«Метриум»: Как распознать город-курорт – 6 признаков проектов курортного формата
Набережные, парки, собственная инфраструктура и виды на воду – всё чаще московские новостройки конкурируют путем создания атмосферы курорта. Эксперты компании «Метриум» выделяют шесть признаков, по которым можно распознать проект курортного формата, и приводят конкретные примеры из девелопмента Москвы.
1. Первая береговая линия: вода как главная декорация
Курортный формат в городской недвижимости начинается с воды – проекты, которые претендуют на этот статус, располагаются на первой береговой линии. Москва-река и другие водоемы столицы здесь становятся смысловым центром всей концепции нового ЖК или квартала и главным критерием при выборе покупателя. Такой подход имеет и научное обоснование: исследование Университета Эксетера с участием почти 26 000 респондентов показало, что жизнь вблизи водоёмов снижает уровень психологического стресса на 22% и улучшает общее самочувствие.
В Москве проекты, реализующие этот принцип, расположены в уникальных точках у воды. «Дрим Рива» на мысе Нагатинского полуострова, где река омывает квартал с двух сторон. Архитектурная концепция трёх башен разработана бюро ATRIUM, а из 95% квартир открываются панорамные виды на воду. Другой пример – «Клубный город на реке «Примавера»» на полуострове Покровское-Стрешнево, который с трёх сторон омывается Москвой-рекой, Сходней и каналом имени Москвы. Участок находится в удалении от магистралей, а в большинстве квартир предусмотрено панорамное остекление. В двух шагах от комплекса расположена широкая линия благоустроенной природной набережной с экотропами и площадками для волейбола, ворк-аута и настольного тенниса.
2. Приватная набережная: собственный выход к воде
Курортные кварталы по-разному взаимодействуют с рекой, но в городе чаще всего они включают прямой выход к благоустроенной набережной. Это превращает прогулки вдоль воды в ежедневный ритуал, доступный без поездок и пробок. Собственная набережная становится естественным продолжением жилого пространства – местом, где можно утром пробежаться, днём поработать на свежем воздухе, а вечером прогуляться с семьёй.
Один из примеров реализации этого принципа – городской квартал «Ривер Парк Коломенское». Это самая протяжённая набережная среди всех, созданных девелоперами в Москве, – её длина превысила 1,5 км. Набережная не отделена от домов автомобильной дорогой, что обеспечивает повышенную безопасность прогулок. Здесь обустроены собственная пляжная зона с шезлонгами, рыбацкие мостики, лаундж-зоны, велодорожка и дорожка для бега. Среди арт-объектов – скульптура маяка и пешеходный мост в виде пяти соединённых между собой кругов. На территории также размещены амфитеатр для культурных мероприятий, кафе с велоарендой, уличная библиотека и зоны отдыха с перголами и качелями.
Другой масштабный проект – жилой комплекс бизнес-класса «Сити Бэй», который возводится на берегу Спасского затона Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево. Отличительной особенностью комплекса станет собственная благоустроенная набережная с пирсом протяжённостью почти 1 км. Пространство набережной дополнит ландшафтный парк, лесная зона и прогулочные маршруты, а первые этажи зданий, выходящих фасадами на воду, отведут под кафе и рестораны.
«Запрос на курортный формат сегодня стал главным требованием при выборе жилья премиум-класса: по данным опросов, 78% покупателей называют экологичность и курортные возможности ключевыми критериями, – комментируют эксперты MR Analytics. – При этом традиционные маркеры статуса уходят на второй план – фокус сместился с рациональных показателей вроде адреса или метража на эмоциональный выбор, основанный на образе жизни. Покупатели всё чаще говорят о доступе к водоёмам и лесам, собственных набережных, пляжных клубах и расслабляющей атмосфере. При этом проекты на первой линии реки составляют лишь 10% от общего числа строящихся жилых комплексов в столице. Наш проект «Сити Бэй» на берегу Москвы-реки – пример того, как этот тренд воплощается в жизнь: собственная набережная и ландшафтный парк становятся основой курортной среды в черте города».
