CORE.XP совместно с Alias Group представили прогноз развития офисного рынка Москвы и анонсировали новый ЗПИФ с гибридной инвестиционной моделью
Гибридная модель фонда подразумевает два этапа прироста капитала инвестора: девелоперский и рентный.
Первый предполагает рост стоимости пая за счёт удорожания квадратного метра в период строительства, второй — ежемесячные выплаты с долгосрочной аренды после ввода БЦ в эксплуатацию. В фонде от Alias Group представлены наиболее востребованные видовые этажи с 26-го по 30-й и 30 машиномест в подземном паркинге. Общий объём лотов в фонде составляет 6 521 кв. м на смежных этажах — формат, который, по данным CORE.XP, является одним из наиболее дефицитных на рынке аренды Москвы.
Согласно исследованию компании, доля свободных площадей на офисном рынке столицы достигла исторического минимума в 3,5% в 2024 году и по-прежнему остаётся на дефицитном уровне. При этом из заявленных к вводу до 2030 года 7,6 млн кв. м лишь 7% выйдут в прямую аренду. По прогнозам аналитиков, совокупный спрос на аренду в 2026–2028 годах может составить около 2,5 млн кв. м при доступном предложении в 1,8 млн кв. м, с учетом новых и вторичных площадей.
На этом фоне структура спроса заметно трансформировалась: за последние пять лет объём сделок купли-продажи офисов вырос в четыре раза. Офисная недвижимость всё чаще рассматривается как инструмент сохранения капитала — как крупными корпоративными покупателями, так и частными инвесторами.
«Сегодня на рынке ощущается нехватка качественных офисов площадью от 1000 кв. м для аренды, однако большинство инвесторов продолжают покупать небольшие офисные помещения. Со временем это может привести к росту предложения таких офисов на рынке. В этом смысле ЗПИФ от Alias Group выглядит интересным решением: инвесторы вкладываются в крупный офисный блок, а дальнейшим управлением и поиском арендаторов занимается профессиональная команда», — отмечает Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.
«Гибкость продукта заключается в том, что инвесторы, ориентированные на среднесрочный горизонт, могут реализовать паи на бирже на пике девелоперского цикла, в то время как консервативные участники получают качественный рентный актив с доходностью, подтвержденной договорами аренды», — прокомментировала Юлия Сидская.
Бизнес-центр «АВИУМ» строится в районе Хорошёво-Мнёвники, рядом с МЦК «Зорге», в составе формирующегося делового кластера «Большой Сити». Проект предусматривает строительство двух 34-этажных офисных башен и инфраструктурного стилобата.
Авторы исследования также подчёркивают, что развитие транспортной инфраструктуры — в том числе запуск новых участков метро и МЦД — должно дополнительно усилить привлекательность локации в ближайшие годы.
Спрос на офисы в Москве снизился до минимального уровня за первое полугодие с 2022 года
Таким образом, спрос на офисы достиг минимального значения для первого полугодия с 2022 года.
Несмотря на сохраняющуюся деловую активность, рынок демонстрирует постепенное охлаждение спроса, а основной объём сделок смещается в сегмент небольших и средних офисных помещений. На рынке купли-продажи сохраняется высокий интерес к офисам площадью до 5 тыс. кв. м, тогда как спрос на крупные офисные блоки продолжает снижаться.
Среди крупнейших арендных сделок первого полугодия — аренда ГК «Эталон» 21 тыс. кв. м в БЦ «Серебряный фонтан» в рамках сделки sale-leaseback, аренда «Яндекс Холдингом» 20 тыс. кв. м в БЦ «Белая Площадь», а также аренда «Вайлдберриз Банком» 8 тыс. кв. м в бизнес-центре Wall Street.
В сегменте купли-продажи одной из крупнейших сделок стало приобретение здания ДОМ.РФ площадью 9 836 кв. м в БЦ «Обсидиан» для собственных операционных нужд. Среди значимых сделок также — покупка компанией «Арлайт Рус» офиса площадью 3 777 кв. м в БЦ «Авиум».
