ГК «Основа»: Апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы дорожают быстрее квартир
Квартиры в новостройках «старой» Москвы за год подорожали на 21%, апартаменты – на 24%, подсчитали аналитики ГК «Основа». Средняя цена квадратного метра в проектах с апартаментами за год увеличилась в большей степени, чем в апарт-комплексах во всех сегментах, кроме бизнес-класса. Наиболее заметный рост средней стоимости «квадрата» зафиксирован на первичном рынке премиальных апартаментов – на 33%. Основные причины: стабильный высокий спрос и более низкая ценовая база по сравнению с классическими квартирами.
По данным ГК «Основа», средняя цена квадратного метра в квартирах на первичном рынке «старой» Москвы сегодня составляет 877,6 тыс. руб. против 723,1 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, за прошедший год показатель вырос на 21%.
В то же время квадратный метр в апартаментах на рынке новостроек «старой» Москвы сейчас стоит в среднем 799,5 тыс. руб., тогда как год назад – 642,5 тыс. руб. То есть апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы в годовом выражении подорожали на 24%. Следовательно, темпы роста средней цены в апарт-комплексах на три процентных пункта выше, чем в новостройках с квартирами.
На рынке массовых новостроек «старой» Москвы средняя цена квартир сейчас составляет 431 тыс. руб. за кв. м (+19% за год), апартаментов – 350,6 тыс. руб. за кв. м (+24% за год). Соответственно, в апарт-комплексах комфорт-класса рост цен за последний год на пять процентных пунктов выше, чем в жилых комплексах массового сегмента.
В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы квадратный метр квартир сегодня продается в среднем за 570,2 тыс. руб. (+15% за год), апартаментов – 434,6 тыс. руб. (+4% за год). Таким образом, в бизнес-классе средняя цена квартир за год выросла сильнее на 11 процентных пунктов. Однако такая динамика во многом обусловлена более чем двукратным сокращением предложения в апарт-комплексах бизнес-класса в Центральном округе (-55%) и увеличением средней площади реализуемых лотов.
Квартиры в премиальных новостройках «старой» Москвы сейчас стоят в среднем 913,7 тыс. руб. за кв. м (+18% за год), апартаменты – 1,2 млн руб. (+33% за год). Следовательно, темпы удорожания «квадрата» в апарт-комплексах премиум-класса за год почти в два раза выше, чем в ЖК (+15 процентных пунктов).
На первичном рынке высокобюджетного сегмента старой Москвы средняя цена квартир сегодня составляет 2,6 млн руб. (+8% за год), апартаментов – 2,2 млн руб. (+12% за год). То есть темпы удорожания апартаментов элитного и делюкс-класса в полтора раза выше, чем в квартирах (+4 процентных пункта).
«Почти во всех сегментах рынка новостроек «старой» Москвы, кроме премиального, апартаменты до сих пор в среднем стоят дешевле квартир, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Вместе с тем в годовом выражении более высокие темпы роста цен зафиксированы в апарт-комплексах. Это объясняется растущим дефицитом предложения апартаментов после введения ограничения на их строительство в Москве и повышением доли готовых проектов в структуре экспозиции. Кроме того, на динамике цен отразилось знаковое решение Конституционного суда разрешить временную регистрацию для собственников апартаментов, что серьезно улучшает их правовой статус. В бизнес-классе, вопреки тренду, средняя цена апартаментов стагнировала. Однако в наиболее ликвидных и популярных новостройках с апартаментами бизнес-класса квадратный метр тоже дорожал с опережением инфляции, например, в «Наметкин Тауэр», «МИРАПОЛИС» и «Эмоушн». Учитывая растущий дефицит современных апартаментов, клиенты могут рассчитывать на дальнейшую высокую капитализацию в таких комплексах даже после их ввода в эксплуатацию».
«Метриум» и ГК «Основа»: Предложение апартаментов достигло минимума
На фоне разрешения временной регистрации в апартаментах постановлением Конституционного суда РФ, предложение апартаментов на рынке новостроек Москвы достигло минимума за рассматриваемый период с 2017 года. По подсчетам аналитиков «Метриум» и ГК «Основа», в старых границах столицы застройщики реализуют всего 4,0 тыс. апартаментов. Наиболее заметно сократился рынок апартаментов в 2025 году.
