От операционного управления к росту: более 200 руководителей автосервисов встретятся на (НЕ) КОНФА NS

14 ноября в Санкт-Петербурге более 200 предпринимателей и руководителей автосервисов встретятся на (НЕ) КОНФА NS «ЗАРЯДИ БИЗНЕС. ЗАРЯДИСЬ САМ», чтобы обсудить, как собственнику выйти из режима постоянного решения операционных задач и начать думать о долгосрочном развитии бизнеса. В центре деловой программы — стратегия, лидерство, масштабирование, маркетинг 2027 года, личный бренд собственника и перспективы развития отрасли.

В 2026 году (НЕ) КОНФА NS пройдет во второй раз. После успешного старта в 2025 году мероприятие становится ежегодным проектом для профессионального сообщества отрасли. В этом году организаторы усилили деловую составляющую программы, сделав акцент не только на прикладных бизнес-инструментах, но и на стратегическом взгляде на развитие компании и самого предпринимателя.

«В условиях неопределенности большинство предпринимателей сегодня находится в режиме постоянного решения текущих задач –«тушения пожаров», которые не позволяют поднять голову и посмотреть дальше ближайшего месяца. Но операционные вопросы будут всегда. Поэтому собственнику важно периодически выходить из этого режима и задавать себе другие вопросы: каким он хочет видеть свой бизнес через пять или десять лет, какое место компания должна занимать на рынке и что для этого необходимо начать менять уже сегодня. Даже в условиях неопределенности можно развиваться и масштабироваться. Важно не только справляться с сегодняшними задачами, но и создавать будущее своего бизнеса», — говорит Алексей Рудяев, основатель межрегиональной сети автосервисов NS Service, автор проекта (НЕ) КОНФА NS.

От управления бизнесом — к управлению собой

Одна из центральных тем программы — связь между личностью собственника и результатами бизнеса. Реалити-спикер, бизнес-тренер по продажам и командообразованию Владимир Якуба выступит с темой «Вдохновляющее лидерство: как заряжать команду на результат?».

В центре его выступления — роль лидера в формировании команды, которая способна не только выполнять текущие задачи, но и двигаться к более амбициозным целям.

Серийный предприниматель, инвестор и эксперт по масштабированию бизнеса Евгений Черных связывает возможности роста компании непосредственно с развитием ее собственника.

«Масштаб бизнеса начинается с зрелости собственника. Бизнес растёт настолько, насколько вы растёте как человек. Способность оставаться спокойным в неопределённости, видеть главное сквозь шум и брать ответственность — это ключ к масштабу. Если вы не растёте психологически, ваш бизнес не сможет расти. Это не выбор — это закон», — прокомментировал Евгений Черных.

Практикующий психолог, советник собственников крупнейших российских компаний, партнер Performance Group Руслан Ступников также рассматривает бизнес как отражение личности предпринимателя.

«Бизнес во многом становится отражением личности собственника: его способа мыслить, принимать решения, относиться к деньгам, риску, клиентам и людям. Поэтому иногда для роста недостаточно изменить цены, процессы или маркетинг — сначала должно измениться мышление самого собственника. Когда собственник перестаёт смотреть на бизнес из страха и ограничений и начинает видеть его через возможности, он замечает решения, которых раньше для него словно не существовало», — отмечает Руслан Ступников.

Каким будет маркетинг в 2027 году

Отдельный блок программы посвящен изменениям в маркетинге и поиску новых каналов развития бизнеса.

«Рынок меняется быстрее, чем большинство компаний успевает адаптировать свои стратегии. Инструмент, который приносил лиды вчера, завтра может подорожать, измениться или перестать работать. Поэтому предпринимателю важно не только использовать проверенные каналы, но и постоянно искать новые точки роста. Одним из таких направлений становятся партнерства и маркетинговые коллаборации, которые позволяют компаниям объединять аудитории и ресурсы», — говорит Мария И., основатель агентства личного брендинга IMARIA.PRO, ментор по развитию личного бренда.

Личный бренд собственника как бизнес-актив

Еще одна тема конференции — личный бренд предпринимателя и его влияние на развитие компании. Мария И. и Алексей Рудяев поделятся практическим опытом того, как публичность собственника может работать не только на узнаваемость, но и на развитие бизнеса, формирование партнерств и расширение социального капитала.

