В 2025 г. в России введено 7,1 млн кв. м складских площадей, общее предложение достигло 66 млн кв. м
Москва, 12 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., объем нового строительства складской недвижимости классов А и В в России в 2025 г. вырос на 43% по сравнению с 2024 г. и составил 7,1 млн кв. м. Общий объем предложения складских площадей классов А и В в РФ вырос до 66 млн кв. м.
Во многом такая динамика продиктована вводом в эксплуатацию BTS объектов (под конкретного заказчика), сделки по которым заключались в 2023-2024 гг. Так, доля BTS объектов в общем объеме нового строительства РФ составляет 65%.
По итогам 2025 г. во всех ключевых логистических хабах новое строительство выросло в диапазоне от 3 до 8 раз по сравнению с 2024 г. Исключением стал Краснодарский край,
где показатель снизился на 78% по сравнению с 2024 г. Доля BTS объектов в структуре нового строительства в ключевых логистических хабах РФ по итогам 2025 г. в среднем составила 86%. Рынок складской недвижимости Краснодарского края также стал исключением – новое строительство там сформировано спекулятивными объектами.
«По итогам 2025 г. спрос на складскую недвижимость РФ сократился на 45% по сравнению с ажиотажным 2024 г. Тем не менее, мы отмечаем активный интерес к наращиванию складских площадей в регионах со стороны многих арендаторов и покупателей, что может привести к росту объема поглощения складских площадей на региональных рынках по итогам 2026 г.», – прокомментировал Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Онлайн-ритейл – лидер по наращиванию складских мощностей по итогам 2025 г., однако доля индустрии в общем объеме спроса сократилась на 20 п. п. по сравнению с 2024 г. Относительное сокращение деловой активности со стороны сферы онлайн-продаж стало одной из причин снижения средней площади сделки РФ (17 тыс. кв. м) по итогам 2025 г. на 23% по сравнению с 2024 г., а показателя e-comm – на 44%.
В Воронежской и Свердловской областях ключевым интересантом по наращиванию складских мощностей в регионах стала сфера онлайн-ритейла, сформировав в среднем 78% от общего объема спроса. В остальных ключевых хабах РФ лидером по объему спроса стал многоканальный ритейл, показав в среднем рост на 50%.
Во всех ключевых логистических хабах РФ по итогам 2025 г. доля свободных площадей выросла. Наибольший рост уровня вакансии произошел в Новосибирской области (+ 10,3 п. п. г/г) за счет выхода на рынок предложений субаренды, которые сформировали 62% от общего объема свободных площадей в регионе. В Воронежской области рост вакансии также связан с увеличением предложений субаренды, доля которых составила 92% от общего объема свободных площадей. Ставки аренды в ключевых логистических хабах РФ по итогам года показали снижение до 15% и стабилизировались на текущих уровнях.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников
Инвестиции в коммерческую недвижимость составили 461 млрд руб*. за 2025 г.
Москва, 11 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций* в коммерческую недвижимость составила 461 млрд руб.** за 2025 год, незначительно превысив показатель прошлого года на 1% (455 млрд руб.). Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 г. составит от 400 млрд руб. до 500 млрд руб. ***
«В 2026 г. мы ожидаем превышения показателей прошлого года в контексте совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Две опоры для достижения таких результатов – это, с одной стороны, ряд крупных процессов со знаковыми для рынка активами, которые находятся в продвинутой стадии структурирования; с другой стороны – это смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, которое улучшит экономику сделок», –отметил Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
Второй год подряд наибольшая активность наблюдалась в офисном сегменте, демонстрирующий кратный рост по сравнению с 2023 г. Торговый сегмент, инвестиции в который поступали при реализации активов международного капитала, напротив, продолжает кратное сжатие с 2023 г.
Несмотря на то, что около 22% объема инвестиционных сделок* были заключены в 4-м кв. 2025 г., крупнейшие приобретения по сегментам состоялись в 1–3 кв. В сумме сделки, представленные ниже, составляют более 45% инвестиционного объема за год. В трех сегментах из четырех самое крупное приобретение состоялось на торгах, либо непосредственно после них. Высокий уровень сделок, закрытых с торгов (доля таких инвестиционных сделок – 18%) является нетипичным за последние несколько лет и объясняется высокой долей стрессовых сделок.
**Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках
с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов
с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
**В инвестиционном объеме учтены приобретения активов у Росимущества на торгах, если целью приобретения являлись инвестиции.
***Базовый прогноз инвестиционного объема учитывает только сделки с прогнозируемым характером заключения.
.
Напомним, что расчеты инвестиций в коммерческую недвижимость производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки. Цель приобретения — инвестиции. Покупка объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывается в расчетах, так же как сделки покупки активов под конечного пользователя.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.
Вакансия в Московских складах выросла, а ставка аренды снизилась на 10% за последние девять месяцев 2025 г.
Москва, 10 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., доля свободных складских площадей* классов А и В в Московском регионе плавно росла в течение 2025 г. и по итогам года достигла 4,8% (+4 п. п. г/г). Одна из причин роста показателя – оптимизация портфелей собственников и крупнейших арендаторов.
В 2025 г. на рынке складской недвижимости появились предложения крупных складских блоков площадью свыше 40 тыс. кв. м, доля которых по итогам года достигла 7%. Это стало дополнительным драйвером роста вакансии наряду с ростом предложений субаренды, доля которых по итогам 2025 г. составила 27% от общего объема свободных площадей.
При этом доля предложений площадью до 10 тыс. кв. м в структуре вакансии сократилась на 6 п. п. г/г, а в четвертом квартале 2025 г. на рынке складской недвижимости выросло количество предложений площадью от 10 до 20 тыс. кв. м (+5 п. п. г/г). В 2026 г. мы ожидаем сохранение сбалансированной структуры вакансии.
«В 2026 г. доля свободных площадей может показать волатильность. Так, в первом полугодии 2026 г. показатель достигнет пикового значения за год. Во втором полугодии при смягчении эконмического фона доля свободных площадей будет снижаться и по итогам 2026 г. зафиксируется на уровне 5,6%. Показатель по итогам 2027 г., ожидается, снизится до 5,1%», – прогнозирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Ставка аренды** по итогам 2025 г. снизилась на 10% по сравнению с рекордным уровнем первого квартала и стабилизировалась на уровне 10 800 руб. / кв. м / год. Снижение ставок аренды отражается в ширине диапазона запрашиваемых ставок аренды. Так, по итогам 2025 г. 42% коммерческих условий маркетировались ниже 11 000 руб. / кв. м / год
(+36 п. п. г/г). Мы ожидаем, что в 2026 г. ставка аренды не покажет значительного роста и составит в среднем 11 000 руб. / кв. м / год. На протяжение 2027 г. ставка аренды будет расти в пределах инфляции и может достичь уровня 12 000 руб. / кв. м / год.
Важно отметить, что на «здоровом» рынке складской недвижимости отмечается меньшая волатильность ставок аренды в течение года, в то время как в периоды «перегрева» амплитуда значений индикатора существенно увеличивается. Так, в период 2023–2024 гг. диапазон максимального и минимального значения ставок аренды в среднем составлял 36%, в то время как в 2017–2020 гг. – 7%.
«В результате снижения спроса в 2025 году мы увидели рост вакансии до 4,8% и снижение ставок до текущего уровня в 10 800 руб. / кв. м / год. Рынок ищет баланс, и в моменте мы наблюдаем закрепление средней ставки на текущем уровне, при этом диапазон запрашиваемых ставок достаточно широк. Возможно, мы еще увидим небольшие движения по уровню ставки и вакансии в 2026 году. Я ожидаю, что рынок стабилизируется во второй половине года. Вакансия на уровне около 5% является «здоровым» показателем для развитого рынка, просто нужно время, чтобы все игроки адаптировались к новым реалиям», – поделился Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
*Вакансия в существующих объектах класса А с датой доступа до 31.12.2025 г.
**Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах класса А без операционных расходов, коммунальных платежей, НДС и без учета объектов городской логистики.
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