3. Природное окружение: парки и зелень вместо городского шума
Курортный формат невозможен без масштабного природного окружения. Речь идёт не о сквере во дворе, а о больших зелёных массивах – парках, заказниках, лесопарковых зонах, которые становятся естественным продолжением жилого пространства и формируют ощущение жизни за городом. Такое соседство даёт не только эстетическое удовольствие, но и реальные экологические преимущества: чистый воздух, тишину и визуальный покой.
Проект «Дрим Рива» на Нагатинском полуострове дополнен насыщенным парковым окружением. Вокруг жилого комплекса – 44 гектара пространств Северного и Южного ландшафтных парков с прогулочными и велосипедными маршрутами, спортивными площадками и зонами для пикников. Двор квартала представляет собой приватный парк размером 3 га с тихими аллеями, зонами для занятий йогой и фитнесом, «зелёными кабинетами» для работы с ноутбуком и солярием под открытым небом. Другой пример: жители «Ривер Парк Коломенское» могут дойти пешком до музея-заповедника «Коломенское» всего за 20 минут, что делает этот проект не менее привлекательным для тех, кто ценит близость к крупным природным территориям.
4. Архитектура-послание: отсылка к мировым курортам
Курортный квартал узнаётся по архитектуре. Это продуманные ансамбли, чьи образы отсылают к мировым приморским локациям. Авторская архитектура с узнаваемым силуэтом и премиальными фасадными материалами становится визитной карточкой проекта.
Один из наиболее «курортных» по архитектурному образу московских проектов – это «Клубный город на реке Примавера». Проект расположен на берегу Москвы-реки в Покровском-Стрешневе с акцентом на природное окружение, панорамные виды, низкоэтажные корпуса и связь с ландшафтом. По типологии «Клубный город на реке Примавера» ближе к жилым кварталам у озёр в Швейцарии и Италии, резиденции у Лаго-ди-Комо или новые прибрежные-кварталы в Австрии и Германии. Главная идея схожа: дом не как объект в городе, а как часть природного ландшафта. В проекте это достигается через обращение корпусов к воде, большие окна, террасы, приватные дворы и экопарк. Еще одна важная черта – отказ от искусственной укрепленной бетоном высокой набережной и сохранение естественной береговой линии реки у «Клубного города на реке Примавера».
5. Отельный сервис: инфраструктура уровня пятизвёздочного курорта
В «городе-курорте» жителям не приходится думать о бытовых заботах – вся необходимая инфраструктура для отдыха и восстановления уже заложена в концепцию. Это сервис на уровне мировых курортов. Так, в состав премиального квартала «Дрим Рива» входит гостиничный комплекс. Это двухкорпусный отель на 600 номеров. На первых этажах гостиницы разместятся фитнес-клуб, SPA-зона с 17-метровым бассейном, массажными кабинетами, саунами и хаммамом. Также здесь откроются рестораны, лобби-бары и конференц-пространства.
«Часть гостиничного формата обслуживания уже доступна жителям московских курортных проектов – через консьерж-сервис, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Дрим Рива»). – Современный консьерж в премиальном жилом комплексе – это персональный помощник, работающий по аналогии с отельным служащим. Сервис включает базовые функции: приём и отправку почты и посылок, вызов такси, консультации жильцов. Но этим перечень не ограничивается: консьерж-служба организует регулярный клининг, химчистку, сезонный шиномонтаж и хранение крупногабаритных вещей. К дополнительным, обсуждаемым индивидуально услугам относятся выгул домашних животных, организация праздников, бронирование гостиниц, покупка билетов, доставка продуктов или заказ еды из ресторана, встреча гостей из аэропорта и поиск домашнего персонала. Такой сервис будет работать и в квартале «Дрим Рива»: в каждой из трёх башен предусмотрена центральная входная группа со стойкой ресепшн и круглосуточным консьерж-сервисом».
6. Транспортная доступность: курорт в ритме города
Курортный квартал не должен быть отрезан от городской инфраструктуры. Сочетание уединённой атмосферы с быстрым доступом к деловому центру, вокзалам и ключевым магистралям – один из главных признаков проекта курортного формата. В идеальной модели житель получает возможность за считанные минуты переключаться между расслабленной прибрежной жизнью и деловой активностью мегаполиса.
