Эксперт: рост цен на рынке загородной недвижимости в России отстает от реальности
Однако это временная ситуация, цены догонят и обгонят инфляцию при первой возможности, говорят эксперты компании «Жилфонд»: предпосылок для роста по-прежнему больше, но рынок сдерживает низкий спрос.
В конце прошлого года и в начале 2025-го аналитики прогнозировали рост средних цен на загородное жилье как минимум в пределах инфляции, — не менее 10–15% год к году, среди наиболее вероятных сценариев называлось и более существенное повышение. Причины — непрекращающийся рост цен на строительные материалы и оборудование, а также изменения в законодательстве, касающиеся работы подрядчиков. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который предусматривает использование эскроу-счетов при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Такая мера должна обезопасить граждан, которые пользуются собственными или кредитными средствами для оплаты работы подрядных организаций: деньги, предназначенные для них, хранятся на специальных счетах вплоть до момента приемки объекта. С одной стороны, такой подход действительно повышает защищенность заказчиков от недобросовестных подрядчиков, с другой стороны, это вносит определенные сложности в работу добросовестных компаний. Пока деньги, которые необходимо тратить на закупку материалов и оплату труда строителей, заморожены на эскроу-счету, подрядчик вынужден использовать собственные средства, либо заемные — это, в свою очередь, с текущими ставками по кредитам, ведет к существенному удорожанию проекта.
— Параллельно с этим мы видим, что цены на загородную недвижимость, в том числе на услуги подрядчиков по ИЖС, в большинстве регионов либо не растут, либо растут крайне незначительно, на 1—2% с начала года, – комментирует руководитель департамента загородной недвижимости компании «Жилфонд» Надежда Ситник. – Причина разумеется в ограниченном спросе на фоне фактически недоступной ипотеки. В сегменте загородной недвижимости доступна сейчас льготная программа семейной ипотеки, в регионах максимальная сумма по ней составляет 6 млн рублей — это совсем небольшой бюджет для строительства дома, большинство людей не могут себе позволить вложить что-то сверх этого, а на первоначальный взнос часто используется материнский капитал. Так что подрядчики стараются уложиться в эту сумму. ИТ-ипотека и сельская ипотека в регионах также возможна, но в первом случае спрос, кажется, уже практически исчерпан, а вторая программа существенно усложнилась новым условием, что заемщики должны быть трудоустроены в агросекторе. Так что существенно на развитие рынка загородной недвижимости эти программы повлиять не могут.
В целом, как говорят специалисты департамента загородной недвижимости «Жилфонда», рынок скорей жив: большинство подрядчиков приспособились к новым правилам, работают, ищут варианты экономии в каждом из проектов; сделки идут, хоть их объем существенно сократился.
— Динамика загородного рынка сейчас перешла в режим сохранения энергии, все ждут снижения ставок по ипотеке, который приведет к активизации спроса, – говорит Надежда Ситник. – В этом случае, полагаю, мы увидим существенный всплеск цен и на строительство, и на готовые объекты на загородном рынке по всей стране. Поскольку предпосылки к росту никуда не исчезают, а текущий рост не догоняет даже официальную инфляцию, ясно, что эта ситуация с застоем в ценах — просто временное явление.
