«Метриум»: Июльская стабилизация – на фоне высокого «ключа» клиенты выбирают жилье «с ключами»
В июле 2026 года спрос на рынке жилья Москвы стабилизировался на уровне июня после резкого спада в январе-мае, подсчитали эксперты «Метриум», которые проанализировали данные Росреестра Москвы. В годовом выражении наблюдается разнонаправленная динамика. Число сделок в сегменте готового жилья за год выросло на 10%, а вот количество ДДУ, напротив, сократилось на 32%. Активность ипотечных заемщиков относительно июля 2025 года снизилась на 25% на фоне замедления темпа смягчения ключевой ставки.
Согласно данным Росреестра Москвы, в июле 2026 года количество сделок на рынке строящегося жилья составило 4,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что почти тождественно результату июня (-1% за месяц). Но по сравнению с июлем 2025 года, когда число ДДУ достигло 6,5 тыс., зафиксирован спад почти на треть (-32% за год). Отрицательная динамика обусловлена прежде всего замедлением темпа сокращения ключевой ставки и усилением социально-экономической неопределенности.
«Ажиотаж в преддверии дальнейшего ужесточения условий семейной ипотеки сегодня стимулирует продажи квартир в новостройках, – рассказывает Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – В то же время в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Центробанка изменился портрет клиентов на рынке новостроек Москвы. Все чаще сделки совершают конечные покупатели. В результате текущие темпы продаж уступают пиковым значениям прошлых лет, когда среди дольщиков наблюдалась более высокая инвестиционная активность.
Однако проекты в перспективных локациях, которые дорожают быстрее инфляции, сохраняют стабильный клиентский трафик. Например, в нашем премиальном жилом комплексе «Айс Тауэрс» в престижном Западном округе Москвы темпы продаж по ДДУ относительно 2025 года даже немного выросли, вопреки отрицательному тренду на рынке».
На ипотечном рынке в июле 2026 года было зарегистрировано 7,6 тыс. кредитных сделок, что на 12% меньше уровня июня (8,6 тыс. соглашений), и на 25% меньше, чем в июле 2025 года (10,1 тыс.). Активность заемщиков вновь ощутимо просела, особенно год к году. Следовательно, зафиксированная в июне положительная динамика не привела к возникновению хотя бы краткосрочного позитивного тренда на рынке ипотечного кредитования.
«До сих пор больше половины сделок по ДДУ в Москве – 58% – совершается с применением ипотеки, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако клиенты пользуются в основном льготными семейными займами, чаще всего в рамках комбо-кредитования. Стандартная рыночная ипотека сейчас невостребована. Ставки по ней остаются заградительными, а политика ЦБ не позволяет рассчитывать на скорое выгодное рефинансирование. На вторичном рынке, где нет субсидированных программ, покупатели сейчас редко берут жилищные кредиты, особенно на всю сумму сделки. В наиболее ликвидных новостройках класса бизнес и выше, например, в нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское», сегодня преобладают покупатели со стопроцентной оплатой. Также спрос поддерживают выгодные рассрочки. Именно широкое применение данного гибкого инструмента продаж стало одним из залогов сохранения устойчивости строительной отрасли в период действия жесткой монетарной политики».
На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в июле 2026 года было зарегистрировано 12,6 тыс. договоров купли-продажи, что на 6,5% больше, чем в июне (11,8 тыс. сделок), и на 10% больше, чем в июле 2025 года (11,4 тыс.). Устойчивый интерес к сделкам «с ключами» обусловлен активным спросом на готовые новостройки среди семейных клиентов. Кроме того, происходит переориентация покупателей с первичного рынка на более доступный вторичный рынок вследствие снижения покупательной способности населения.
«За прошедший месяц суммарное число сделок в столице немного скорректировалось вверх относительно июня, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Но этот сдержанный рост основан исключительно на активности покупателей вторичного жилья и готовых новостроек. В свою очередь, на рынке строящегося жилья, несмотря на стабилизацию спроса на уровне июня, наблюдается значительное сокращение покупательской активности год к году. Относительно 2024 года продажи по ДДУ и вовсе упали почти двукратно. Считаю, что спрос продолжит снижаться в случае дальнейшего ужесточения параметров семейной ипотеки и условий предоставления рассрочек. Рынок начнет полноценно восстанавливаться лишь по мере серьезного уменьшения ключевой ставки».
Эксперты рассказали, как снижение ключевой ставки повлияет на рынок недвижимости
24 октября по итогам заседания Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта — до 16,5%. Решение регулятора стало позитивным сигналом для строительной отрасли и девелоперов, однако эксперты отмечают, что говорить о кардинальных изменениях на рынке пока рано.
Директор департамента ценообразования и продукта девелоперской компании «Север» Мария Долгих считает, что даже небольшое снижение ставки уже способствует оживлению спроса, особенно в регионах.
«Часть отложенных сделок возвращается, и застройщики готовы активнее планировать новые старты. Это решение стало позитивным сигналом для отрасли, где доступность ипотечных инструментов напрямую влияет на темпы продаж», — отметила эксперт.
При этом, по её словам, банки продолжают сохранять повышенные требования к заемщикам, а стоимость финансирования для девелоперов остаётся выше, чем в 2022–2023 годах.
