«Метриум»: Итоги III квартала 2026 года на первичном рынке массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2026 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Объем предложения снизился за квартал на 7%, за на 29%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 438 610 руб. (+3% за квартал, +19% за год). Спрос снизился за квартал на 2%, за год – на 51%.
В III квартале 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 8,9 тыс. лотов (-7% за квартал, -29% за год) в 72 проектах, где 8,1 тыс. – квартиры (-8% за квартал, -28% за год) и 0,8 тыс. – апартаменты (-1% за квартал, -37% за год). В прошедшем квартале на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не зафиксировано ни одного старта продаж, а в уже реализующихся проектах началось строительство только 7 новых корпусов.
По итогам III квартала в 7 округах наблюдалось вымывание предложения: число лотов в экспозиции сократилось в диапазоне от 6% (ЗелАО) до 24% (ВАО). Противоположную динамику показали ЮЗАО (+49% за квартал) и ЮВАО (+13%), где застройщики вывели в продажу новые корпуса.
Расширение экспозиции повлияло на ценовые показатели. В 8 административных округах зафиксирован рост стоимости лотов, и только в ЮЗАО показатель сократился на 4%. Данное падение обусловлено структурным фактором – выходом на рынок новых объемов жилья в проекте «Южные Сады» по более низким ценам.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности зафиксировано сокращение доли объектов на начальном этапе до 13,1% (-6,5 п.п. за квартал). Данный тренд сформировался на фоне дефицита новых проектов, в то время как доля лотов на более поздних стадиях последовательно росла по мере продвижения текущих объектов по строительному циклу.
В структуре предложения по типологии лотов зафиксировано сокращение доли студий (15,8%, -1,5 п. п.) и однокомнатных квартир (до 36,2%, -1,6 п. п.). Одновременно с этим увеличилась доля двухкомнатных (33,5%, +0,9 п. п.) и трехкомнатных форматов (13,5%, +1,9 п. п.). Данная динамика обусловлена преимущественно исчерпанием наиболее доступного и компактного жилья на фоне роста цен.
Доля лотов без отделки за квартал выросла на 5,7 п.п. до 40,8%. Данная тенденция сопровождалась сокращением доли предложения форматов с чистовой отделкой (43,1%, -4,5 п. п.) и white box (16,1%, -1,2 п. п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2026 года составила 438 610 руб. (+3% за квартал, +19% за год). Средневзвешенная цена квартир – 443 290 руб. за кв. м (+3% за квартал, +18% за год), апартаментов – 383 110 руб. за кв. м (+9% за квартал, +24% за год).
За квартал доля лотов стоимостью до 15 млн руб. сократилась на 7 п.п. и составила 13%.
«С 1 октября льготная ипотека, по сути, теряет роль важнейшего драйвера спроса на рынке новостроек Москвы, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Покупка квартир с помощью этой программы теперь возможна исключительно в рамках новых лимитов, без суммирования с рыночной частью по льготной схеме. В столице показатель варьируется от 12 млн до 18 млн рублей в зависимости от числа детей. Предложений в этом ценовом диапазоне в исторических границах Москвы практически не осталось. На этом фоне ожидается дальнейший отток клиентов на рынке массовых новостроек.
Исключением могут стать комплексы класса комфорт+. Это проекты с потребительскими характеристиками бизнес-класса, но реализуемые в традиционных локациях массового сегмента. Вероятно, подобные новостройки сохранят популярность, потому что обладают высоким инвестиционным потенциалом и, в отличие от типовых кварталов, кардинально превосходят проекты реновации. В частности, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» предусмотрены высокие потолки, балконы в большинстве квартир, панорамные окна, просторные лобби и развитая внутренняя инфраструктура. Цены здесь растут быстрее инфляции, но по-прежнему остаются привлекательными для большинства потенциальных покупателей».
Рейтинг самых доступных апартаментов в III квартале 2026 года:
– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 21,8 кв. м за 7,1 млн руб.;
– «Пятницкое 58» (СЗАО): апартамент площадью 22,4 кв. м за 7,5 млн руб.;
– «Ситимикс Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 25,0 кв. м за 7,8 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в III квартале 2026 года:
– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 9,6 млн руб.;
– «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 20,1 кв. м за 10,3 млн руб.;
– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 28,9 кв. м за 11,0 млн руб.
В III квартале 2026 года количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 2%, составив 3,4 тыс. шт. Минимальное число сделок зафиксировано в августе (929 ДДУ), в то время как пик активности пришелся на июль (1 265 ДДУ). Локальный всплеск в июле был обусловлен эффектом отложенной регистрации договоров, заключенных на фоне ажиотажного спроса в июне в преддверии изменения условий семейной ипотеки.
По итогам квартала доля ипотечных сделок сократилась на 1 п.п., составив 72%. При этом средняя ставка по рыночной ипотеке продемонстрировала снижение на 0,6 п.п., составив 18,7%. В свою очередь, ключевая ставка за отчетный период уменьшилась лишь на 0,25 п.п. Последнее снижение ключевой ставки состоялось 24 июля, после чего на последующем заседании совета директоров 11 сентября регулятор сохранил ее без изменений на уровне 14%.
В III квартале максимальная доля сделок отмечена в ЮВАО. В данном округе по продажам лидируют: «Левел Южнопортовая» (207 ДДУ), «Люблинский парк» (110 ДДУ), «Страна Заречная» (77 ДДУ).
Основные тенденции
«По итогам III квартала в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы усилился дефицит предложения: объем доступных лотов сократился на 8%, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». –Нехватка ликвидного жилья усугубляется низкой активностью девелоперов. За последний год в столице не стартовал ни один новый проект, а в III квартале продажи открылись всего в 7 новых корпусах в уже реализуемых ЖК. Спрос относительно II квартала скорректировался незначительно на 2% до 3,4 тыс. ДДУ. Удержать объемы продаж во многом помог ажиотаж вокруг изменения условий семейной ипотеки, который стимулировал покупателей на протяжении последних шести месяцев. Помимо дефицита предложения дальнейшую активность покупателей ограничивают новые правила семейной ипотеки, сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен (+3% за квартал)».
