Офисный рынок перейдет в фазу стагнации в 2026 году
- Доля свободных площадей составила 5% в 2025 г. Прогноз на 2026 г. – 6,2%
- Средневзвешенная базовая ставка аренды в 2025 г. выросла на 35% (32 609 руб. / кв. м / г.) Прогноз на 2026 г. – 32 036 руб. / кв. м / г.
- Спрос снизился на 45% (1,4 млн кв. м) в 2025 г. Прогноз на 2026 г. – 1,3 млн кв. м
Москва, 16 февраля 2026 г. — Согласно исследованию Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по результатам 2025 г. доля свободных площадей офисной недвижимости увеличилась на 1,3 п. п. по сравнению с 2024 г. В 2026 г. прогнозируется рост уровня вакансии до 6,2%, как в классах Prime & A (+ 1,4 п. п.), так и в классе B (+ 1,1 п. п.). Это обусловлено низкой деловой активностью, стагнацией рынка, а также сокращением нового строительства. В 2027 г. на фоне умеренного восстановления рынка и оживления деловой активности ожидается снижение уровня вакансии до 5,5%. В 2028 г. произойдет рост доли свободных площадей (до 5,7%).
«Значительный ввод новых площадей не оказал существенного влияния на уровень вакансии. Вместе с тем, ограниченный спрос не позволил поглотить целиком вышедшие на рынок площади» – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Источник: Commonwealth Partnership
*Расчет средневзвешенных ставок аренды проводится на основе запрашиваемых базовых (без учета операционных расходов и НДС) ставок аренды по закрытым сделкам за период 01.01.2025 — 31.12.2025.
**Средневзвешенная базовая ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» указана совокупно по классам Prime, А, B, так как на территории делового района объекты классов Prime, А, B обладают очень близкими продуктовыми характеристиками.
*** Расчет выполнен на основе сделок новой аренды, расширений, субаренды и продаж под конечного пользователя с подтвержденным арендатором/покупателем.
В течение 2025 г. средневзвешенная базовая ставка аренды офисной недвижимости классов Prime, A и B продемонстрировала существенный рост, увеличившись на 35% (32 609 руб. / кв. м / г.) по сравнению с 2024 г. Закрытие части сделок в премиальных объектах в IV кв. дополнительно скорректировало годовую динамику в сторону повышения. В 2026 г. средневзвешенная ставка аренды составит 32 036 руб. / кв. м / г., в 2027 г. – 32 150 руб. / кв. м / г., в 2028 г. – 32 237 руб. / кв. м / г. Ожидаемое увеличение арендного спроса в 2026 г. на фоне ограниченного предложения будет сопровождаться переориентацией в класс В, что станет фактором повышения ставок.
В 2025 г. сумма купленных и арендованных площадей офисной недвижимости классов Prime, A и B снизилась на 45% (1,4 млн кв. м) по сравнению с 2024 г. Наибольшая активность со стороны арендаторов и покупателей сохраняется в сегменте помещений площадью менее 1 тыс. кв. м, на который пришлось 85% от общего количества сделок. Объекты площадью 1—5 тыс. кв. м сформировали 14% спроса, тогда как доля крупных блоков площадью свыше 5 тыс. кв. м — 1%. В 2026 г. сумма спроса на офисную недвижимость составит 1,3 млн кв. м, в 2027 г. – 1,8 млн кв. м, в 2028 г. – 2 млн кв. м.
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
По итогам 2025 г. в России введено на 85% больше торговых площадей, чем в 2024 г., в Москве – в два раза больше
Москва, 13 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., объем нового строительства* торговых объектов в России составил 635 тыс. кв. м. Для Москвы аналогичный показатель составил 211 тыс. кв. м, что в два раза превышает показатель 2024 г. Это рекорд за последние 4 года.
По итогам 2025 г. объем нового строительства в России вырос на 85% по сравнению с показателем за 2024 г. На рост индикатора оказал влияние эффект «отложенных открытий», он фиксируется как в Москве, так и в регионах. Лидерами по количеству открытий в 2025 г. (без учета Москвы) стали Приволжский Федеральный округ, Северо-Западный Федеральный округ и Центральный Федеральный округ.
*В новом строительстве учтены только фактически открытые объекты (торговая галерея доступна для посещения и работает первая торговая точка).
