«Метриум»: Предложение новостроек на котловане в Москве упало на 27%
В марте 2026 года объем предложения на начальном этапе строительства в старых границах Москвы сократился на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом наиболее выраженное падение зафиксировано в высокобюджетном сегменте (-83%), тогда как в бизнес-классе экспозиция на ранней стадии строительства сократилась всего на 5%.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в марте 2026 года на начальном этапе строительства (котлован) в столице реализовывалось 7,5 тыс. квартир и апартаментов. Это на 27% меньше, чем в марте прошлого года, когда на этой стадии насчитывалось 10,3 тыс. лотов. Сокращение объема предложения на ранней стадии готовности наблюдается во всех сегментах рынка, однако динамика сильно различается в зависимости от класса жилья.
В массовом сегменте число новостроек на котловане за год уменьшилось на 35%: с 3,8 тыс. до 2,5 тыс. лотов. Падение затронуло и другие этапы строительства: объем предложения на стадии отделки сократился на 60%, монтажа нижних этажей – на 55%, верхних этажей – на 37%. Готовые новостройки в этом сегменте также выставлялись на продажу реже – минус 11%.
В бизнес-классе динамика оказалась более сдержанной. Количество лотов на начальном этапе сократилось всего на 5% (с 4,1 тыс. до 3,9 тыс.). При этом на стадии монтажа верхних этажей предложение даже выросло на 5%, а на монтаже нижних этажей осталось на уровне прошлого года. В то же время объем экспозиции в корпусах на стадии отделки снизился на 13%, в сданных домах – на 4%.
«Динамика предложения в бизнес-классе отражает общую осторожность девелоперов: в 2025 году на рынок вышло на 36% меньше новых проектов, чем годом ранее, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Райз» и «СТОУН Грэйн» на начальной стадии строительства). – Поэтому сегодняшний объем экспозиции на начальных этапах – это во многом результат инерции проектов, запущенных за последний год в условиях дорогого проектного финансирования. При этом для покупателей сохранение предложения на котловане – это возможность зафиксировать минимальную цену с максимальным потенциалом роста. В наших комплексах «СТОУН Райз» и «СТОУН Грэйн» инвесторы и будущие жители могут войти в проект на ранней стадии с наиболее выгодными условиями до того, как стоимость квадратного метра начнет закономерно повышаться по мере готовности домов».
Премиальный сегмент продемонстрировал самую контрастную картину. С одной стороны, число квартир на котловане обвалилось на 40% (с 1,6 тыс. до 1 тыс.). С другой стороны, на всех остальных стадиях строительства отмечен уверенный рост: на 23% увеличилось предложение в готовых домах, на 32% – на этапе отделки, на 7% – на верхних этажах и на 33% – на нижних этажах. Это говорит о смещении предложения в сторону более готового жилья в элитном и делюкс-сегменте.
«Покупатели премиального жилья сегодня отдают предпочтение готовому продукту, однако ранние стадии сохраняют привлекательность для тех, кто смотрит в будущее, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер ЖК «АЙС ТАУЭРС» на начальной стадии строительства). – Приобретая квартиру на старте, по сути, инвестируешь в наиболее передовой с технологической точки зрения проект с самой актуальной архитектурой и свежими планировочными решениями. К моменту ввода дома этот объект окажется заметно ликвиднее и современнее, чем те комплексы, которые сейчас продаются на высокой стадии готовности, – ведь их концепция отражает представления о качестве и комфорте пятилетней давности. Именно такой подход мы реализуем в проекте «АЙС ТАУЭРС», где покупка на старте открывает возможности войти в актив, который к моменту завершения строительства станет одним из самых релевантных предложений на рынке».
В высокобюджетном сегменте число лотов на котловане за год сократилось на 83%: с 778 единиц до 133 лотов. При этом предложение на стадии отделки выросло на 2%, а в готовых домах – на 122%. На этапе монтажа нижних этажей объём экспозиции увеличился на 45%, а на верхних этажах – на 40%.
