Рост сделок и изменения в структуре спроса: эксперты рассказали, как трансформируется рынок жилья ВАО
Рынок новостроек Восточного административного округа Москвы по итогам 2025 года продемонстрировал устойчивый рост покупательской активности при умеренном сокращении объема предложения, и округ продолжает укреплять позиции как одна из самых динамично развивающихся локаций столицы. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, на конец января 2026 года объем предложения в округе (без учета программы реновации) составил 3 125 лотов, что на 7% ниже показателя января 2025 года.
Наибольшая доля экспозиции представлена в проектах «НаЗаре» и «Первый Измайловский» (по 10%), далее следуют «Второй Иртышский», «Преображенская площадь» и «Сиреневый парк» (по 9%).
Структура предложения за год заметно изменилась в пользу бизнес-класса: его доля увеличилась на 11 п.п. и достигла 53% от общего объема. Средневзвешенная цена в сегменте на конец января 2026 года составила 545 тыс. руб./кв. м, что на 14% выше аналогичного показателя прошлого года. Среди наиболее заметных проектов сегмента — «Преображенская площадь» (567,8 тыс. руб./кв. м), «Код Сокольники» (559,8 тыс. руб./кв. м) и «Стоун Сокольники» (550 тыс. руб./кв. м).
В структуре предложения бизнес-класса лидируют двухкомнатные лоты (42%), далее следуют студии и однокомнатные квартиры (33%), трехкомнатные — 19%, четырехкомнатные — 6%. Годом ранее доля компактных форматов была выше, на студии и однокомнатные лоты приходилось 35% предложения, а на двухкомнатные – 38%.
Спрос в округе демонстрирует уверенную положительную динамику. По итогам 2025 года в ВАО зарегистрировано 5 055 сделок по ДДУ (без учета программы реновации), что на 17% превышает результат 2024 года. Максимальный объем сделок пришелся на проекты «Квартал Метроном» (22% от общего числа сделок), «Второй Иртышский» (12%), «Первый Измайловский» и «Плеханова 11» (по 10%), а также «Сиреневый парк» (7%).
Наибольший рост наблюдается в бизнес-классе: количество сделок за год увеличилось на 142% и достигло 1 382. Лидером стал проект «НаЗаре» (340 сделок, 25% от общего объема в сегменте), далее следуют «Преображенская площадь» (236 сделок, 17%) и «Стоун Сокольники» (15%).
По итогам 2025 года наибольшая доля сделок в ВАО зафиксирована в районе Гольяново (32%). Далее расположился Метрогородок (31%). Замыкает тройку лидеров Перово (12%). Доли в сделках районов Соколиная Гора, Богородское, Сокольники и Преображенское варьируются от 3% до 8%.
Рост средневзвешенной цены в предложении за год аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют во всех районах округа. Наиболее существенное увеличение наблюдается в Богородском (+39%, до 512,1 тыс. руб./кв. м) и Гольяново (+34%, до 456,5 тыс. руб./кв. м). В Метрогородке, Перово и Соколиной Горе рост составил 27%, 20% и 17% соответственно. В районах Сокольники и Преображенское темпы роста были более умеренными — 7–9%.
В 2025 году в округе стартовали продажи в новых корпусах уже реализуемых комплексов. В бизнес-классе на рынок были выведены корпуса в проектах «НаЗаре», «Код Сокольники», «СоколИнн», «Солос». В комфорт-классе экспозиция расширилась за счет новых корпусов в проектах «Амурский Парк», «Второй Иртышский», «Лосиноостровский парк», «Первый Измайловский».
В 2026 году ожидается выход новых проектов бизнес-класса вблизи станций метро «Бульвар Рокоссовского» и «Шоссе Энтузиастов» в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Благодаря им в округе появится современная городская среда с новой социальной и коммерческой инфраструктурой и общественными пространствами.
Рост привлекательности ВАО обусловлен комплексом экономических, инфраструктурных, социальных и демографических факторов. Существенную роль играет развитие транспортной инфраструктуры, включая МЦК и МЦД, что улучшает связанность округа с центром и снижает нагрузку на традиционные маршруты. Это делает округ удобным как для ежедневных поездок на работу, так и для жизни.