Общее предложение апартаментов во всех сегментах рынка новостроек в Москве составило 4,0 тыс. единиц, что на 38% меньше, чем в декабре 2024 года. Тогда застройщики предлагали покупателям почти 6,4 тыс. объектов недвижимости этого формата. Между тем максимум предложения был достигнут в четвертом квартале 2018 года – 11,1 тыс. апартаментов.
Массовый сегмент
Предложение апартаментов стандарт- и комфорт-класса в Москве сократилось наиболее резко – на 55% за год, с 2,2 тыс. до 1 тыс. Это значение сопоставимо с абсолютным минимумом за весь период наблюдений (758 единиц в первом квартале 2021 года). Пик предложения в этом сегменте пришелся на февраль 2023 года (3,5 тыс. апартаментов). В целом по рынку массовых новостроек с учетом квартир доля апартаментов составляет всего 11% предложения.
Бизнес-класс
В бизнес-классе объем предложения апартаментов снизился на 22% в 2025 году – с 3,2 тыс. до 2,5 тыс. Это самый низкий показатель с мая 2022 года (2,3 тыс. апартаментов в продаже). Максимальное количество объектов в продаже в бизнес-классе фиксировалось в четвертом квартале 2017 года (5,8 тыс. единиц). Доля апартаментов на рынке новостроек бизнес-класса, включая квартиры, составляет 12%.
«Апартаменты занимают свою важную нишу на рынке столичной недвижимости, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов с апартаментами RED7, Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «ФизтехСити» и линейки EVOPARK). – Этот формат остается наиболее доступной точкой входа в новые, качественные комплексы для высококвалифицированных молодых специалистов, студентов и инвесторов. Многие современные проекты стали основой для цивилизованного рынка краткосрочной и долгосрочной аренды. В условиях, когда средняя цена квадратного метра в жилых новостройках Москвы приближается к 800 тыс. рублей, важным преимуществом апартаментов становится финансовая доступность при сохранении высокого качества на уровне аналогичных комплексов квартир. Например, в нашем проекте бизнес-класса Nametkin Tower в престижном Юго-Западном административном округе квадратный метр сегодня стоит от 388 тыс. рублей».
Премиум-класс
В премиальном сегменте рынка в 2025 году зафиксировано снижение предложения апартаментов на 37% (с 475 до 301). Текущий уровень немного выше минимума в 259 единиц в третьем квартале 2025 года. Исторический пик предложения премиальных апартаментов был отмечен в четвертом квартале 2018 года (2,5 тыс.). В премиум-классе доля апартаментов составляет всего 4% от предложения в сегменте.
Элитный и делюкс-сегменты
Предложение апартаментов в самом высоком ценовом сегменте рынка также сократилось на 39%, с 353 до 217 единиц. Это абсолютный минимум с ноября 2025 (200).. Максимальное предложение в высокобюджетном сегменте рынка было зафиксировано во втором квартале 2020 года (1,2 тыс.). Апартаменты составляют всего 11% рынка новостроек элитного и делюкс-сегмента, включая квартиры.
Спрос на апартаменты в Москве
В 2025 году на массовый сегмент пришлось наибольшее количество сделок – 2,4 тыс. ДДУ. Далее по числу ДДУ с апартаментами следуют новостройки бизнес-класса 1,9 тыс. Символическое число сделок с апартаментами было заключено в премиуме (23 ДДУ) и в высокобюджетном сегменте (56 ДДУ).
«С максимальной долей вероятности спрос на фоне решения КС РФ на апартаменты возрастет, причем во всех сегментах, – уверен Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Например, в комплексах высокобюджетного класса это может произойти по причине увеличения инвестиционной привлекательности апартаментов, ведь их стоимость в связи с решением КС в будущем будет стремиться к равновесию с квартирами. В массовом же сегменте, где покупателям, по большей части, важно наличие прописки, решение КС в принципе может стать решающим аргументом в пользу того или иного проекта».
В среднем в «старой» Москве реализуется около 350 апартаментов в месяц. Текущее количество апартаментов в продаже – немногим более 4 тысяч. С учетом того, что в столичном регионе количество апартаментов просто не может быть увеличено, то основной объем будет распродан за год-полтора.
«Возможные подвижки в процессе юридического оформления потенциально способны дать вторичному сегменту апартаментов новую жизнь, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Что касается первичного рынка, то главным препятствием станет фактический отказ города от строительства новых объектов такого типа. Апартаменты уже доказали свою состоятельность как значимая альтернатива классическому жилью, прежде всего по цене и локации. В случае законодательного урегулирования статуса апартаментов мы ожидаем рост спроса на них, если ставки по ипотеке нормализуются. А учитывая, что предложение сегодня находится на многолетних минимумах, этот спрос практически гарантированно приведет к повышению цен в сегменте».