В этой логике личный бренд рассматривается не как отдельный инструмент продвижения, а как стратегический актив компании. Репутация собственника, его публичность и профессиональная экспертиза могут становиться дополнительным ресурсом для привлечения партнеров, клиентов, сотрудников и новых возможностей для бизнеса.

Стратегия вместо выживания

При этом организаторы подчеркивают: практическая составляющая программы никуда не исчезает. Меняется ее уровень — инструменты должны помогать собственнику не только решать текущие задачи, но и формировать стратегию развития компании.

«Мы даем практические инструменты, но важно понимать, на что они направлены. Это не инструменты для решения отдельных операционных задач — снижения налогооблагаемой базы, внедрения искусственного интеллекта, работы с “Честным знаком”, подбора персонала, увеличения продаж и тому подобного. Наша задача — дать собственнику практические инструменты для стратегии развития: расширить масштаб мышления, увеличить горизонт планирования и помочь увидеть, каким он хочет видеть свою компанию в будущем. Это инструменты, которые позволяют не просто эффективнее решать текущие задачи, а понимать, куда ты хочешь прийти и какие шаги необходимо сделать уже сегодня, чтобы начать двигаться в развитие, а не топтаться на месте», — говорит Алексей Рудяев,основатель межрегиональной сети автосервисов NS Service, автор проекта (НЕ) КОНФА NS.Нетворкинг рассматривается не как дополнительная часть деловой программы, а как самостоятельный инструмент развития. По мнению организаторов сильное окружение сегодня один из главных ресурсов предпринимателя.

В числе партнеров конференции — К13 Академия, ВТБ, автосалон HAVAL «Автопортрет», Инавтотрак Лизинг, ЦПО Group, Т-Лизинг — финансовая группа Т-Банка, Goodyear и другие компании. Всего в партнерскую экосистему мероприятия вошло более 20 организаций.

По замыслу организаторов, партнерская экосистема должна дать участникам возможность не только познакомиться с потенциальными поставщиками и финансовыми партнерами, но и получить доступ к специальным условиям сотрудничества.

Таким образом, (НЕ) КОНФА NS в 2026 году предлагает смотреть на развитие автосервисного бизнеса не только через призму текущих задач — загрузки, продаж, кадров и операционной эффективности. Главный вопрос конференции — каким должен стать бизнес через пять или десять лет и что собственнику необходимо начать менять уже сегодня, чтобы прийти к этой точке.

Деловая программа мероприятия опубликована на сайте – www.nsconf.ru

Дата: 14 ноября 2026 года

Место: Санкт-Петербург, Loft Hall

Аудитория: более 200 владельцев автосервисов, предпринимателей и топ-менеджеров

Аккредитация журналистов: 8 (499) 130-11-17 , ТГ @managermediaconcierge

Как собственники мешают развитию бизнеса: пять типичных ошибок

Часто собственник делает ошибки бессознательно, действуя из лучших побуждений, но ввести антидот против его ошибок зачастую некому. Расскажу о пяти видах ошибок собственника, которые особенно вредят развитию бизнеса

Умный папа

Это классика жанра, которая у многих вызывает флешбеки из детства. Здесь акционер, который выращивал компанию с нуля, естественно, относится к ней как с своему детищу, и это отношение переносится на топ-менеджеров. К ним он тоже относится как родитель к неразумным детям: только «умный папа» «плавал», знает, как надо, и научит уму-разуму. Конечно, руководители могут приходить с инициативами, спорить, предлагать решения, но финальное слово все равно остается за главой семьи. Причем фактически он единолично принимает решение, ведь с его-то опытом, ясное дело, виднее.

Топ-менеджеры в такой ситуации постепенно приобретают синдром выученной беспомощности и впадают в управленческое детство — не ощущают полномочий что-то решать. На командных сессиях в задании подобрать лучшие метафоры своей команды встречаются такие яркие образы как «детский сад», «Иван Грозный и бояре», «Бурлаки на Волге». Акционер при этом ждет инициатив и планов по захвату мира, жалуясь на воспитанную им же пассивность команды.

