За 5 лет площадь новостроек премиум-класса стала меньше на 22% на фоне роста цен на 69%
Экосистема Kalinka и девелопер Dar проанализировали рынок новостроек премиум-класса Москвы и выяснили, что за пять лет средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась с 137,8 до 107,5 кв. м (-22%). Одновременно средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла на 69%, до 1,4 млн руб. На этом фоне спрос сместился в сторону более компактных форматов: средняя площадь приобретенного лота снизилась на 16%, до 92,4 кв. м.
Аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Dar сравнили экспозицию по итогам 3 квартала 2021 года и 3 квартала 2026 года. За пять лет объем предложения новостроек премиум-класса вырос на 80%, с 220 тыс. кв. м до 396 тыс. кв. м и в количестве лотов на 131%, с 1598 до 3688. При этом средняя площадь новостроек премиум-класса в предложении уменьшилась на 22%, с 137,8 кв. м. до 107,5 кв. м. Средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла на 69% и составила 1,4 млн. руб.
«На фоне значительного роста цен покупатели могут позволить себе меньшую площадь — в результате спрос смещается в сторону более компактных лотов. Это отражается на динамике: средний размер лота в структуре спроса сокращается. В ответ на конъюнктуру застройщики в премиум‑сегменте также снижают средний метраж предложения. Такая закономерность типична не только для премиума‑класса, но и для бизнеса‑ и комфорт‑сегментов. Из‑за этого усложняется чёткое позиционирование проектов: всё чаще появляются гибридные форматы вроде «бизнес+» и условные премиум‑объекты, размывая привычные границы классов», — отмечает Виктория Григорьева, управляющий партнер Kalinka.
По наблюдениям девелопера Dar, за последние пять лет покупатели рассматривают к покупке не столько площадь квартиры, сколько эргономику и функциональность. В премиальном сегменте растет интерес к компактным форматам и европланировкам с объединенной кухней-гостиной, мастер-спальнями, дополнительными системами хранения и гибкими рабочими зонами. Покупатели отказываются от «пустых» зон, от избыточных комнат, которые не используются регулярно, от избыточного метража, если его нельзя грамотно задействовать.
Рост средневзвешенной цены квадратного метра изменил и структуру спроса. Так, средняя площадь приобретенного лота снизилась на 16%, с 110,2 кв. м до 92,4 кв. м. Средняя стоимость приобретаемого лота по итогам 3 квартала 2026 г. составляет 1 млн руб. за метр, что на 56% больше аналогичного показателя за 3 квартал 2021 г. (669 тыс. руб./кв. м). Однако спрос на квартиры премиум-класса снизился в количестве лотов на 49 %, с 2239 до 1141 лотов и на 57% в квадратных метрах, с 248,6 до 105,4 тыс. кв. м.
«Сегодня вместо квартиры большой площади застройщики закладывают в проект несколько вариантов: от небольших лотов до семейных. При этом акцент делают на индивидуальных планировках — дают покупателю возможность адаптировать пространство под свой образ жизни. Также важную роль играет демография. Если раньше это были семьи, сейчас зачастую покупатель в премиуме-сегменте – это один пользователь», — говорит Анна Усатова, коммерческий директор девелопера Dar.
По ее словам, уменьшение площади не означает снижение уровня комфорта. Наличие собственной инфраструктуры в домах премиум-класса (рестораны, коворкинги, фитнес-клубы для резидентов, консьерж-сервис, дизайнерские лобби и другие общественные пространства) позволяют часть функций перенести за пределы квартиры. Также премиальность создают качественная отделка, инженерия (скрытые системы, умный дом), приватность (малоквартирные дома) и локация.
При этом спрос на большие лоты сохраняется. Их выбирают прежде всего под конкретные сценарии: для больших семей, размещения гостей, организации кинозала, библиотеки или SPA-зоны. По оценке Dar, сложнее всего реализуются лоты площадью более 200–250 кв. м, если они не обладают дополнительной ценностью — видовыми характеристиками, террасой, инженерией или возможностью индивидуальной планировки.
В ближайшие 3–5 лет доля компактных форматов в премиум-классе продолжит расти.Тренд будет зависеть от макроэкономических факторов (ставки по ипотеке, доходов аудитории) и эволюции образа жизни потенциальных покупателей. Вероятно, сохранится баланс: с одной стороны — запрос на рациональность и компактность, с другой — спрос на эксклюзивные и редкие крупные форматы для особых сценариев.