Число проектов высокобюджетных апартаментов в Москве
В августе 2025 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы застройщики предлагали всего 13 проектов с апартаментами. Эксперты компании «Метриум» отмечают, что это минимальный показатель за последние пять лет. Доля апартаментов в общем объеме предложения на этом рынке сократилась с 55% до 13% за аналогичный период.
Эпоха апартаментов, которые долгое время составляли около половины рынка элитных новостроек в Москве, подходит к концу. В связи с фактическим запретом на строительство таких объектов застройщики либо переводят текущие проекты в статус жилых, либо изначально начинают возводить новостройки с квартирами.
В августе 2025 года на московском рынке высокобюджетных новостроек девелоперы предлагали 13 проектов апартаментов, в которых покупателям были доступны 280 объектов. Годом ранее, в августе 2024 года, в продаже находилось 24 проекта с 474 вариантами апартаментов. Таким образом, за год количество проектов на первичном рынке в сегменте высокобюджетных апартаментов сократилось на 46%, а число представленных в продаже помещений – на 41%.
В то же время количество высокобюджетных проектов с квартирами заметно увеличилось. В августе 2025 года в продаже находилось 48 проектов элитного и делюкс-классов, в которых покупатели могли выбрать 1835 квартир. Годом ранее застройщики предлагали 41 проект с 1218 квартирами. Таким образом, предложение жилья в высокобюджетном сегменте рынка выросло за год на 17% по количеству проектов и на 51% по числу представленных в них квартир.
Пять лет назад соотношение между высокобюджетными квартирами и апартаментами на рынке новостроек Москвы было более сбалансированным. В августе 2020 года застройщики предлагали покупателям 26 проектов апартаментов, включавших 1207 объектов недвижимости. В то же время девелоперы реализовывали 38 проектов с квартирами, в которых продавалось 987 помещений.
Таким образом, за пять лет сегмент апартаментов на высокобюджетном рынке сократился на 50% по количеству проектов и на 77% по числу выставленных на продажу апартаментов. В свою очередь, число проектов, предполагающих строительство квартир, увеличилось на 26%, а количество представленных в продаже квартир – на 86%.
В августе 2025 года доля проектов апартаментов на высокобюджетном рынке составила 21% против 79% у квартир, а по числу представленных помещений апартаменты занимали лишь 13% рынка, в то время как квартиры – 87%.
В середине прошлого года соотношение было иным: проекты апартаментов составляли еще 34% от общего числа проектов на рынке против 66% проектов квартир. Сами апартаменты занимали 27% рынка высокобюджетных помещений, а квартиры – 73%.
Пять лет назад ситуация была принципиально другой. В середине 2020 года апартаменты составляли 44% от общего числа высокобюджетных проектов против 64% у квартир. По количеству помещений апартаменты преобладали, занимая 55% рынка, в то время как на долю квартиры приходились только 45%.
Эксперты «Метриум» отмечают, что за последние пять лет средняя стоимость квартир на высокобюджетном рынке выросла заметнее, чем у апартаментов. В августе 2020 года цена квадратного метра в квартирах составляла 911 тыс. руб., а в августе 2025 года этот показатель достиг 2,4 млн руб. Таким образом, за пять лет цены на квартиры в этом сегменте увеличились в 2,7 раза. Апартаменты пять лет назад стоили в среднем 1 млн руб. за кв. м., а сейчас их стоимость повысилась до 2 млн руб., то есть в 1,9 раза.
«Высокобюджетный рынок новостроек Москвы постепенно избавляется от апартаментов – это объективный процесс, – отмечает резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».– По своим качественным характеристикам апартаменты в элитных и делюкс-новостройках ничем не отличались от квартир того же сегмента, поэтому долгое время покупатели рассматривали апартаменты как полноценную альтернативу, имеющую лишь определённые юридические особенности. Вероятно, если бы запрет на строительство апартаментов не был введён, они продолжали бы существовать на высокобюджетном рынке и представляли бы собой более доступный вариант по сравнению с квартирами. Однако в целом переход к преобладанию квартир для покупателей не стал болезненным. Напротив, клиенты видят в этом свои плюсы, прежде всего в отсутствии правовых рисков, дополнительных расходов в эксплуатации и налогах».