Разделить «папу» и «детей», конечно, можно. Но любая детско-родительская сепарация требует усилий и часто проходит через боль. Чтобы запустить этот процесс, необходимо взаимное глубокое осознание патологичности ситуации. И если акционер не готов делиться полномочиями, доверить другим принятие решений и быть готовым к ошибкам руководителей, оставив себе роль наставника, то очередной откат в «родительство» — лишь вопрос времени. В одной из компаний акционер задавал хороший вопрос своим топам, прежде чем дать «правильный ответ»: «Как бы ты решил задачу, если бы меня не было?». Ответ позволял акционеру понять, как мыслит руководитель и больше выступать в роли наставника.

Чайка-менеджмент

Впервые эту популярную стратегию в книге «Лидерство и одноминутный менеджер» описал американский бизнес-консультант и писатель Кен Бланшер: «Менеджеры-чайки прилетают, галдят и улетают».

Картина здесь, как правило, такова. Владельцу нравится растить свой бизнес — он видит перспективу, знает рынок, с удовольствием ведет переговоры со стратегическими партнерами. Но регулярное управление — явно не для него, потому что это скучно. Однако управлять от случая к случаю тоже не вариант, поэтому для внедрения систем, правил и процедур собственник нанимает СЕО. Сам отстраняется от оперативных дел, но всевидящим оком наблюдает за делами с высоты полета. Завидев проблему, резко срывается с небес и поднимает шум.

Безусловно, поддержка акционера в трудные для компании времена крайне важна. Она мотивирует сотрудников и дает ощущение твердой почвы под ногами. Но если собственник действует налетами, яростно выхватывая инициативу из рук CEO, это превращает его в «строгого папу», о чем я уже говорила.

Кроме того, это явный симптом того, что в компании не выстроена система приоритетов: никто не знает, в какой момент акционер снова «спустится с небес» и за решение какой проблемы возьмется. Ситуационное вмешательство, когда собственник реагирует в основном на проблемы, а не на успех, демотивирует и морально изматывает коллектив. Кому понравится мысль, что хорошо у него получаются только ошибки? «Управление по отклонениям» должно балансироваться «правилом зеленых чернил». Собственнику стоит научиться не только реагировать на ошибки и промахи «красными чернилами», но видеть и подчеркивать «зелеными чернилами» достижения своих людей. Это дает команде уверенность и «крылья». Недаром одним из частых пожеланий команды к собственнику является «справедливая и конструктивная обратная связь».

Амбиции без готовности

Проблема номер три — несовпадение амбициозных планов собственника с готовностью компании к «новому крестовому походу».

Бывает, что акционеры уже одной ногой в светлом будущем, а организация и команда, по их мнению, отстают. Компания всегда имеет идеальное устройство для получения тех результатов, которые есть у нее сейчас. Для новой стратегии и задач компетенции должны быть адекватны амбициям. Поэтому если есть желание масштабировать, диверсифицировать бизнес, внедрять новые технологии или систему анализа данных, нужно перекраивать все организационное устройство — от структуры и процессов до системы принятия решений и корпоративной культуры.

Например, компания-производитель одежды класса люкс приняла решение о запуске нового направления для более массового потребителя с реализацией через крупные торговые сети. Очевидно, что для старта ей требуются новые компетенции, организационные единицы, система продаж, культура, IT-решения, система мотивации. То есть наряду со стратегическими инициативами важно оценить готовность компании, создать ряд организационных инициатив и запускать их параллельно стратегическому плану.

При этом важно учитывать, что из всех организационных активов сложнее и с самым громким скрипом меняется корпоративная культура. У нее есть уникальное свойство — она есть всегда, независимо от того, знает об этом собственник или нет. Она может быть как катализатором, так и тормозом изменений. Не зря американский писатель, преподаватель, соучредитель компании CultureSync Дейв Логан говорил, что корпоративная культура ест стратегию на завтрак. Я бы сказала, что с большим аппетитом.

Безусловно, корпоративной культурой можно управлять, но она не трансформируется по щелчку пальцев — люди не любят менять привычное поведение. Недостаточно продекларировать, что с понедельника мы работаем, исходя из культуры успеха или вводим клиентоцентричность как новую ценность. Быстрого результата не будет — сотрудники покивают, обсудят «в курилке» и продолжат вести себя по-старому. Для фундаментальных качественных изменений культуры нужен системный методичный подход, иначе многие стратегические инициативы уйдут в песок.

