92% объектов под пищевые производства в Москве уже занято резидентами
На рынке качественных объектов формата «лайт индастриал» в Москве и ближайшем Подмосковье практически нет готового предложения, пригодного для размещения пищевого производства, выяснили консультанты ведущей консалтинговой компании Nikoliers.
Общий объём качественных площадей, введённых в эксплуатацию на земельных участках с возможностями для пищевой отрасли, составляет почти 58 тыс. кв. м, из которых свободно только около 4,4 тыс. кв. м, или 7,7%.
Особенно остро проблема проявляется в границах МКАД. Для пищевых операторов близость к городу имеет принципиальное значение: производство должно находиться рядом с основными рынками сбыта, комплексами индустрии гостеприимства и ретейлом, а также быть доступным для персонала. Перенос производственных площадок за МКАД позволяет расширить выбор объектов, однако одновременно увеличивает логистические расходы и усложняет привлечение сотрудников.
На стадии проекта и реализации в пределах МКАД и на расстоянии до 10 км от неё находится 2,07 млн кв. м качественных площадей формата «лайт индастриал», но лишь 17% этого объёма, или около 352 тыс. кв. м, размещается на участках, где разрешено пищевое производство либо такая возможность прямо заявлена девелопером. Без учёта крупнейшего объекта выборки — производственного комплекса СЕЗАР ПРО Рябиновая 42 площадью более 208 тыс. кв. м — доля потенциально подходящих помещений сокращается до 143 тыс. кв. м.
«Для пищевых компаний проблема сегодня заключается не только в количестве свободных площадей, но и в их технической пригодности. Типовой блок „лайт индастриал“ изначально создаётся как универсальный продукт, рассчитанный на широкий круг арендаторов. Для пищевого производства этого часто недостаточно: требуются соответствующие электрические мощности, вентиляция, канализация, мокрые зоны, жироуловители и другие специальные инженерные решения. По этой причине даже свободный блок далеко не всегда можно быстро превратить в пищевой цех без существенных дополнительных инвестиций», — поясняет Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
На этом фоне постепенно формируется новый формат предложения — объекты, которые изначально создаются с учётом требований пищевых операторов. Такие проекты позволяют предусмотреть необходимые мощности и инженерные решения ещё на стадии проектирования, что сокращает последующие затраты и сроки адаптации помещения.
Вакантность площадок под пищевое производство в Москве оценили в 8%
Для такого формата нужна дорогостоящая инфраструктура, а адаптация стандартных объектов «лайт индастриал» требует значительных дополнительных вложений.
Если говорить о качественных площадях в столице и ближайшем Подмосковье, то доля свободных здесь ещё ниже — менее 8%. Из почти 58 тыс. кв. м недавно введённых объектов доступно только около 4,4 тыс. кв. м, а 92% уже занято резидентами, говорится в исследовании Nikoliers, предоставленном пресс-службой девелопера Sezar Group.
Особенно ограничен выбор внутри МКАД. Для пищевых компаний близость к городу важна из-за расположения основных рынков сбыта, предприятий сфер гостеприимства и торговли. Кроме того, производственным площадкам нужен доступ к трудовым ресурсам.
В пределах МКАД и в радиусе до 10 км от неё сейчас расположено 2,07 млн кв. м качественных объектов формата «лайт индастриал», которые находятся на стадии проектирования или строительства. Однако только 17% этого объёма, или около 352 тыс. кв. м, занимают участки, где разрешено пищевое производство либо девелопер прямо заявляет такую возможность.
Наличие свободного помещения ещё не означает, что его можно быстро использовать под пищевой цех. Для такого производства нужны достаточные электрические мощности, вентиляция, канализация, мокрые зоны, жироуловители и другие специализированные инженерные системы, а стандартные блоки «лайт индастриал» обычно проектируют как универсальные помещения для разных категорий арендаторов. По этой причине их адаптация под пищевые предприятия может потребовать значительных дополнительных вложений, пояснила региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеонора Богданова.
На рынке постепенно появляются проекты, которые изначально учитывают требования пищевой отрасли. В крупнейшем проекте сегмента «СЕЗАР ПРО Рябиновая 42» под пищевые производства предусмотрены крупноформатные блоки с электрической мощностью 30 МВт, мокрыми точками и технологической вентиляцией. Производственный хаб позволяет разместить в одном комплексе цех, склад готовой продукции и офис.