**В расчете обеспеченности торговыми площадями на 2025 г. и 2026 г. использованы данные о численности населения на 01.01.2025, в прогнозируемый рост заложена площадь объектов, ожидаемых в 2026 г., динамика относительно 2024 г. рассчитана на основе численности населения по состоянию на 01.01.2024., источник Росстат.
Доля Москвы в объеме нового строительства России составила 33%, что на 4 п. п. выше показателя 2024 г. За 12 месяцев 2025 г. на рынке торговой недвижимости Москвы состоялось 17 открытий. Большая часть объектов, открытых в Москве в 2025 г.– районного формата, их доля составила 81%. В 2025 г. в Москве было введено два ТЦ окружного формата и один регионального. Самые масштабные по арендопригодной площади открытия: ТРЦ Avenue Sever (60 тыс. кв. м) и МФК Botanica (29 тыс. кв. м).
По итогам 2025 г. средний размер торгового объекта, вводимого в Москве, составил 12,4 тыс. кв. м. Ожидается, что по итогам 2026 г. показатель увеличится до 14,9 тыс. кв. м.
«В 2026 г. ожидается снижение нового строительства. Несмотря на заявленное к открытию количество объектов, реалистичный прогноз меньше. Суммарная арендопригодная площадь объектов, ожидаемых к открытию в Москве в 2026 г. составляет 164 тыс. кв. м», – прогнозирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
В 2025 г. показатель обеспеченности Москвы торговыми площадями** вырос на 2% по отношению к значению 2024 г. и составил 511 кв. м / тыс. чел. Распределение торговых площадей неравномерное, по административным округам фиксируется разброс индикатора от 48 до 943 кв. м / тыс. чел. Наибольшее количество объектов, ожидаемых к открытию в 2026 г., находится в Новомосковском округе, который по состоянию на конец 2025 г. является самым обеспеченным торговыми площадями округом Москвы.
«Новомосковский округ обладает большим потенциалом для роста спроса на торговые объекты в ближайшем будущем. Среди факторов потенциала: планы по развитию Москвы и транспортного каркаса, интенсивное жилищное строительство с развитой коммерческой инфраструктурой», – объяснил Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP.
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
По итогам 2025 г. на российский рынок вышло 38 новых брендов, а 25 брендов сократило присутствие
Москва, 13 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., на российский рынок вышло* 38 новых брендов, это на 22% меньше, чем в 2024 г. В то же время 25 брендов объявило о сокращении присутствия** на российском рынке.
Самой представленной категорией среди новых брендов стала категория «Fashion» (52%). Доля категорий «Спортивные товары», «Товары для дома», «Аксессуары», «Бытовая техника и электроника» и «Парфюмерия и косметика» составляет по 8% в структуре новых брендов. Доля российских брендов, вышедших на отечественный рынок в 2025 г., составила 50%, что на 3 п. п. выше значения 2024 г. Среди международных ритейлеров лидируют операторы из Италии и Китая.
«Всего по итогам 2025 г. на российский рынок вышло 19 отечественных брендов и 19 международных. Общее снижение активности по выходу новых игроков объясняется высокой базой прошлого года. Таким образом, индикатор вернулся к средним значениям 2019–2023 гг.», – объяснила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
*Под выходом на рынок/анонсом подразумевается:
— Заявление от официальных представителей бренда или его авторизованных дистрибьюторов;
— Открытие первого монобрендового магазина (бренд ранее был представлен на российском рынке онлайн или в формате корнера в универмаге, но впервые запускает собственный магазин).
В мониторинг брендов включаются товары широкого потребления, тогда как специализированные товары, реализуемые исключительно в профильных торговых предприятиях (например, автомобили, медицинские изделия, канцелярские принадлежности) и операторы общественного питания исключаются.
**Сокращение присутствия – частичное или полное закрытие оффлайн магазинов, переход в онлайн
По итогам 2025 г. значительное количество брендов объявило о сокращении присутствия под влиянием изменившегося рынка и роста операционных расходов, большая часть из них относится к категории «Fashion» – 72%. Российский бренд дизайнерской одежды Cosareve заявил о приостановке своей деятельности. К брендам, сократившим свое присутствие на рынке, также относятся категории «Детские товары», «Бытовая техника и электроника», «Прочее», и «Товары для дома».
«Многие fashion-операторы не смогли адаптироваться к новым условиям и удержать свои позиции на рынке, в результате чего 18 брендов объявило информацию о сокращении своего присутствия. Среди них бренды Just Clothes, Deseo, INCITY, Urban Vibes и пр.», – поделилась Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