Одновременно рынок фиксирует существенный рост объёмов нового предложения. По итогам первого полугодия 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 516 тыс. кв. м офисной недвижимости — более чем в 20 раз больше, чем годом ранее. Это один из самых высоких результатов за последние годы.
Основной объём нового предложения обеспечили крупные бизнес-центры класса А как внутри МКАД, так и в активно развивающихся деловых кластерах за пределами центра города. Среди крупнейших введённых объектов — штаб-квартира Яндекса на улице Академика Зельдовича площадью около 176 тыс. кв. м, Stone Савеловская площадью более 53 тыс. кв. м, Sydney City площадью около 50 тыс. кв. м, бизнес-центр «Дубининский» площадью почти 44 тыс. кв. м, а также объекты «СберСити А24», Riva и «Деловой Дуэт».
Несмотря на активный ввод новых бизнес-центров, тенденция переноса сроков строительства сохраняется. По данным CORE.XP, во втором квартале сроки ввода около 395 тыс. кв. м офисных площадей были перенесены, что соответствует 50% от объёма, заявленного к вводу на начало года.
По итогам 2026 года аналитики компании ожидают ввод порядка 1,3 млн кв. м офисной недвижимости — почти в два раза больше результата 2025 года. При этом около 20% объектов, заявленных к вводу в текущем году, могут быть перенесены на 2027 год.
На фоне активного ввода новых объектов объём свободных площадей постепенно увеличивается. По итогам первого полугодия доля вакантных офисов в Москве достигла 6,9%, увеличившись на 2,7 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако показатель остаётся существенно ниже исторических максимумов и по-прежнему отражает ограниченное предложение качественных офисов.
Активный ввод современных бизнес-центров оказывает заметное влияние и на структуру арендного рынка. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды офиса со свежей отделкой в новых объектах, введённых в 2025–2026 годах, составляет 64,6 тыс. руб. за кв. м в год, что на 52% выше, чем в офисах с отделкой, освободившихся после выезда арендаторов, где средняя ставка составляет 42,6 тыс. руб. за кв. м в год.
Такой разрыв обусловлен не только высоким качеством новых объектов, но и ростом затрат на строительство, инженерное оснащение и отделку, которые закладываются в стоимость аренды. В результате рынок постепенно разделяется на два ценовых сегмента: современные офисы в новых бизнес-центрах формируют значительную премию к ставкам аренды, тогда как помещения за выездом арендаторов остаются более доступной альтернативой для компаний, ориентированных на оптимизацию затрат.
«После периода крайне высокой активности офисный рынок постепенно переходит к более сбалансированному состоянию. Мы видим снижение объёмов спроса, прежде всего в сегменте крупных сделок, при этом интерес к качественным офисам небольшого и среднего формата остаётся устойчивым. Одновременно рынок получает значительный объём нового предложения, что расширяет выбор для арендаторов и усиливает расслоение между современными объектами с качественной отделкой и более доступными помещениями вторичного предложения», — отметила на пресс-завтраке по итогам первого полугодия 2026 года Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.
CORE.XP: «Третье место» внутри дома: почему коворкинги становятся важной составляющей жилых проектов
Возможность провести рабочий созвон, организовать встречу с партнером или сосредоточиться на задачах вне домашней среды и без необходимости ехать в офис становится частью повседневного сценария жителей мегаполиса и превращается в важный критерий выбора жилья.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, к 2025 году коворкинги представлены уже в 80% жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, а еще около 10% проектов предлагают мультифункциональные переговорные комнаты. В большинстве случаев такие пространства размещаются в лобби и доступны только резидентам.
На этом фоне аналитики жилого направления CORE.XP подготовили подборку проектов Москвы, где рабочая инфраструктура становится полноценной частью жилой среды.
Одним из примеров подобного подхода стал премиальный жилой квартал Shift в Донском районе, где на первом этаже центральной башни предусмотрена клубная инфраструктура с коворкингом, общественной гостиной, лаунжем, баром и террасой. Здесь рабочая функция становится частью концепции «третьего места» — пространства между квартирой и офисом, позволяющего переключаться из бытового сценария в деловой без необходимости покидать комплекс.