Параллельно ВАО проходит этап масштабного урбанистического обновления. Реализация столичных программ реновации и комплексного обновления территории способствует планомерной замене устаревшего жилого фонда, формированию современной застройки и повышению качества жизни. Дополнительным фактором становится благоустройство набережных, парков, скверов и зон отдыха, что усиливает интерес к локации со стороны семейной аудитории.
Экономическая трансформация округа также поддерживает спрос на жилье. ВАО становится площадкой для размещения офисов и коворкингов благодаря более доступным площадям по сравнению с центральными районами города. Одновременно продолжается редевелопмент бывших промышленных зон, на месте которых появляются современные деловые, креативные и общественные пространства.
Таким образом, Восточный округ постепенно трансформируется из периферийной территории в полноценный активный и самодостаточный городской кластер с высокой транспортной доступностью, жизненной и экономической привлекательностью, а также устойчивым спросом, растущими ценами и расширяющимся предложением в сегменте качественного жилья.
«ВАО сегодня переживает качественную трансформацию. Мы видим структурные изменения рынка: усиливается доля бизнес-класса, покупатели выбирают более просторные форматы, девелоперы выводят новые проекты, активно вовлекаясь в программы реновации и комплексного развития территорий. В сочетании с развитием транспортной инфраструктуры и редевелопментом промышленных зон это формирует новую жилую среду — самодостаточную, современную и инвестиционно привлекательную», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Западный округ как одно из самых престижных направлений для покупки жилой недвижимости в 2025 году
Западный административный округ — один из самых экологически благоприятных в Москве. Здесь расположены такие крупные зеленые массивы, как Парк Победы, Воробьевы горы, природный заказник «Долина реки Сетунь», парки Филевский, Суворовский, Тропаревский и другие. Хорошие экологические показатели достигаются благодаря близости природно-исторического Москворецкого парка, включающего Рублевский лес, Серебряный бор, заповедник «Крылатские холмы».
Транспортная инфраструктура округа является одной из самых развитых в столице. По Кутузовскому проспекту можно быстро добраться до центра Москвы, в округе есть удобный выезд на Рублево-Успенское шоссе. Северо-Западная хорда стала частью нового транспортного каркаса столицы, что дает возможность более быстрых и удобных поездок по городу. Развита и система общественного транспорта — несколько веток метро, станции Московского центрального кольца (МЦК) и Московских центральных диаметров (МЦД).
В округе представлена сложившаяся социальная и коммерческая инфраструктура с образовательными комплексами, спортивными объектами, медицинскими учреждениями, крупнейшими торговыми центрами «Европейский» и «Океания». Здесь расположены ведущие вузы страны: Московский государственный университет им. Ломоносова (МГУ), Московский педагогический государственный университет (МПГУ), Финансовый университет при Правительстве РФ.
Устойчивый спрос на жилье в ЗАО также формирует близость к центральному деловому району «Москва-Сити» и крупнейшему спортивному кластеру Москвы в Мневниковской пойме — здесь уже построен ледовый дворец, а позже появятся Международная хоккейная академия Александра Овечкина, теннисный центр и другие объекты.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в октябре 2025 г. средняя цена квартиры площадью 62,3 кв. м в новостройках ЗАО составляет 50 млн руб. Средний бюджет покупки в округе за год вырос на 34%, а средняя площадь лота — на 5%. Это подтверждает активный интерес к данной локации со стороны покупателей, прежде всего семейных.
Самый заметный рост цены лота эксперты зафиксировали в сегменте жилья комфорт-класса. Средний бюджет покупки с октября 2024 г. увеличился на 44% и составил 21,6 млн руб. за квартиру площадью 43,1 кв. м. Средняя площадь лота стала больше на 17% год к году, что обусловлено сокращением предложения малогабаритных квартир-студий. Средневзвешенная стоимость кв. м также показала рост (+34%), дойдя до отметки в 502 тыс. руб. Самое доступное предложение комфорт-класса – это студия площадью 20,2 кв. м за 8,8 млн руб.
Увеличение среднего бюджета покупки аналитики также фиксируют в бизнес-классе. Он составляет 31,8 млн руб. (+1% год к году) за лот площадью 54,3 кв. м. При этом средняя площадь лота в данном сегменте с октября 2024 г. стала меньше на 9%. Средневзвешенная стоимость кв. м жилья бизнес-класса составила 587,8 тыс. руб. (+11% год к году). Самые доступные предложения в данном сегменте — за 12,4 млн можно купить квартиру-студию площадью 28,7 кв. м.
