Nikoliers: стоимость офисов в строящихся проектах Москва-Сити начинается от 663 тыс. рублей за кв. м
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование стоимости офисной недвижимости в Москва-Сити и сравнила цены в строящихся проектах делового центра столицы. Средняя стоимость квадратного метра в локации сейчас достигает 877 тыс. руб. за кв. м с НДС, если этот налог применим. Это на 15,5% больше, чем годом ранее. При этом цены в рассматриваемых строящихся проектах начинаются от 663 тыс. руб. за кв. м.
Рост стоимости офисной недвижимости в Москва-Сити происходит на фоне ограниченного объема нового предложения. Возможности для дальнейшего строительства непосредственно в исторических границах делового кластера сокращаются, при этом новые проекты выходят на рынок на разных стадиях реализации и с разным уровнем цен.
Москва-Сити нельзя рассматривать как единый однородный рынок: стоимость офисов внутри кластера зависит в том числе от характеристик конкретного проекта, стадии его реализации и объема конкурирующего предложения. Поэтому одним из ключевых факторов становится не просто принадлежность к Москва-Сити, а реальный объем альтернатив, доступных покупателю в конкретный момент.
Сейчас в активной стадии реализации в Москва-Сити находятся пять новых офисных проектов. Офисы в TOP TOWER предлагаются от 663 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения, в СЕЗАР ТАУЭР стоимость офисов начинается от 735 тыс. руб. за кв. м, в ONE – примерно от 805 тыс. руб. за кв. м, в СИТИ-4 – от 830 тыс. руб. за кв. м, а в AURUS актуальные предложения находятся на уровне около 1,33 млн руб. за кв. м. Таким образом, среди рассматриваемых строящихся проектов Москва-Сити у TOP TOWER сейчас самая низкая цена входа.
При этом проекты находятся на разных стадиях реализации и имеют разные сроки ввода. СИТИ-4 — на значительно более высокой стадии строительной готовности: ввод проекта запланирован на III квартал 2027 года. TOP TOWER планируется ввести в IV квартале 2029 года, ONE — во II квартале 2030 года, а AURUS — в IV квартале 2031 года. Реализация СЕЗАР ТАУЭР началась позже: о запуске проекта девелопер объявил весной 2026 года, а бронирование офисов открыл в июле 2026 года.
По мере роста строительной готовности TOP TOWER, вымывания наиболее доступных лотов и сокращения будущего предложения в Сити текущий ценовой разрыв с другими проектами может уменьшаться. Дополнительным фактором остается ограниченность нового предложения: в «Старом Сити» свободные площадки фактически исчерпаны, а в «Новом Сити» их количество минимально.
«Москва-Сити остается одним из наиболее динамично растущих офисных рынков столицы. За год средняя стоимость квадратного метра здесь увеличилась на 15,5%, и одним из ключевых факторов такой динамики остается ограниченность нового предложения. Свободные площадки для дальнейшего строительства внутри кластера практически исчерпаны, при этом спрос на качественные офисы в Сити сохраняется. В этих условиях особенно интересны проекты, которые сегодня позволяют войти в одну из наиболее востребованных деловых локаций Москвы по цене ниже сложившегося среднего уровня», — отмечает Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.
92% объектов под пищевые производства в Москве уже занято резидентами
На рынке качественных объектов формата «лайт индастриал» в Москве и ближайшем Подмосковье практически нет готового предложения, пригодного для размещения пищевого производства, выяснили консультанты ведущей консалтинговой компании Nikoliers.
Общий объём качественных площадей, введённых в эксплуатацию на земельных участках с возможностями для пищевой отрасли, составляет почти 58 тыс. кв. м, из которых свободно только около 4,4 тыс. кв. м, или 7,7%.
Особенно остро проблема проявляется в границах МКАД. Для пищевых операторов близость к городу имеет принципиальное значение: производство должно находиться рядом с основными рынками сбыта, комплексами индустрии гостеприимства и ретейлом, а также быть доступным для персонала. Перенос производственных площадок за МКАД позволяет расширить выбор объектов, однако одновременно увеличивает логистические расходы и усложняет привлечение сотрудников.
На стадии проекта и реализации в пределах МКАД и на расстоянии до 10 км от неё находится 2,07 млн кв. м качественных площадей формата «лайт индастриал», но лишь 17% этого объёма, или около 352 тыс. кв. м, размещается на участках, где разрешено пищевое производство либо такая возможность прямо заявлена девелопером. Без учёта крупнейшего объекта выборки — производственного комплекса СЕЗАР ПРО Рябиновая 42 площадью более 208 тыс. кв. м — доля потенциально подходящих помещений сокращается до 143 тыс. кв. м.
«Для пищевых компаний проблема сегодня заключается не только в количестве свободных площадей, но и в их технической пригодности. Типовой блок „лайт индастриал“ изначально создаётся как универсальный продукт, рассчитанный на широкий круг арендаторов. Для пищевого производства этого часто недостаточно: требуются соответствующие электрические мощности, вентиляция, канализация, мокрые зоны, жироуловители и другие специальные инженерные решения. По этой причине даже свободный блок далеко не всегда можно быстро превратить в пищевой цех без существенных дополнительных инвестиций», — поясняет Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
На этом фоне постепенно формируется новый формат предложения — объекты, которые изначально создаются с учётом требований пищевых операторов. Такие проекты позволяют предусмотреть необходимые мощности и инженерные решения ещё на стадии проектирования, что сокращает последующие затраты и сроки адаптации помещения.
