Как сдавать ипотечную квартиру в аренду: разъясняет эксперт «Жилфонда»
По внутренним оценкам аналитиков компании «Жилфонд», в разные периоды от половины до двух третей квартир, приобретаемых в ипотеку, покупаются с инвестиционными целями, в том числе под сдачу в аренду. При этом это не всегда гладкий план, поскольку банки часто включают запрет на такое использование недвижимости в договор об ипотечном кредитовании. Какие риски существуют на практике, и как их избежать, рассказывает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский.
В период высоких ставок по ипотеке инвестиционных сделок на рынке было заметно меньше — покупатели в основном решали острые жилищные вопросы. Так, по данным Объединённого кредитного бюро, в 2024 году банки выдали 1,15 млн ипотечных кредитов — на 43% меньше, чем годом ранее. Вполне ожидаемо при рыночных ставках, которые у ряда банков достигали 30% годовых.
В 2026 году ключевая ставка ЦБ последовательно снижается, вслед за ней падают и ставки по вкладам. Цены на готовое жильё в большинстве крупных городов почти два года менялись незначительно, и начали заметно расти только с весны 2026 года. Часть вкладчиков начали перекладывать деньги с депозитов в недвижимость — доходность вкладов перестаёт выглядеть столь привлекательной, а рынок жилья в ближайшее время по большинству прогнозов продолжит расти.
Инвестиции в таких условиях интересны не только тем, у кого есть полная сумма на покупку квартиры, но и тем, у кого есть лишь первоначальный взнос. Типичный сценарий инвесторов в таком случае — купить недвижимость в ипотеку и сдавать её в аренду:
«Расчёт здесь простой: ежемесячный ипотечный платёж фиксирован на весь срок кредита, а ставки по аренде в большинстве регионов России растут из года в год, с учётом рыночных трендов и инфляции. По сути, арендаторы постепенно выплачивают ипотеку, а арендодатель обеспечивает себе стабильный доход в будущем, это всегда неплохой план, к примеру, для выхода на пенсию, — объясняет Александр Чернокульский.
Как отмечает эксперт, закон обычно позволяет человеку распоряжаться ипотечной квартирой любым образом, кроме отчуждения (то есть продажи, дарения и других способов передачи собственности). И законодательство РФ в целом не запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду. Однако закон об ипотеке позволяет сторонам предусмотреть в договоре иные условия. Поэтому перед сдачей квартиры стоит внимательно проверить положения своего кредитного договора. В большинстве кредитных договоров ограничения есть — банки часто прописывают отдельно либо прямой запрет на сдачу в аренду, либо обязательное согласование с банком. По словам Чернокульского, здесь работает внутренняя логика банка: юридический блок формулирует договор так, чтобы максимально защитить интересы банка и снизить риски потери средств.
При этом на практике это условие соблюдается далеко не всегда. Но если платежи по кредиту поступают своевременно, банк обычно не интересуется тем, как используется залоговая квартира. Поэтому многие владельцы ипотечных квартир фактически сдают их в аренду и никогда не сталкиваются с вопросами от банка.
Риски проявляются в случае, когда в процессе отношений держателя ипотеки и банка все-таки возникают какие-то сложности. И тогда нарушение условия о запрете сдачи в аренду или согласования аренды с банком формально может стать основанием для требования досрочного исполнения обязательств по кредиту. В зависимости от условий договора банк также вправе потребовать устранить нарушение, а если требования не будут исполнены — обратиться в суд и при наличии предусмотренных законом оснований обратить взыскание на предмет ипотеки.
«Тем, кто планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку, я рекомендую не полагаться на распространённое мнение, что «банки всё равно ничего не проверяют». Внимательно изучить ипотечный договор надо в любом случае, и как минимум точно знать, есть ли в нём запрет на сдачу жилья в аренду или требование предварительно согласовать её с банком. Если такое условие предусмотрено, лучше направить запрос кредитору и получить официальный ответ. Это займёт значительно меньше времени и сил, чем последующее урегулирование возможного спора с банком. Кроме того, рекомендую оформлять отношения с арендатором официально: заключите письменный договор найма, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и, конечно, своевременно исполняйте обязательства по ипотеке. Если кредит обслуживается без просрочек и квартира содержится в надлежащем состоянии, у банка, как правило, нет экономических причин инициировать конфликт с заёмщиком», — резюмирует Александр Чернокульский.
Срок окупаемости арендных квартир в России резко вырос в 1,8 раза
За шесть лет средний срок окупаемости однокомнатных квартир вырос со 155 до 266 месяцев, сообщают «Известия».
«Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке жилья в России в начале 2020 года составляла 2,54 миллионов рублей, а средняя цена аренды аналогичного жилья – 16,96 тысяч рублей. За шесть лет стоимость такой же по площади квартиры выросла до 8,4 миллионов рублей, а арендная ставка до 31,6 тысяч рублей. Таким образом, цена квартиры выросла в 3,3 раза, в то время как доход от сдачи в аренду только в 1,9 раза», – поясняет ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Также в исследовании отмечается, что среди российских городов-миллионников значительнее всего срок окупаемости однокомнатных квартир, сдаваемых в аренду в сравнении с 2020 годом вырос в Воронеже со 115 до 312 месяцев, в Нижнем Новгороде со 189 до 343 месяцев, в Казани со 175 до 322 месяцев, в Санкт-Петербурге со 178 до 320 месяцев и в Волгограде со 154 до 287 месяцев. Москва в этом рейтинге заняла 8 место, срок окупаемости в столице вырос со 187 до 310 месяцев.
Лидерами по сроку окупаемости однокомнатных квартир, купленных на вторичном рынке в 2026 году и сдаваемых в аренду стали: Челябинск (241 месяц), Новосибирск (242 месяца) и Екатеринбург (245 месяцев). Дольше всего окупаться за счет аренды квартира будет в Нижнем Новгороде (343 месяца), Казани (322 месяца), Санкт-Петербурге (320 месяцев), Воронеже (312 месяцев) и Москве (310 месяцев).
«В городах с высоким сроком окупаемости сдаваемых в аренду квартир важно выбирать районы с минимальной ценой квадратного метра, но с высокой ставкой аренды и стабильным спросом, а также прогнозировать цену будущей продажи таких объектов, динамика ее роста как минимум должна покрывать реальный уровень инфляции за этот период. Поэтому в городах с высоким средним сроком окупаемости просто доля объектов к хорошей доходностью ниже, но они есть», – подытожил Иванов.
Как сдать в аренду квартиру по закону?
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за все время аренды и еще наложат штраф. Еще нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или съедут, не оплатив аренду. Возможны различные ситуации.
Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Юлия Пономарева рассказывает, как сдавать квартиру, не нарушая закон.
Для начала необходимо заключить договор аренды. Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Если планируется сдавать жильё более чем на год, этот договор подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у владельца квартиры есть электронная подпись. Обычно процедура занимает не более 5 дней, и арендодатель получает обратно свой договор со специальной регистрационной надписью. За регистрацию необходимо оплатить госпошлину (сейчас это 2 тыс. рублей, с 1 января 2025 года размер пошлины вырастет до 4 тыс.). Кроме того, полученный от аренды доход облагается налогом — 13% от суммы, которая указана в договоре найма. Владельцу недвижимости необходимо самостоятельно задекларировать свой доход и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, который следует за отчётным.