Как отмечает Юлия Ружицкая, коммерческий директор девелоперской компании Unikey, снижение ставки было ожидаемым шагом на фоне сохраняющегося инфляционного давления.
«Решение Банка России о снижении ставки до 16,5% было ожидаемым, однако сохраняющиеся инфляционные риски — рост базовой инфляции и предстоящее повышение НДС — поддерживают жесткие монетарные условия. Участники рынка уже закладывали этот сценарий в цены, о чем свидетельствовала реакция финансового рынка в середине октября», — пояснила эксперт.
Коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина добавляет, что снижение ставки на 0,5 п.п. — логичный шаг в рамках смягчения монетарной политики, однако сама ставка по-прежнему остаётся высокой.
«Продолженное снижение может повлиять на рост потребительской уверенности и готовность части населения к крупным покупкам, включая жильё. Также можно ожидать снижения ставок по облигациям и кредитам для застройщиков, что сократит стоимость обслуживания долга и позволит направить высвободившиеся средства на завершение текущих проектов и запуск новых», — прокомментировала Анохина.
Она также отметила, что тенденция к смягчению политики ЦБ может стимулировать переток средств с депозитов в недвижимость, что дополнительно поддержит рынок.
Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» (Республика Крым) Юрий Цукер отмечает, что снижение ставки уже даёт ощутимый импульс рынку.
«Теперь девелоперы смогут активнее выводить новые и ранее отложенные проекты, а граждане — проявлять больший интерес к покупке жилья и инвестированию в недвижимость. В Республике Крым это приведёт к оживлению сегмента курортной недвижимости и запуску ряда новых жилых комплексов в IV квартале 2025 года», — сообщил он.
Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов считает, что решение ЦБ стало ожидаемым и в целом позитивным сигналом для рынка, однако его эффект на спрос пока будет ограниченным.
«При текущем снижении на 0,5% доля сделок с рыночной ипотекой останется минимальной. Такие кредиты покупатели будут брать лишь на короткий срок — например, в ожидании поступления средств от продажи квартиры. Зато смягчение денежно-кредитной политики даст девелоперам больше финансовых возможностей для запуска новых площадок, а банки смогут скорректировать условия проектного финансирования», — подчеркнул Колунов.
По мнению экспертов, хотя ключевая ставка остаётся высокой, её постепенное снижение создаёт предпосылки для оживления строительной отрасли и роста активности на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе.
Решение Банка России снизить ключевую ставку до 18% несколько «оживит» рынок кредитования
Сокращение ключевой ставки Центробанком до 18% окажет стимулирующее воздействие на сферу кредитования, в частности, на ипотечный сегмент, поскольку процентные ставки по кредитам также пойдут на спад. При этом снизится и доходность по депозитам. В пресс-службе ВТБ сообщили, что в настоящее время банк проводит анализ ситуации, сложившейся на рынке розничных финансовых продуктов.
Представители ВТБ заявили, что банк уже принял решение об уменьшении ставок по потребительским кредитам на 2 процентных пункта. Дальнейшие шаги ВТБ будут определены позже, после изучения дальнейшей политики регулятора и изменений на рынке.
По данным ВТБ, в ответ на снижение ключевой ставки, банки начали постепенно уменьшать процентные ставки по вкладам и накопительным счетам. В первой половине июля максимальная ставка в крупнейших банках упала ниже отметки в 18%. Снижение ставок по депозитам происходит быстрее, чем снижение ключевой ставки, и тенденция к уменьшению доходности накопительных продуктов сохранится до конца текущего года. Также наблюдается снижение ставок по полугодовым вкладам параллельно с увеличением ставок по трехмесячным депозитам, отметили в банке.
Несмотря на снижение ставок, вклады и накопительные счета остаются востребованными инструментами сбережений среди населения. Ожидается, что во второй половине года рынок сбережений продолжит расти и, согласно прогнозам ВТБ, к концу 2025 года достигнет 67 триллионов рублей, из которых 63,5 триллиона рублей будут рублевыми сбережениями.
Кроме того, в ВТБ прогнозируют увеличение объема выдачи ипотечных кредитов до 4,04 трлн рублей (предыдущий прогноз – 3,8 трлн рублей) после решения Центробанка о снижении ключевой ставки. Объем рынка потребительских кредитов оценивается в 3,5 трлн рублей по итогам года (по сравнению с предыдущим прогнозом в 3,2 трлн рублей). По оценке ВТБ, влияние на рынок автокредитования будет незначительным. Поэтому банк пока сохраняет прогноз по выдачам автокредитов в 2025 году на уровне 1,3 трлн рублей.
«Прогнозы ВТБ относительно рынка ипотеки и кредитов наличными говорят о постепенном восстановлении спроса в этих сегментах. Снижение ключевой ставки ЦБ оказывает положительное влияние на доступность кредитных ресурсов, что стимулирует увеличение объемов выдачи. Однако, влияние на рынок автокредитования остается ограниченным, что свидетельствует о сохраняющихся факторах, сдерживающих спрос в этом сегменте», — отмечает эксперт Президентской академии в Орле Татьяна Власова.