В квартале «Дрим Рива» в пешей доступности находится станция метро «Технопарк», а в ближайшие годы планируется открытие станции «Остров мечты». До Садового кольца, «Москва-Сити» и Красной площади – 15 минут на автомобиле. Клубный город на реке «Примавера» предлагает ещё более удобный доступ к метро: станция «Спартак» – в 5 минутах пешком, «Тушинская» – в 10 минутах. Выезд на Волоколамское шоссе обеспечивает быструю связь с центром. В «Ривер Парк Коломенское» строительство нового велопешеходного моста сократило путь до станции метро «Нагатинский затон» до 2 минут пешком, а до станции «Коломенская» – 15 минут.
«Москва-река сегодня перестаёт быть просто живописной декорацией и превращается в полноценную транспортную артерию, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Развитие сети регулярных речных электротрамваев открывает для жителей южных районов принципиально новые сценарии мобильности. Время в пути на электросудах сопоставимо с поездкой на метро, а по комфорту и отсутствию пробок заметно выигрывает у наземного транспорта. Например, для жителей южного округа Москвы на втором маршруте «ЗИЛ – Печатники» открылись причалы «Нагатинский затон», «Московская верфь» и «Коломенская набережная». Причал «Нагатинский Затон» расположен непосредственно на набережной городского квартала «Ривер Парк Коломенское».
«Проекты курортного формата – один из самых ярких трендов московского девелопмента последних лет, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Застройщики всё чаще интегрируют в жилые комплексы инфраструктуру, которая раньше была прерогативой загородных отелей: собственные набережные, парки, спа-зоны, бассейны и пляжные клубы. По нашим данным, за последние пять лет цены на новостройки у Москвы-реки выросли на 79%, а количество премиальных проектов в таких локациях увеличилось в пять раз. В среднем квартиры в комплексах у воды стоят на 10-15% дороже, чем сопоставимое жильё в стороне от водоёмов, и эта премия продолжает расти — сегодня наценка на жильё вблизи набережных достигает 19%. При этом доля премиальных новостроек в пешей доступности одновременно от парков и водоёмов составляет всего 32%, что делает такие проекты дефицитным продуктом. Именно поэтому они особенно востребованы у инвесторов и покупателей с большими бюджетами».
«Аеон Девелопмент»: На юге Москвы началось строительство эко-курорта с бассейнами и кортами
Компания «Аеон Девелопмент» – девелопер городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» – сообщает о старте строительства масштабного эко-курорта на Бобровом острове (Нагатинский Затон, ЮАО). Проект включает бассейны, центр активных развлечений на открытой воде, теннисные корты и панорамный ресторан. Уже строится пешеходный мост, который напрямую соединит курорт с городским кварталом «Ривер Парк Коломенское».
Власти столицы приступили к строительству масштабного эко-курорта на Бобровом острове в акватории Южного речного порта (район Нагатинский Затон, Южный округ Москвы). На участке общей площадью более 8 га будет создано свыше 20 тыс. кв. м оздоровительных и развлекательных пространств. В частности, здесь появятся бассейны на воде, теннисные и падел-корты, эко-тропа, панда-парк (комплекс веревочных трасс), спортивные павильоны, панорамный ресторан, фудкорт, зоны для пикников, детские площадки. Для любителей активного образа жизни на Бобровом острове запроектирована «акватория развлечений» с сапами, вейкбордами, вейксерфами и флайбордами.
Также началось строительство пешеходного моста с целью поддержания регулярного сообщения городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» и новой курортной локации. В результате резиденты жилого комплекса смогут добраться до современной рекреационной зоны пешком всего за 3 минуты.
Следует отметить, что в рамках проекта «Ривер Парк Коломенское» компания «Аеон Девелопмент» также сформировала обширную рекреационную и досуговую инфраструктуру, включая набережную Москвы-реки протяженностью более 1,5 км, рестораны, кафе, кофейни, салоны красоты, детские и спортивные площадки. Кроме того, в квартале открыты собственные муниципальные детский сад на 220 воспитанников и школа на 550 учеников.
«Правительство Москвы активно развивает туристическую отрасль мегаполиса, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В 2025 году столица побила исторический рекорд, приняв 26,5 млн туристов. В 2026 году результат может оказаться еще выше. Район Нагатинский Затон в Южном округе мегаполиса – сегодня один из главных центров притяжения отдыхающих. Именно здесь расположены музей-заповедник «Коломенское», уютная набережная «Ривер Парк Коломенское», развлекательный кластер «Остров Мечты» и Южный речной порт. Теперь в этом районе появится также современный эко-курорт в шаговой доступности от нашего городского квартала. Реализация грандиозного рекреационного проекта дополнительно повышает ликвидность жилого комплекса. На этом фоне квадратный метр в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» будет дорожать быстрее инфляции несмотря на то, что проект уже полностью введен в эксплуатацию».