«Метриум»: Самые доступные новостройки внутри МКАД
Покупка квартиры в самых доступных по цене жилых комплексах Москвы поможет сэкономить клиентам до 33%, а в самых недорогих апартаментах – до 22% по сравнению со среднерыночными значениями, подсчитали аналитики «Метриум». Среди проектов с демократичными ценами оказались новостройки не только комфорт-, но и бизнес-класса.
Аналитики компании «Метриум» составили рейтинг самых доступных новостроек Москвы в пределах МКАД. В выборку вошли проекты с квартирами и отдельно – с апартаментами, где в продаже представлено не менее 20 лотов. Такой подход позволил исключить единичные предложения и оценить реальную картину на рынке.
Самые доступные квартиры
В топ-10 проектов с квартирами стоимость квадратного метра варьируется от 351,7 тыс. до 406,3 тыс. рублей. Между тем средняя стоимость квартир в Москве в сегментах новостроек бизнес- и комфорт-класса составляет 523,1 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, при покупке самых доступных проектов клиенты могут сэкономить от 22% до 33%.
Лидером рейтинга стал ЖК «Квартал Герцена» в районе Восточное Бирюлево (ЮАО) – здесь квадратный метр стоит 351,7 тыс. рублей. На втором месте расположился «Парковый квартал Self» в Богородском районе ВАО с ценой 370,3 тыс. рублей за «квадрат». Замыкает тройку ЖК «Кантемировский» в Царицыно (ЮАО), где квадратный метр оценивается в 382,7 тыс. рублей.
Среди проектов-лидеров обращает на себя внимание ЖК «Скай Гарден» в Покровском-Стрешнево (СЗАО) от ГК ФСК – это один из двух представителей бизнес-класса в первой десятке с ценой 387,4 тыс. рублей за квадратный метр. Здесь же сосредоточен самый большой объем предложения по суммарной площади квартир в продаже – более 19 тыс. кв. м.
«За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса Москвы выросла на 13% и сейчас превышает 540 тыс. рублей, – рассказывает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК (девелопер проекта «Скай Гарден»). – При этом проектов со средней ценой ниже 400 тыс. рублей за квадратный метр на рынке осталось всего около 10% от общего числа предложений. Тем не менее, бизнес-класс остается самым востребованным сегментом благодаря оптимальному соотношению цены, качества и местоположения. Наш проект «Скай Гарден» – хороший пример того, как грамотное масштабирование и продуманная концепция позволяют предложить покупателям одни из самых демократичных цен в своем классе без потери в качестве».
Самые доступные апартаменты
В сегменте апартаментов ценовой диапазон топ-10 проектов шире – от 324,2 тыс. до 406,3 тыс. рублей за квадратный метр. При этом средняя цена апартаментов в Москве в массовом и бизнес-сегменте составляет 417,2 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, экономия покупателя при выборе проекта из топ-10 может составить от 3% до 22%.
Лидером по доступности стал ЖК «Аист Резиденс» в Черемушках (ЮЗАО) с показателем 324,2 тыс. рублей за квадратный метр. На втором месте – Monodom Lake в Головинском районе (САО) с ценой 324,5 тыс. рублей за «квадрат». Третью строчку занимает комплекс бизнес-класса «ЭВОПАРК Измайлово» в Перово (ВАО) от ГК «Основа», где квадратный метр стоит 346,9 тыс. рублей. Самый большой объем предложения по количеству лотов в продаже представлен в комплексе «Наметкин Тауэр», который также реализуется в рамках бизнес-класса в районе Черемушки (ЮЗАО). Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 406,3 тыс. тыс. рублей за кв. м. Далее по объему предложения следуют N’ICE LOFT (406) в Нижегородском районе ЮВАО (356 тыс. рублей за кв. м) и «МИРАПОЛИС» в Ярославском районе в СВАО (360 апартаментов со средней ценой 357,9 тыс. руб.).
«Покупателям, которые ориентируются на самые доступные варианты, мы рекомендуем обращать внимание прежде всего на проекты, которые находятся на стадии строительства, – поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В таких объектах, как правило, доступно наибольшее количество планировочных решений разной площади. Нужно понимать, что самые недорогие и небольшие по площади варианты раскупаются именно на начальной и средней стадиях строительства. При этом на более поздних стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию в продаже преимущественно представлены просторные многокомнатные лоты, хотя и здесь можно найти интересные варианты по доступной цене. В наших проектах, попавших в рейтинг, количество лотов варьируется от 34 в «ЭВОПАРК Измайлово» до 593 в «Наметкин Тауэр», что дает покупателям широкий выбор и возможность подобрать оптимальный вариант».
