сценарий владения: адрес, приватность, клубный формат, исторический контекст и возможность использовать квартиру как семейную городскую резиденцию.
«Локация Патриарших прудов отличается насыщенным культурным контекстом, комфортной инфраструктурой, активной событийной повесткой и широким выбором заведений, соответствующих аудитории. Среди немногих адресов Москвы со схожим характером — Арбат с его историческим духом и сложившейся культурной идентичностью. Именно это высокое качество городской среды притягивает самых взыскательных покупателей, для которых адрес становится осознанным выбором места жизни. Покупатели в этом случае чаще всего ориентированы на готовые высококлассные решения — дома с дизайнерской отделкой и мебелью, где можно жить уже здесь и сейчас», – отмечает Дмитрий Новиков, директор по продажам жилой и загородной недвижимости R4S.
При этом инвестиционная составляющая сохраняется: элитная недвижимость в центре Москвы остается инструментом защиты капитала и долгосрочного владения. В CORE.XP отмечают: открытые источники фиксируют, что в 2026 году в инвестиционных покупках элитного жилья усилился фокус на среднесрочное и долгосрочное удержание активов, а не на короткие спекулятивные сделки.
Табл. 1 Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке в элитных локациях Москвы
| Локация | СВЦ, млн руб./кв. м | Сравнение СВЦ с Патриаршими прудами |
| Остоженка | 6,92 | +68% |
| Патриаршие пруды | 4,12 | — |
| Якиманка | 3,21 | -22% |
| Арбат | 2,93 | -29% |
| Хамовники (без Остоженки) | 2,82 | -31% |
| Замоскворечье | 2,26 | -45% |
Источник: база данных Dataflat (дата актуализации: 29.05.2026)
CMWP: Трансформация Патриарших прудов продолжается
Москва, 25 декабря 2025 г. — Согласно исследованию Commonwealth Partnership (CMWP), по состоянию на декабрь 2025 г., вакансия на улицах Патриарших прудов составляет 11%. Показатель вырос относительно аналогичного периода прошлого года на 5 п. п. в связи с массовым закрытием кафе и ресторанов. При условии открытий после обновления концепции и привлечении новых арендаторов на освободившиеся площади, уровень вакансии может снизиться до 7–8% по итогам 2026 г. Однако при текущей экономической конъюнктуре сберегательная модель поведения будет сохраняться
как минимум на протяжении первой половины 2026 г., достижение данного результата, может быть зафиксировано уже в 2027 г.
В 2025 г. на улицах Патриарших прудов было зафиксировано 21 закрытие, из которых 76% – Кафе и рестораны, 10% – Fashion, 14% – Прочие категории (Продукты, Сервис и Товары для дома) и 18 открытий, из них 50% – Кафе и рестораны, 45% – Fashion, 5% – Ювелирные изделия.
За последний год на Патриарших прудах закрылось 16 кафе и ресторанов (одно из закрытий временное — Raw to Go). Данное значение сопоставимо с количеством закрытий в кризисные и турбулентные периоды, когда в 2020 г. прекратили работу 18 ресторанов, в 2023 г. — 13, а в более стабильные годы среднее количество закрытий было на уровне 7.
80% существующих кафе и ресторанов на Патриарших прудах принадлежат сетям или холдингам, что на 3 п. п. больше показателя по итогам прошлого года, такая тенденция свидетельствует о продолжающемся росте влияния сетевых игроков. За 2025 г. доля закрытых ресторанов, принадлежащих сетям, составила 69%.
С 2020 г. категория «Fashion» увеличила свою долю почти в три раза до 22% на Патриарших прудах. Это обусловлено, во-первых, тенденцией к дроблению торговых площадей, а во-вторых, переориентацией профиля Патриарших прудов.
По состоянию на декабрь 2025 г. на улицах Патриарших прудов представлен 41 арендатор категории «Fashion», включая концепт-сторы, магазины шоурумы и др. Несмотря на такое многообразие форматов, 76% приходится на монобрендовые магазины.
Бренды, представленные в монобрендовых магазинах, в основном являются отечественными – по состоянию на декабрь 2025 г. их доля составляет 90%. Такая структура коррелирует с общим положением на российском рынке после ухода иностранных игроков.
Следствием изменений на Патриарших прудах стала миграция части аудитории, заинтересованной в посещении кафе и ресторанов, на Большую Никитскую улицу. И на Патриарших прудах, и на Большой Никитской улице отмечается сокращение доли «Кафе и рестораны» и рост доли «Fashion». Трансформация на Патриарших прудах объясняется ротацией этих категорий, а на Большой Никитской улице — увеличением количества юнитов вследствие завершения реконструкции здания по адресу Большая Никитская ул., 17с1, в котором открылось 4 магазина категории «Fashion», 2 — «Парфюмерия и косметика», 3 помещения остаются вакантными.
Полный отчет можно скачать здесь.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