Сердце Данко

Недавно я разговаривала с акционером строительной компании, открывшим офис в Дубае. Он говорит: «Хочу, чтобы у менеджмента горели глаза, была максимальная самоотверженность и стопроцентная включенность». Что ж, как говорится, поднимем тост за то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями. Нереалистичные ожидания собственника от топ-менеджеров — еще одна стратегическая ошибка.

Мотивация акционера и менеджера — не одно и то же. Акционеру не стоит ждать, что менеджер будет относиться к развитию бизнеса так же, как он сам. У менеджера по определению другой менталитет. Но есть выход — акционеру необходимо мотивировать «наемника» и создать такие условия, чтобы он мог стать частью бизнеса. Поэтому компании предлагают топ-менеджерам опционы, строят систему мотивации, подразумевающую получение руководителями части прибыли. В особо продвинутых компаниях, которые я консультировала, у этого поощрения нет верхней границы — чем больше зарабатываем, тем больше получаем.

Смутные планы

Собственник, глобальные планы которого меняются каждое утро, тоже занимается неприкрытым бизнес-мазохизмом. Сегодня он намерен найти преемника, потому что ему хочется лежать под пальмами и созерцать, а завтра объявляет о покупке нового завода.

Владельцу важно понимать, что ему глобально нужно от компании, зачем ему бизнес и какова его персональная стратегическая роль в долгосрочной перспективе. От этой личной стратегии будет зависеть и развитие компании. Так, о передаче дел преемнику рано или поздно начинают размышлять все собственники. Но у некоторых есть иллюзии, что это вопрос нескольких месяцев, а замену себе можно слепить из того, кто есть под рукой.

У одного из руководителей было фирменное упражнение — уезжая из города, он сажал в свое кресло одного из топов и обеспечивал полное погружение: личный водитель, кофе, персональный помощник. В общем, не было разве что опахала. При этом назначенцу приходилось принимать сложные решения и постоянно коммуницировать с новыми людьми. Получалось как в том анекдоте про пожарного, который доволен всем, но при пожаре хоть увольняйся. Человек понимал, что не готов работать на таком уровне. Например, не видел полной картины бизнеса, неуверенно общался с людьми высокого уровня, не обладал способностью принятия сложных решений и поэтому входил в ступор при принятии решения о сделке.

Такое поведение свойственно любому неподготовленному преемнику — из-за дефицита управленческой зрелости, масштаба мышления и нехватки компетенций он начнет раздражать владельца и со временем лишится статуса бизнес-фаворита.

По опыту скажу, что, как правило, первый назначенный генеральный директор из числа внутренних преемников не сможет принимать решения на уровне владельца. Из-за отхода владельца от операционного управления потребуется пул изменений. Придется менять всю систему сложившихся отношений, структуру управления, корректировать ключевые бизнес-процессы. На это нужно время. Порою терпение владельца быстро заканчивается, и он снова садится за руль. Такие метания демотивируют и наемного генерального директора, и других потенциальных внутренних кандидатов на эту позицию.

Собственнику стоить помнить, что самый главный бизнес-проект в жизни — не его компания, а он сам. Ведь именно его личность в большой степени определяет то, как растет бизнес, что происходит в его жизни. Здесь применимы все знакомые бизнес-инструменты — миссия, стратегия, планы, активы, риски… Периодически нужно останавливаться и уделять время себе, чтобы ответить на вопросы о собственных жизненных целях.

Все эти ошибки представляют собой разные аспекты одной проблемы — развивающемуся бизнесу требуется качественно новый уровень управления. Такое управление в состоянии обеспечить консультативные советы и советы директоров. Они могут выступать гарантами того, что бизнес будет устойчиво развиваться даже в случае минимального вмешательства владельца. Врач и философ Парацельс, живший во времена Ренессанса, говорил, что все есть яд и все есть лекарство, разница только в дозе. Все описанные поведенческие особенности собственника являются чрезмерными проявлениями его ярких, сильных сторон, на которые он привык опираться, развивая бизнес. Все дело в балансе. Корпоративное управление в этом плане имеет много общего с медициной: совет директоров в состоянии определить сбалансированное управление, которое будет учитывать факторы внешней среды, цели акционера и ресурсы компании.