В Новой Москве ситуация развивалась по собственному сценарию. Здесь число новостроек на котловане уменьшилось на 16% (с 1,8 тыс. до 1,5 тыс. лотов). Однако на стадии отделки объем предложения, напротив, подскочил на 46%. Остальные этажи показали резкое сокращение: монтаж верхних этажей упал на 72%, нижних – на 60%, готовое жилье – на 18%.
«Сокращение предложения на котловане – закономерный итог перестройки рынка на фоне высоких ставок по ипотеке и завершения массовых льготных программ, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы стараются выводить новые корпуса только при гарантированном спросе. В свою очередь покупатели применяют разные стратегии: часть клиентов выбирают ранние этапы реализации и готовы ждать в силу более низкой цены квадратного метра. Но есть и те, кто предпочитает высокую степень готовности и скорый переезд».
Не только котлован: как москвичи выбирают новостройки
За последние пять лет москвичи фактически переписали правила игры на первичном рынке жилья. Если в 2021 году почти каждый второй покупатель выбирал квартиру по рендеру — на стадии котлована, то к 2025 году предпочтения кардинально изменились. Специалисты CORE.XP уточняют, что в целом за период с 2020-го по 2025 год структура спроса по стадиям готовности выглядела так: около 31% сделок в среднем приходилось на котлован, 33% — на нижние этажи, еще по 18% — на верхние этажи и на дома с ведением отделочных работ. Однако внутри этих блоков за рассматриваемый период происходили значительные трансформации.
Так, 2020 год демонстрировал привычную схему: около 34% сделок приходилось на котлован, еще 28% — на дома с возводимыми верхними этажами и примерно четверть — на проекты с отделкой. Покупатели были готовы ждать, закладывая в собственные стратегии горизонт 2–3 года.
Следующий год, 2021-й, стал пиком доверия к котловану: сделки на данной стадии превысили 50%, а вот доля нижних этажей осталась скромной — около 16%. Причинами такой динамики стали привлекательные условия по ипотеке, дефицит предложения, а также ожидание дальнейших ценовых изменений. Более того, важным маркером стала и уверенность, что приобретение на старте — самая выгодная стратегия.
Однако уже к этому периоду рынок недвижимости проживал трансформации — из-за перехода на эскроу-счета был сокращен разрыв цен между котлованом и вводом в эксплуатацию: например, в массовом сегменте уже в 2020 году разница составляла около 8%. Таким образом, для инвестора приобретение на котловане пока еще оставалось выгодным вариантом.
Масштабные перемены были зафиксированы в 2022 году, именно в этот период впервые наиболее популярным стало приобретение объектов недвижимости на стадии нижних этажей — на нее пришлось 45% сделок, в то время как показатель на котловане — 31%. В 2023 году тренд закрепился — на нижние этажи пришлось уже 43% сделок, при этом котлован просел до 19,5%. В современных реалиях, в 2024 и 2025 годах, рынок нашел баланс: доля котлована стабильно удерживается на уровне 25–28%, а доля нижних этажей — 35–42%.
В CORE.XP подводят итог: за 4 года первичный рынок пережил масштабные изменения от полноценной веры в котлован до популярности проектов, где уже виден каркас и часть фасадов, а до ввода остается 1,5–2 года. Сегменты «верхние этажи» и «идёт отделка» в сумме дают примерно те же 36%, что и 4 года назад, — вокруг 18% каждый. Здесь заметна лишь плавная коррекция: доля покупок на стадии возведения верхних этажей сокращается с 28% в 2020-м до 13% в 2025-м, а на стадии отделки, наоборот, закрепляется чуть ниже 20%.
Одними из главных причин, по которым стадия котлована потеряла свою монополию на выгоду, стали сокращение ценового бонуса за ранний вход, так как девелоперы теперь работают по эскроу-счетам; изменение психологии покупателей — лишь 10–15% клиентов сейчас готовы покупать жилье на самом раннем этапе, большинство предпочитает видеть реальный объем работ и степень готовности объекта; третьей причиной стало сокращение сделок в целом в условиях дорогой ипотеки — покупатели уже не готовы ждать выдачи ключей слишком долго. Примечательно, что к новым реалиям адаптируются и сами девелоперы: переносят момент старта продаж ближе к готовности и активнее инвестируют в проектирование концепций, которые покупатель может «прочитать» уже на первых этажах.
