Вакансия в Московских складах выросла, а ставка аренды снизилась на 10% за последние девять месяцев 2025 г.
Москва, 10 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., доля свободных складских площадей* классов А и В в Московском регионе плавно росла в течение 2025 г. и по итогам года достигла 4,8% (+4 п. п. г/г). Одна из причин роста показателя – оптимизация портфелей собственников и крупнейших арендаторов.
В 2025 г. на рынке складской недвижимости появились предложения крупных складских блоков площадью свыше 40 тыс. кв. м, доля которых по итогам года достигла 7%. Это стало дополнительным драйвером роста вакансии наряду с ростом предложений субаренды, доля которых по итогам 2025 г. составила 27% от общего объема свободных площадей.
При этом доля предложений площадью до 10 тыс. кв. м в структуре вакансии сократилась на 6 п. п. г/г, а в четвертом квартале 2025 г. на рынке складской недвижимости выросло количество предложений площадью от 10 до 20 тыс. кв. м (+5 п. п. г/г). В 2026 г. мы ожидаем сохранение сбалансированной структуры вакансии.
«В 2026 г. доля свободных площадей может показать волатильность. Так, в первом полугодии 2026 г. показатель достигнет пикового значения за год. Во втором полугодии при смягчении эконмического фона доля свободных площадей будет снижаться и по итогам 2026 г. зафиксируется на уровне 5,6%. Показатель по итогам 2027 г., ожидается, снизится до 5,1%», – прогнозирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Ставка аренды** по итогам 2025 г. снизилась на 10% по сравнению с рекордным уровнем первого квартала и стабилизировалась на уровне 10 800 руб. / кв. м / год. Снижение ставок аренды отражается в ширине диапазона запрашиваемых ставок аренды. Так, по итогам 2025 г. 42% коммерческих условий маркетировались ниже 11 000 руб. / кв. м / год
(+36 п. п. г/г). Мы ожидаем, что в 2026 г. ставка аренды не покажет значительного роста и составит в среднем 11 000 руб. / кв. м / год. На протяжение 2027 г. ставка аренды будет расти в пределах инфляции и может достичь уровня 12 000 руб. / кв. м / год.
Важно отметить, что на «здоровом» рынке складской недвижимости отмечается меньшая волатильность ставок аренды в течение года, в то время как в периоды «перегрева» амплитуда значений индикатора существенно увеличивается. Так, в период 2023–2024 гг. диапазон максимального и минимального значения ставок аренды в среднем составлял 36%, в то время как в 2017–2020 гг. – 7%.
«В результате снижения спроса в 2025 году мы увидели рост вакансии до 4,8% и снижение ставок до текущего уровня в 10 800 руб. / кв. м / год. Рынок ищет баланс, и в моменте мы наблюдаем закрепление средней ставки на текущем уровне, при этом диапазон запрашиваемых ставок достаточно широк. Возможно, мы еще увидим небольшие движения по уровню ставки и вакансии в 2026 году. Я ожидаю, что рынок стабилизируется во второй половине года. Вакансия на уровне около 5% является «здоровым» показателем для развитого рынка, просто нужно время, чтобы все игроки адаптировались к новым реалиям», – поделился Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
*Вакансия в существующих объектах класса А с датой доступа до 31.12.2025 г.
**Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах класса А без операционных расходов, коммунальных платежей, НДС и без учета объектов городской логистики.
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