От Кавказа до Алтая: горные курорты наращивают долю на рынке апартаментов
Москва, 28.07.2026. — Рынок курортной недвижимости России переживает «горный сдвиг»: за последние три месяца объем предложения сервисных апартаментов в горах вырос более чем на треть, а их доля в общей структуре экспозиции увеличилась с 10,5% до 14,4%. Этот скачок отражает главный тренд сезона — устойчивую диверсификацию отрасли и смещение фокуса девелоперов с традиционных пляжных направлений в предгорные кластеры.
По оценке аналитиков резиденции «Реликт», совокупное текущее предложение сервисных апартаментов в горных кластерах России составляет около 2,7 тыс. лотов, или 12,5% от общего объема общероссийской экспозиции на первичном рынке (21,5 тыс. лотов). Общий объем готового и строящегося апартаментного фонда по всем категориям, по данным открытых источников, превышает 110 тыс. лотов — с учетом как объектов в продаже, так и действующих комплексов, не выставленных на открытый рынок.
В последние годы отрасль демонстрирует устойчивую диверсификацию. Если ранее основное предложение концентрировалось на Черноморском и Балтийском побережьях (совокупно 67,5% рынка открытой экспозиции) и в крупных административных центрах (20%), то сегодня активно расширяется четвертая категория — предгорные локации. Помимо признанного лидера — Красной Поляны, — в фокусе девелоперов и гостиничных операторов оказались семь четко выраженных кластеров, каждый со своей специализацией и ценовой структурой.
Алтай: ~1000 лотов в продаже, минимальный чек — 12,9 млн рублей
Алтай сохраняет статус второго по значимости туристического направления страны после черноморских курортов, что обеспечивает стабильный спрос на местные апартаменты. Главные точки девелоперской активности-береговая линия Катуни (курортный кластер «Бирюзовая Катунь») и горнолыжный курорт «Белокуриха». Основу экспозиции составляет комплекс Rizalta Rezort Belokurikha.
Шерегеш: ~600 лотов в продаже, минимальный чек — 7,9 млн рублей
Кемеровская область остается одним из наиболее быстрорастущих горнолыжных центров России. Ключевой проект — курорт «Шермонт» (ценовой коридор от 7,9 до 55,5 млн рублей). В конце 2025 года введен в эксплуатацию первый пятизвездочный отель. К нему присоединились проекты Hartwell Sheregesh и «Алтын Шор», анонсирован запуск апарт-отелей Wow Orange и «7024». Стратегия развития кластера предусматривает расширение гостиничного фонда до 7,5 тыс. номеров в 37 апарт-отелях.
Архыз и Домбай: ~600 лотов в продаже, минимальный чек — 17,7 млн рублей для Архыза и 21,1 млн рублей для Домбая
В Карачаево-Черкесской Республике сформированы две локации с разными ценовыми характеристиками. В Архызе сложился мощный очаг предложения бизнес-класса со средней ценой 600 тыс. рублей за кв. м. В Домбае апартаменты реализуются непосредственно у станции канатной дороги к горе Мусса-Ачитара. Продукт носит премиальный характер: стоимость квадратного метра в отдельных объектах превышает 1 млн рублей при средней цене 740 тыс. рублей за кв. м. Высокий порог входа несколько сдерживает спрос, однако интерес состоятельной аудитории сохраняется.
Кавказские Минеральные Воды: ~400 лотов в продаже, минимальный чек — 13,0 млн рублей
Регион КМВ проходит этап комплексной модернизации санаторно-курортной инфраструктуры. Старые пансионаты реконструируются, к ним пристраиваются новые корпуса. Промежуточный итог — более чем трехкратный рост туристического потока. В Кисловодске загрузка санаториев достигла 75–85%. Активно формируется сеть современных апарт-отелей: совокупный проектный объем с учетом строящихся и планируемых объектов оценивается более чем в 1,5 тыс. лотов.
