Успеть к ноябрю или потерять сезон
Счётчик убытков включается в тот день, когда вы забираете ключи. Поиск арендатора и коммуналка тут ни при чём, они начнутся позже.
Дальше наступает пауза. Где заказать мебель, чтобы не переплатить и потом не жалеть. Какую технику брать, чтобы она не умерла через месяц. Что арендатору действительно важно, а на что деньги тратить бессмысленно. И главное: кто примет доставку, соберёт шкаф и проследит, чтобы всё встало на свои места, если вы сейчас в Москве, а квартира на Пхукете.
Здесь эта пауза стоит дороже, чем где-либо ещё. Высокий сезон на Пхукете идёт с ноября по апрель, и именно в эти месяцы квартиру снимают охотнее всего и по лучшей цене. Получили ключи весной, провозились с комплектацией до декабря, и половина сезона, которого вы ждали весь год, уже прошла мимо.
Климат добавляет вторую статью расходов. Влажность и морской воздух беспощадны к дешёвой мебели: то, что в сухом климате простоит годы, здесь ведёт, коробит и расходится по швам за сезон. Сэкономили на закупке, заплатили за замену через полгода.
Мы в KOYA (koyay.com) работаем на Пхукете шесть лет, под управлением у нас больше пятисот объектов. Разницу между «мебель расставлена» и «квартира готова» видим сразу.
Расставить шкафы по углам умеет кто угодно. Задача в другом: собрать квартиру так, чтобы из десятка одинаковых вариантов в том же кондоминиуме выбрали именно вашу. В местных комплексах планировки повторяются один в один, десятки студий как под копирку, и решает не метраж, а ощущение. Арендатор снимет ту квартиру, куда можно завезти чемодан и жить с первого дня.
За такие квартиры платят охотнее и решают быстрее, без недели сравнений и раздумий.
Работает то, что формирует первое впечатление. Текстиль, который не выглядит дёшево. Декор, посуда, нормальное постельное. Мелкая техника вроде кофемашины, тостера и чайника. Всё это превращает голые стены в место, где хочется жить.
Отдельная история для тех, кто не может проконтролировать процесс лично, а среди пхукетских собственников таких большинство. Закупку, доставку и сборку мы берём на себя целиком. Без поиска дизайнера, без бесконечных созвонов и переписки с десятком поставщиков в чужой стране и чужом часовом поясе.
Комплектация окупается. Квартира сдаётся быстрее, на фоне соседних выглядит выигрышнее, а доход начинает приходить раньше, а не когда-нибудь потом.
Только что получили ключи на Пхукете, готовитесь к покупке или думаете передать квартиру в управление? Напишите нам, подберём комплектацию, привезём, соберём и подготовим квартиру к сдаче под ключ. Условия и объекты на koyay.com.
ELEMENT и MOSS Hospitality: доходность премиальных апартаментов складывается из аренды и капитализации актива
В Санкт-Петербурге на площадке строящегося комплекса «17/33 Петровский остров» состоялась презентация совместного исследования ELEMENT и MOSS Hospitality о доходности премиальных сервисных апартаментов.
Ключевой вывод исследования: такой продукт корректно рассматривать как долгосрочный актив, инвестиционный результат которого складывается из двух компонентов — арендного дохода и капитализации недвижимости.
При базовой арендной доходности 5–7% годовых окупаемость только за счет аренды составляет порядка 14–20 лет без учета изменения стоимости самого актива.
«В Club апартамент становится частью единого номерного фонда: MOSS управляет тарифами, загрузкой и каналами продаж, а собственник получает доход и отчетность», — отметил основатель MOSS Hospitality Рустам Топчиев.
Второй источник доходности — рост стоимости недвижимости. По данным исследования, за пять лет средневзвешенная цена предложения элитного жилья Санкт-Петербурга выросла в 2,3 раза. Петербург: зрелый рынок сервисных апартаментов Москва значительно превосходит Петербург по туристическому потоку — 26,5 млн против 12,4 млн поездок, однако рынок сервисных апартаментов в Петербурге более развит: около 31% номерного фонда против 10% в Москве.
Снижать традиционную сезонность Петербурга позволяют деловой, событийный, образовательный туризм и длительное проживание. Поэтому модель Club 17/33 рассчитана сразу на несколько сегментов спроса.
Проектная загрузка Club в стартовый год составляет 79%, прогнозируемый доход — от 80 до 310 тыс. рублей в месяц в зависимости от лота. При этом исследование показало: максимальная площадь не означает максимальную доходность. Одним из наиболее эффективных форматов становится видовой апартамент 30–50 м² с кухней под профессиональным управлением.
Почему MOSS
Роль MOSS в проекте выходит за рамки классической эксплуатации. Международный опыт оператора позволяет управлять тарифами и загрузкой, разными каналами продаж и сегментами спроса, сервисом, а также жизнью самого места — сообществом и событийной программой.
Таким образом, роли партнеров разделены: ELEMENT создает актив и фундамент его капитализации — локацию, архитектуру, продукт и инфраструктуру. MOSS превращает его в работающий гостиничный бизнес, управляя доходностью и востребованностью объекта.
Комплекс «17/33 Петровский остров» на первой линии Малой Невы объединяет три формата: Club — 169 сервисных апартаментов под управлением Host by MOSS, Life — 569 апартаментов и Residence — 80 приватных резиденций. Выдача ключей запланирована на 2027 год.