Более «офисный» формат реализован в проекте «Стоун Грейн» в Обручевском районе. В просторном гранд-лобби площадью около 500 кв. м предусмотрены большой коворкинг-стол со встроенными зарядными модулями, индивидуальные рабочие места и приватные переговорные. В результате лобби перестает выполнять исключительно транзитную функцию и становится продолжением профессиональной среды для жителей комплекса.
В «Первом Нагатинском» рабочая инфраструктура представлена отдельным коворкинг-клубом с переговорными комнатами, приватными офисами, общими рабочими зонами, высокоскоростным Wi-Fi, принтерами, сканерами, анатомическими креслами, лаунж-пространством и кофе-пойнтом. Такой формат ориентирован в том числе на предпринимателей, фаундеров стартапов и представителей малого бизнеса, которым важно иметь возможность быстро организовать встречу или сосредоточиться на работе рядом с домом без необходимости арендовать переговорные в городе или поиска столика в кофейне.
Более мягкий сценарий организации общественных пространств реализован в проекте «Джойс» в Хорошевском районе. Здесь коворкинг соседствует с библиотекой, ландшафтным парком и лаунж-зонами, формируя среду для спокойной работы, чтения документов и коротких фокус-сессий в течение дня.
В «Эвопарк Сокольники» помимо коворкинга предусмотрен зал для мероприятий, что расширяет функциональность общественных пространств. Такой формат ориентирован в том числе на экспертов с сильным личным брендом, регулярно проводящих презентации, встречи и публичные мероприятия. В результате инфраструктура становится частью повседневной жизни резидентов и позволяет быстро переключаться между домашним и деловым контекстом.
В проекте «СВЕТ» в Западном Дегунино ключевым элементом общественной инфраструктуры выступает SocialHub — приватное многофункциональное пространство для резидентов — с коворкингом, переговорными, креативными и event-зонами. Здесь можно организовать онлайн-встречу, провести презентацию или поработать в режиме фокуса, не покидая территорию комплекса. Концепция фактически формирует полноценную «третью среду» между домом и офисом, позволяя жителям за счет трансформируемых общественных пространств гибко переключаться между рабочими и повседневными сценариями.
Схожий подход реализован и в премиальном «ХАЙДАУТ» в Раменках, где общественная жизнь сосредоточена на «парящем мосту» между двумя башнями на высоте 80 метров. Здесь на уровне 22-го этажа размещены открытые террасы и лаундж-зоны, библиотека-коворкинг с панорамными видами Москвы-реки, Парка Победы, Воробьевых гор, МГУ и «Москва-Сити», частный кинозал, детский игровой центр и другие приватные зоны для отдыха резидентов.
Аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что главный парадокс гибридной занятости заключается в том, что квартира далеко не всегда способна полноценно заменить офис. Даже просторные планировки не решают проблему бытового шума, отсутствия нейтрального фона для видеозвонков или психологического слияния рабочих и домашних сценариев. При этом поездка в офис ради одного созвона или нескольких часов сфокусированной работы для многих жителей мегаполиса выглядит нерациональной.
Именно поэтому коворкинги и переговорные в общественных пространствах жилых комплексов становятся промежуточным сценарием между квартирой и офисом. Такие пространства позволяют на расстоянии нескольких этажей, недалеко от квартиры быстро сменить контекст, не тратя время на дорогу, и постепенно превращаются из дополнительного сервиса в важный аргумент при выборе жилья в Москве.
«Гибридный формат работы заметно изменил ожидания покупателей от жилой среды. Сегодня людям важно иметь возможность быстро переключаться между домашними и рабочими сценариями без потери времени на дорогу через город. Именно поэтому коворкинги, переговорные и гибкие общественные пространства становятся не просто дополнительной опцией, а полноценным конкурентным преимуществом проекта. Для девелоперов это способ повысить ценность общественных зон, а для жителей — возможность получить комфортную рабочую инфраструктуру буквально на расстоянии лифта», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
