Эксперт Жилфонда: снижение ставки приведет к лавинообразным изменениям на рынке недвижимости
Директор Жилфонда Александр Чернокульский отмечает, что рынок находится в состоянии своеобразной метастабильности, при котором даже незначительное снижение ставки может привести к очень резкому повышению цен.
В эту пятницу, 6 июня, Центробанк РФ проведет очередное заседание по пересмотру ставки рефинансирования. В преддверии этого события многие эксперты предсказывают вероятность ее снижения. Как считает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, существенных оснований для снижения ключевой ставки нет, но если это произойдет, такой шаг может спровоцировать лавинообразные изменения, которые отзовутся в первую очередь существенным скачком цен на квартиры:
— В физике есть такое понятие, как метастабильность, и оно сейчас, пожалуй, максимально точно передает текущее состояние рынка недвижимости. Это явление чаще всего объясняют через простой пример — шарик на вершине холма. Он находится в неустойчивом положении: если его толкнуть даже слегка, он скатится в одну из сторон. При отсутствии внешнего воздействия он может долго находиться на вершине. Это и называется метастабильностью: у системы есть устойчивость в моменте, но даже незначительное внешнее воздействие приводит к быстрому и необратимому переходу в одно из более устойчивых состояний.
Метастабильность рынка недвижимости, как отмечает эксперт, выражается сейчас прежде всего в ценах: в среднем по России прирост цен на квартиры на вторичном рынке составляет сегодня 5—7% год к году, на первичном рынке — 6–8%. Эти показатели ниже даже официальной инфляции. По данным Росстата на 26 мая 2025 года, годовая инфляция составила уже 9,94%, при этом цены на некоторые группы товаров за год выросли гораздо заметней — на 15—20%.
— Когда смотришь на динамику цен на картофель и помидоры, поневоле задаешься вопросом — а почему не дорожает недвижимость? Цены на квартиры на вторичном рынке в некоторых городах сейчас не достигают даже приблизительной стоимости стройматериалов, которые понадобились бы для её возведения и ремонта, – говорит Александр Чернокульский. – Но цены не растут и эта ситуация может продолжаться при сохранении текущих условий неопределенно долго, поскольку рынок недвижимости находится в метастабильности: он сдавлен высокими ставками по ипотеке с одной стороны, а с другой — объемом денег, размещенных на депозитах. К слову, за время действия высокой ключевой ставки только проценты по депозитам принесли инвесторам такой доход, которого достаточно, чтобы купить весь объем нераспроданных новостроек в России. Разумеется, часть держателей депозитов могут переложить эти инвестиции в недвижимость и рано или поздно сделают это, люди в России традиционно охотно инвестируют “в кирпич и бетон”. Массовость такому тренду может придать любой триггер, и особенно такой, как снижение ключевой ставки. При этом снижение может быть даже незначительным, просто в текущей динамике такой шаг может быть воспринят как сигнал, что пик пройден. Даже непрофессиональные инвесторы понимают, что снижение ставки приведет к увеличению спроса и росту цен, поэтому перекладывать депозиты в недвижимость надо будет быстро — пока не достигнут предел значения цен, при котором это уже будет лишено смысла. В общем, тренд на активизацию спроса, вымывание предложения и рост цен может быть лавинообразным. И мы даже примерно сейчас не можем предположить, на каких значениях он остановится, если рынок выйдет из состояния нынешней метастабильности.