В Кисловодске уже представлены премиальные объекты от 13,7 млн рублей (резиденция «Реликт»-первый в городе инвестиционный проект по 214-ФЗ), в Пятигорске — от 14,5 млн рублей. Предложение бизнес-класса стартует с 13,0 млн рублей.
Ключевое преимущество КМВ — круглогодичная работа санаторно-курортного комплекса, что критически важно для инвестора. По расчетам аналитиков, средняя доходность от аренды в регионе оценивается примерно в 15% годовых, что обеспечивает срок окупаемости около семи лет.
Южный Урал (Челябинская область): 110+ лотов в продаже, минимальный чек — 10,1 млн рублей
Перспективная периферийная локация — Озерный край на берегу озера Тургояк. Курортный кластер представлен несколькими корпусами: два из них заполнены апартаментами (около 450 лотов), еще один — гостиничными номерами (чуть более 200 лотов). Полное завершение проекта запланировано на первые месяцы 2027 года. По данным застройщика, нераспроданными остаются чуть более 110 лотов.
Дагестан: 60+ лотов в продаже, минимальный чек — 10,1 млн рублей
На стыке Кавказских гор и побережья Каспийского моря, в поселке Манас Карабудахкентского района, завершается строительство крупного апарт-отеля «Аль-Каср» на 900+ лотов. Управлять объектом будет Cosmos Hotel Group, который уже достиг соглашения с застройщиком «Элегант Девелопер» по двум новым проектам на 1000+ номеров (Cosmos Stay и Cosmos Selection в Дербентской агломерации). Выход федеральных игроков в регион подтверждает высокую оценку туристического потенциала Дагестана, который до последнего времени оставался вне фокуса крупных девелоперов.
Евгения Клец, коммерческий директор резиденции «Реликт» (Кисловодск):
«Долгое время внимание застройщиков и гостиничных операторов, специализирующихся на апарт-отелях, было приковано к Черноморскому и Балтийскому побережью. Однако по мере развития индустрии возник устойчивый интерес и к альтернативным локациям. В этом отношении богатейший потенциал горных районов и примыкающих к ним территорий только начинает раскрываться. Этому способствуют новая инфраструктура, великолепные видовые характеристики, возможности для разнообразного отдыха — горнолыжного, бальнеологического, экскурсионного, познавательного, — растущий туристический поток и государственная поддержка. Все это повышает инвестиционную привлекательность местных апартаментов».
Перспективы
По оценкам аналитиков, в перспективе пяти–семи лет сеть действующих апарт-отелей в предгорных районах может достигнуть 300 адресов, а доля горных кластеров в общероссийской экспозиции-превысить 18–20%. При сохранении текущих темпов строительства совокупный номерной фонд в восьми рассмотренных локациях к 2030 году способен увеличиться на 40–45%, что выведет этот сегмент в число ключевых драйверов рынка сервисных апартаментов России.
В сегменте курортных апарт-отелей на юге России за последние три года объем первичного рынка вырос в несколько раз. Сегодня в экспозиции находится значительное количество объектов суммарной площадью около 2 млн кв. м. По оценкам участников рынка, порядка 60% лотов еще не реализовано — это указывает на потенциал дальнейшего роста. Аналитики фиксируют смещение инвестиционного интереса с перегретого рынка Сочи в сторону Северного Кавказа и Крыма: если в 2023 году на сочинские проекты приходилось около двух третей всех продаж, то к концу 2025 года доля Сочи в общем объеме спроса сократилась до 17%.
Справка о проекте
Резиденция «Реликт» (г. Кисловодск, ул. Авиации, 2)-первый инвестиционный проект в Кисловодске под управлением отельного оператора, с сервисом пятизвездочного уровня и реализацией по 214-ФЗ.
Ввод в эксплуатацию запланирован на май 2028 года. Архитектура фасадов решена в сдержанной неоклассической манере с панорамным остеклением высотой до 3,6 метров. Верхний ярус отведен под коллекцию из семи пентхаусов с приватными террасами. Номерной фонд насчитывает 264 лота площадью от 21 до 130 квадратных метров.
Проект ориентирован на инвесторов, рассматривающих курортную недвижимость как актив с прогнозируемым доходом при минимальном операционном участии.