Относительно дальнейших перспектив: данные 2025 года свидетельствуют о формировании новой нормы. Сейчас около 42% сделок приходится на нижние этажи, 25% занимает котлован, а 13% и 20% — верхние этажи и отделка. Эксперты CORE.XP прогнозируют, что в ближайшие годы основным драйвером останутся стадии от возведения первых этажей до завершения основного объема строительно-монтажных работ. При этом такая тенденция устроит и покупателей, и девелоперов — для первых это гарант уверенности в сроках и качестве, у вторых появляется возможность оптимально планировать денежный поток, исключая демпинг на ранних стадиях. Котлован, в свою очередь, будут выбирать опытные инвесторы с точной оценкой рисков, либо покупатели объектов в дефицитных локациях.
«Рынок прошел путь от азартной охоты за котлованами к осознанной стратегии “умеренно раннего” входа, — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. — Современный покупатель хочет видеть реальный прогресс. В выигрыше остаются те девелоперы, кто делает ставку не на короткий дисконт, а на долгую ценность — сильную архитектуру, честную инженерную составляющую и продуманную среду. Именно такие проекты сегодня формируют ядро спроса и будут определять облик Москвы в ближайшие годы».
Число проектов на котловане за год сократилось на 20%
В ноябре 2025 года на первичном рынке «старой» Москвы представлено всего 52 проекта на котловане, подсчитали аналитики ГК «Основа». За год показатель снизился на 20%. Количество таких новостроек сократилось во всех сегментах, кроме бизнес-класса.
По данным ГК «Основа», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлен 341 проект, что на 7% уступает результату ноября 2024 года. Особенно резко снизилось количество комплексов на начальном этапе строительства. Сегодня в экспозиции находится 52 подобных проекта против 65 годом ранее (-20% за год). Впрочем, если рассмотреть ретроспективу ранее 2024 года, в ноябре больше новостроек на старте девелоперы предлагали лишь в 2018 году – 85. Так что текущий спад ощутимый, но не критичный.
За прошедшие 12 месяцев предложение новостроек на этапе котлована стагнировало или уменьшилось во всех сегментах первичного рынка. В массовом осталось неизменным (по 17 проектов), в бизнес-классе – на 19% (с 27 до 22 проектов) в премиальном – на 50% (с 12 до 6 проектов), в элитном – на 11% (с 9 до 8 проектов). Вместе с тем, по подсчетам экспертов ГК «Основа», почти половина всех новостроек на котловане в «старой» Москве сейчас относится к бизнес-классу – 42%.
Сокращение числа проектов на котловане в «старой» Москве в первую очередь объясняется замедлением темпа стартов новостроек на фоне высокой ключевой ставки. С начала 2025 года в исторических границах столицы стартовало 23 новых комплекса, тогда как за аналогичный период 2024 года – 49. При этом свыше половины проектов, вышедших на рынок в текущем году, относятся к бизнес-классу – 12. Также в этом сегменте активно стартуют новые корпуса в уже реализуемых комплексах.
«Сегодня на рынке новостроек Москвы сформировался дефицит проектов на котловане, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Число лотов в продаже на начальном этапе строительства за год снизилось на 35% – с 9,7 тыс. до 6,3 тыс. Девелоперы жилья бизнес-класса наиболее активно выводят проекты на рынок. Но даже в этом сегменте темпы пополнения экспозиции не успевают за спросом. Максимальной популярностью пользуются комплексы бизнес-класса от надежных застройщиков, реализуемые в развивающихся и перспективных локациях, а также вблизи природных зон. Приобретение квартир в подобных проектах всегда обеспечивает высокую капитализацию за счет интенсивного развития инфраструктуры в окружении, а новостройки у зеленых зон и большой воды пользуются повышенным спросом. В частности, высокая покупательская активность наблюдается в проектах на котловане «VERY на Ботанической» (II очередь, Марфино, СВАО) и «UNO. Горбунова» (Можайский район, ЗАО). Финансовая устойчивость и учет актуальных запросов целевой аудитории позволяет нашей компании запускать проекты даже в непростых экономических условиях».