В премиум-классе с октября 2024 г. средний бюджет покупки также вырос (+5%) и составил 100,8 млн руб. за лот площадью 86,7 кв. м. Средняя площадь лота стала меньше на 5% год к году. Средневзвешенная стоимость кв. м жилья увеличилась на 7% и составила 1,1 млн руб. Наиболее привлекательное предложение — 1-комнатная квартира площадью 36,7 кв. м за 26 млн руб.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в Западном округе Москвы сегодня строятся 48 жилых проектов. В жилой застройке округа преобладает строительство жилья премиум- и бизнес-класса.
Далее – 21 проект относится к сегменту бизнес-класса. Большим спросом пользуются лоты в проектах «Событие» от «Донстрой», «Level Мичуринский» от Level group, «Среда на Кутузовском» и «Среда на Лобачевского» от девелопера «Среда»
В строительстве на западе Москвы также находятся 10 проектов премиум-класса, среди которых жилые комплексы «Vesper Кутузовский» от девелопера Vesper, «Айс Тауэрс» от девелопера «Град», «Вишневый сад» от AB Development.
Комфорт-класс представлен 7 жилыми комплексами. Самые популярные у покупателей — квартиры в жилых комплексах «Лучи» от «Группы ЛСР» в районе Солнцево и «Огни» от девелопера «Донстрой» в Раменках.
По состоянию на октябрь 2025 года на западе Москвы суммарно экспонируется 247,5 тыс. кв. м (4 тыс. лотов). Из них в премиум-сегменте выведено в продажу 99,8 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). В комфорт-классе в продаже фиксируется 21,7 тыс. кв. м (502 лота). В бизнес-классе объем предложения представлен 126 тыс. кв. м (2,3 тыс. лотов).
«Территория Западного административного округа сегодня находится в состоянии активного градостроительного развития. Редевелопмент промышленных зон, благоустройство набережных Москвы-реки, формирование делового кластера «Большой Сити» и развитие Мневниковской поймы, которая уже стала одним из крупнейших центров развития столицы, задают новые стандарты комфортной городской среды. Дополнительным фактором развития округа является реализация программы реновации жилого фонда и комплексного развития территорий (КРТ), благодаря которым появляются новые транспортная и социальная инфраструктуры, общественные пространства, создаются новые рабочие места. Все это стимулирует рост цен на жилую недвижимость, что делает ее покупку привлекательной как для собственного проживания, так и для инвестиций», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
К 2029 году рынок торговой недвижимости Москвы может пополниться более 200 тыс. кв. м новых районных торговых центров
217 тыс. кв. м районных торговых центров анонсировано девелоперами к открытию в 2025-2029 гг.
Предложение районных торговых центров к 2029 г., тыс. кв. м
Основной объём предложения к 2029 году, как ожидается, будет сосредоточен в таких административных округах, как Северо-Восточный, Южный, Юго-Западный, а также Северный. Основной объем предложения районных ТЦ по площади сегодня расположен в Северо-Восточном, Южном, Северном и Юго-Западном административных округах, при этом самая высокая обеспеченность районными торговыми центрами отмечается в настоящее время в Зеленоградском, Северном и Северо-Восточном районах столицы.
Обеспеченность районными ТЦ по административным округам Москвы, сентябрь 2025 г.
Ключевыми драйверами тренда на рост строительства районных торговых центров являются программа комплексного развития территорий (КРТ), общая стратегия развития полицентричности города, а также насыщение рынка крупными торговыми объектами. Потребительское поведение также претерпело изменения за последние годы: спрос устойчиво смещался в сторону онлайн покупок через пункты выдачи маркетплейсов, торговых пространств в многофункциональных комплексах (МФК) и магазинов «у дома».
На структурное изменение на рынке также повлияла пандемия, рост популярности онлайн-сервисов доставки, уход международных сетей, СВО и общее замедление экономики.
Статистика наглядно подтверждает эти изменения. Если в 2023 году доля районных ТЦ в общем объеме ввода составляла 28%, то в 2024 году она выросла до 63%. Сегодня она составляет 71% (январь-сентябрь 2025 г.). Таким образом, районные центры сегодня формируют значительный объем открытий.