Элемент Первый: ценность после сделки
Отдельным результатом дискуссии стал вопрос о том, что происходит с ценностью недвижимости после покупки. В премиальном сегменте значение приобретают не только архитектура, сервис и финансовая доходность, но и среда, в которой оказывается собственник. Эту функцию в модели ELEMENT выполняет Элемент Первый — клуб, объединяющий сервис, партнерские привилегии, закрытые мероприятия, путешествия, культурные и деловые сценарии.
«Мы много говорили о доходности в цифрах — тарифе, загрузке, арендном потоке и капитализации. Но в премиальном сегменте появляется еще один фактор — качество среды вокруг собственника. MOSS создает жизнь и сервис внутри локации, а Элемент Первый продолжает отношения ELEMENT с собственником за ее пределами», — отметила управляющий партнер ELEMENT ЕК.
По итогам исследования сформировалась трехуровневая модель ценности: ELEMENT создает и капитализирует актив, MOSS превращает его в источник операционного дохода, Элемент Первый формирует долгосрочную ценность владения и отношений с брендом.
В основу исследования вошел анализ 21 российского и международного проекта сервисных апартаментов, включая VALO, Docklands, YE’S, Vertical Boutique, Staycity/Wilde и Marriott Executive.
О компаниях ELEMENT и MOSS Hospitality
ELEMENT — девелоперская компания, работающая на рынке Санкт-Петербурга и Москвы. Специализируется на создании жилой и коммерческой недвижимости премиум-класса, уделяя особое внимание архитектурным решениям, качеству строительства и уровню сервиса, что подтверждают 33 отраслевые награды.
В портфеле компании 3 реализованных жилых объекта элит-класса в Санкт-Петербурге. А также 10 жилых и офисных проектов на этапе строительства и проектирования в Петербурге и столичном регионе общей площадью более 1 млн. м2.
MOSS Hospitality — это российская гостиничная управляющая компания. Специализируется на управлении объектами премиального, элитного и делюкс-класса: бутик-отелями, апарт-отелями, а также развивает ресторанные проекты.
Аренда в крупную нарезку: как офис закрывает потребности бизнеса
Рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует устойчивый рост и низкий уровень вакансии, однако в отдельных сегментах ярко выражен структурный дисбаланс.
По данным CORE.XP, общий объем качественных офисных площадей, доступных как для аренды, так и для продажи, составляет около 1,3 млн кв. м при средней доле свободных помещений в 6,7%. При этом разрыв между классами значителен: в сегменте «А» вакансия достигает 11,5%, что связано с выходом новых проектов, в классе «Прайм» – показатель держится на уровне 7,8%. В сегментах «B+» и «B-» вакансия составляет 4,6% и 3,6% соответственно.
Показательной является и структура предложения по степени готовности помещений. Из 1,3 млн кв. м только 908 тыс. кв. м реализуются через аренду. Из этого объема 474 тыс. кв. м (52%), предлагаются с выполненной отделкой, но без меблировки. Полностью меблированных офисов на рынке сегодня критически мало – всего 23 тыс. кв. м, что составляет не более 3% от общего предложения в аренду. Оставшиеся 411 тыс. кв. м экспонируются в состоянии shell&core, предоставляя арендатору возможность самостоятельной реализации проекта. Рынок офисной недвижимости сегодня остро нуждается в качественном готовом продукте, особенно в сегменте крупных блоков с полной отделкой и мебелью.
Анализ структуры предложения по размеру лотов подтверждает этот тезис. В экспозиции находится 1231 офисный блок, из которых 1080 доступны для аренды. Блоки площадью до 500 кв. м формируют основную часть предложения, занимая 64%. Сегмент средних по площади помещений от 501 до 1000 кв. м составляет 12%. При переходе к площадям свыше 1000 кв. м картина кардинально меняется. Блоки от 1001 до 2000 кв. м насчитывают 172 лота, или 16%. Помещения от 2001 до 5000 кв. м. представлены всего 57 блоками или 5%. А лоты, превышающие 5000 квадратных метров, исчисляются 26 объектами, что составляет 2%.
Особую сложность представляет поиск целого этажа в бизнес-центрах классов «Прайм», «А» и «В+» с выполненной отделкой и общей площадью от 2000 кв. м. Таких объектов в экспозиции всего 41 блок. Это исключительно редкое предложение, так как рынок ориентирован на дробление зданий под небольших арендаторов, и поиск полноценного этажа крупной площади сразу сужает круг доступных вариантов до крайне ограниченного предложения. На этом фоне ГК «А101» выводит на рынок аренды полностью меблированный этаж площадью 2011 кв. м в уже сданной башне бизнес-квартала «Прокшино».
Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101»:
«Дефицит крупных меблированных блоков в сочетании с растущим спросом со стороны IT-компаний, креативного и финансового секторов создает уникальное окно возможностей для арендаторов, которые ценят время и прозрачность затрат. В бизнес-квартале «Прокшино» арендатор получает готовый к использованию офис, не требующий инвестиций в отделку и меблировку, со сформированной деловой средой, удобной транспортной развязкой в развивающемся деловом центре Новой Москвы, в 1 минуте от метро и с профессиональной управляющей компанией. Это одно из лучших предложений на рынке: заезжай и работай здесь и сейчас».
Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP:
«Ключевыми критериями выбора офиса сегодня остаются наличие арендных каникул, локация, оптимальная ставка аренды и качество отделки. При этом прогноз на ближайшие два года, подготовленный командой CORE.XP, предполагает дальнейший рост ставок: в 2026 году ожидается увеличение в среднем на 15% относительно уровня 2025 года, а в 2027-м – еще на 7%».