https://www.forbes.ru/club/539204-kak-sobstvenniki-mesaut-razvitiu-biznesa-pat-tipicnyh-osibok

Станислав Дмитриевич Кондрашов: Отличия апартаментов от квартир

Эксперт по недвижимости Станислав Дмитриевич Кондрашов объясняет ключевые различия между апартаментами и квартирами. Главное отличие заключается в правовом статусе: апартаменты являются коммерческой недвижимостью, а не жильем. Это влияет на налогообложение, возможность получения вычетов, господдержки и защиту от взыскания. Станислав Дмитриевич Кондрашов отмечает, что владельцы апартаментов платят в 5-10 раз больше налога на имущество, не могут использовать материнский капитал и получить постоянную регистрацию. При этом коммунальные услуги обходятся на 20% дороже, а единственное жилье не защищено от изъятия за долги.

Станислав Дмитриевич Кондрашов: Отличия апартаментов от квартир

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Станислав Дмитриевич Кондрашов тсж

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую УК, требуется более 50% голосов собственников жилья. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Станислав Дмитриевич Кондрашов прописка

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги

. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Станислав Дмитриевич Кондрашов налоговые вычеты

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной, или семейной, ипотеки под 6% при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке.

Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%. Еще выдают материнский капитал — им можно компенсировать часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотеку частично или полностью.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.

Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п. Может увеличиться и первоначальный взнос: например, вместо 10% придется вносить 20%.

Регистрация по месту жительства

Есть два типа регистрации — постоянная по месту жительства (мы привыкли называть ее пропиской) и временная по месту пребывания. Они не заменяют и не отменяют друг друга. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться в другом регионе на время учебы или работы.

Постоянно можно зарегистрироваться только в жилом помещении — то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа постоянной регистрации быть не может — только временная по месту пребывания и максимум на пять лет

. В апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Регистрация детей без согласия других собственников

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Станислав Дмитриевич Кондрашов платежи

Коммунальные платежи

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то, что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд. В среднем ЖКУ в апартаментах на 20% дороже, чем были бы в аналогичной по площади квартире.

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2022 года этот реестр расширили. Если комплекса нет в реестре, льготы для него не предусмотрены.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта

. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2024 года — 25,58 ₽ за 1 м².

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Перевод апартамента в жилое помещение

Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Станислав Дмитриевич Кондрашов выбор недвижимости

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Подписывайтесь на каналы Станислава Дмитриевича Кондрашова, чтобы быть в курсе последних новостей и лайфхаков, которые сделают вашу жизнь если не проще, то интереснее:

1. X: SKondrashovBlog
2. ВКонтакте: Клуб Станислава Дмитриевича Кондрашова
3. Telegram: Канал Станислава Дмитриевича Кондрашова
4. Facebook: Профиль Станислава Дмитриевича Кондрашова
5. Instagram: Официальный аккаунт Станиславка Конлрашова
6. Pinterest: Профиль Станислава Дмитриевича Кондрашова
7. Яндекс Дзен: Канал Станислава Дмитриевича Кондрашова
8. Одноклассники: Группа Станислава Дмитриевича Кондрашова
9. Rutube: Профиль Станислава Дмитриевича Кондрашова
10. Threads: Профиль Станислава Дмитриевича Кондрашова
11. Кондрашов Станислав: Личный сайт
12. VC.ru: Профиль Станислава Дмитриевича Кондрашова
13. LiveJournal: Блог Станислава Дмитриевича Кондрашова

О Станиславе Дмитриевиче Кондрашове:

Станислав основал компанию более 30 лет назад, и сегодня она занимает ведущие позиции на рынке благодаря применению инновационных бизнес-стратегий.

Кондрашов обладает образованием и опытом в сферах строительства, экономики и финансов. Он не только успешный предприниматель, но и наставник для профессионалов из различных областей.

Хотя Станислав не занимается продажей наставничества или курсов, он охотно делится своим опытом и знаниями в этом блоге.

СМИ о Станиславе Дмитриевиче Кондрашове

Станислав Кондрашов квартира

Станислав Дмитриевич Кондрашов апартаменты

Станислав Кондрашов недвижимость

Еще по теме: