Хуже, чем было, уже не будет. О чем еще говорили на FORCITIES XI
В Москве завершился Всероссийский форум-практикум FORCITIES XI для девелоперов, где эксперты отрасли делились актуальными кейсами и обсуждали современные тенденции на рынке недвижимости, а также определяли ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание.
Форум включал тематические сессии, проходившие параллельно в разных залах: «Девелопмент МКД», «Нежилой девелопмент», а также семинары по ИИ и digital-маркетингу в продажах и по созданию идеального мастер-плана.
Во время первой сессии первого дня — «Стратегия девелоперской компании на конец 2025 года» — спикеры поделились амбициозными планами, своими ожиданиями и обсудили, в каком направлении двигаться девелоперам сегодня.
Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК «Регион», отметил в своем выступлении, что сегодня девелоперский бизнес сталкивается с непростыми условиями: банки ужесточают требования и замораживают проекты, а финансирование направляется преимущественно в города-миллионники. По его словам, именно эти города и их аудитория стали целевым направлением компании. Особое внимание он уделил целевой аудитории — она становится все старше, однако именно эта возрастная группа остается самой платежеспособной в отличие от более молодых поколений. Согласно мировой статистике, к 2030 году наибольший спрос будут формировать клиенты в возрасте старше 40 лет.
Похожей точки зрения придерживается и Константин Макаров, Генеральный директор компании «Талан». В начале своего выступления он задал вопрос: насколько хорошо сейчас компаниям удается продавать и какие объекты пользуются спросом? Спикер подчеркнул, что в регионах наблюдается снижение покупательской активности на 20-30%, а многие финансовые модели на рынке отличаются низкой эффективностью.
Генеральный директор ГК «Добро» Иван Богатов отметил, что льготные условия в ближайшее время отменяются, семейная ипотека становится менее доступной, а контроль за доходами и налогами ужесточается. По его словам, главным элементом стратегии компании остается сегмент лоукост-продуктов, который стабильно востребован и будет пользоваться спросом. Он также подчеркнул необходимость поиска возможностей оптимизации этого направления.
В свою очередь, генеральный директор ГК «Живи» Станислав Сагирян выразил более позитивный взгляд на перспективы отрасли, отметив важность внимательного анализа рыночных деталей, несмотря на сложившуюся ситуацию. Он напомнил, что основное снижение активности наблюдалось во второй половине 2024 года с закрытием ипотечных программ, что привело к уменьшению объема продаж. При этом, по его оценке, данная тенденция не затронула сегмент элитной и премиальной недвижимости, сделки по которым осуществляются без использования ипотечных программ, и данный сектор опережает по продажам недвижимость комфорт- и бизнес-класса в Москве.
Что нужно для успешных продаж? По мнению экспертов, девелоперам важно пересматривать планировки — например, делать коридоры и балконы компактнее, больше внимания уделять благоустройству территории и дизайну общественных пространств, а также предлагать квартиры с отделкой «под ключ», что помогает покупателям сократить расходы времени и нервов. Как подчеркнул Станислав Сагирян, «повторение — мать учения»: главным остаётся количество спален и бюджет покупки.
Динара Губайдуллина, Руководитель направления продуктовых исследований ГК «Острова» в своем выступлении также акцентировала внимание на планировочных решениях. По ее словам, продукт в девелопменте — это сложный набор характеристик и качеств проекта, в центре которого находятся планировки, но как понять, что они – удачные? — задается вопросом эксперт.
«Применение пользовательских методик (интервью, анализ перепланировок) дает ценные инсайты и не требует больших затрат. Важно учитывать ЦА проекта и подбирать планировки под них. Хорошая планировка строится не на квадратных метрах, а на жизненных сценариях и реальных. Мелочи имеют значение и даже небольшие детали планировки (ширина коридора, расположение дверей и т.п.) существенно влияют на удовлетворенность жителей», — подчеркнула Динара Губайдуллина.
Rariteco: Возвращение свободной планировки
В новостройках элитного и делюкс-сегмента Москвы доля квартир без отделки в продаже за пять лет выросла с 44% до 70%, достигнув в сентябре 2025 года пятилетнего максимума. Мода на готовые интерьеры в высокобюджетном сегменте проходит. Эксперты компании Rariteco объясняют, как покупатели воспринимают новостройки без отделки, почему «голый бетон» для них – единственная возможность создать пространство мечты, каковы реальные бюджеты, сроки реализации, а также тренды, определяющие облик элитных интерьеров сегодня.
1. Почему «бетон» остался золотым стандартом в элитном сегменте
В сегментах элитной и делюкс-недвижимости Москвы до 80% сделок по-прежнему приходится на квартиры без отделки, так как для покупателя такого уровня готовые решения от застройщика – это компромисс, на который он не всегда готов. Владельцы бюджетов в сотни миллионов рублей воспринимают жилье как способ самовыражения, поэтому часто предпочитают кастомизированное пространство. Другой причиной возвращения свободной планировки стало недоверие к качеству готовых решений в условиях внешних ограничений и желание самим «держать руку на пульсе» ремонта. У покупателей высокобюджетной недвижимости есть свои представления об идеальных планировках, ремонте, начинке и отделке квартиры, которые они стремятся воплотить в жизнь.
Формат white box также не прижился, поскольку реализация сложного проекта все равно требует демонтажа готовых стен и стяжки для прокладки кастомных коммуникаций. Главной же причиной остается возможность реализации уникальных, капиталоемких и технически сложных идей, невозможных в готовом объекте. Ярким примером этого служит пентхаус в одной из высоток в Москве, где на первом уровне разместили внушительных размеров бассейн. Для этого потребовалось тесное взаимодействие с проектировщиками здания, которые заново рассчитывали несущие конструкции и производили усиление перекрытий с учетом колоссальных нагрузок от чаши с водой.
2. Бюджет мечты: сколько стоит ремонт в самых дорогих квартирах
Бюджет на создание интерьера мечты в 2025 году для покупателей может быть сравним со стоимостью самой недвижимости. Стоимость разработки дизайн-проекта у топовых российских бюро начинается от 3-10 тыс. рублей за квадратный метр, но может достигать и 20 тыс. рублей в наиболее эксклюзивных заказах. Цена строительно-монтажных работ без учета материалов также может варьироваться от 30-50 тыс. рублей за кв. м и достигает 100-180 тыс. рублей за метр в самых сложных проектах. Расходы на отделочные материалы, инженерное оборудование, фурнитуру, мебель и технику вообще не имеют пределов и зависят от индивидуальных решений владельца. Итоговая стоимость отделки «под ключ» в элитном сегменте может варьироваться от 500-600 тыс. до 1,2 млн рублей за кв. м, а в самых дорогих проектах со сложной кастомизацией может превышать 2 млн рублей за кв. м. Верхняя планка расходов практически не ограничена, что подтверждает мировая практика. Эталонным примером остается кейс миллиардера Рината Ахметова, который приобрел трехэтажный пентхаус в лондонском комплексе One Hyde Park за $221 млн и планировал сразу после покупки вложить еще около $95 млн в полную перестройку и отделку интерьеров.
3. Время – вечная роскошь: сроки реализации элитных ремонтов
Владельцы элитной недвижимости готовы инвестировать в создание интерьера не только деньги, но и время, поскольку качество для них важнее скорости заселения. Только на разработку детального дизайн-проекта и всей инженерной документации уходит от четырех до восьми месяцев, а сам этап строительно-монтажных работ может занимать от одного года до полутора лет. Как правило, закладывают около года на ремонт под ключ, но иногда средний срок от момента покупки «бетонной коробки» до новоселья составляет два-три года, а при заказе эксклюзивной мебели из-за рубежа может растянуться и до четырех лет. Впрочем, даже эти впечатляющие сроки не предел, когда речь идет о бескомпромиссном перфекционизме. Одним из хрестоматийных примеров длительной и скрупулезной переделки жилья стал бывший особняк Хью Хефнера, основателя журнала Playboy. Его поместье приобрел миллиардер Дарен Метропулос за $100 млн, после чего он начал капитальный ремонт с привлечением «короля мегаособняков» – архитектора Ричарда Лэндри. Модернизации подверглись главная резиденция, бассейн, солярий и экстерьер. На все работы ушло пять лет и $10 млн.
4. Новая география люкса и адаптация к санкциям
Санкции и разрыв логистических цепочек не создали дефицита на элитном рынке, но привели к значительному удорожанию и усложнению комплектации проектов. Привычные европейские бренды по-прежнему доступны через механизмы параллельного импорта, которые идут через Турцию, ОАЭ и Казахстан, однако это увеличивает финальную стоимость товаров на 30-70% и удлиняет сроки поставки в два-три раза. Более стратегическим ответом рынка стал бурный рост российского bespoke-производства, где локальные мастерские создают мебель, кухни и предметы интерьера, не уступающие по качеству зарубежным. Одновременно с этим дизайнеры открыли для себя премиальный сегмент азиатских производителей как альтернативу европейскими брендам.
5. Влетает в копеечку: как подорожали элементы дома мечты
Рынок элитного ремонта за последние пять лет пережил трансформацию, которая кардинально изменила бюджеты и сроки проектов. Средняя стоимость отделки «под ключ» в рублевом эквиваленте выросла на 80-120%, а сроки реализации увеличились на 30-50% по сравнению с допандемийным периодом. Этот скачок обусловлен совокупностью факторов: привязка всех импортных материалов к курсу валют, многократное удорожание логистики в рамках параллельного импорта и острый дефицит квалифицированных мастеров, который обусловил повышение цен на их услуги. На импортные отделочные материалы рост составил 45-50%, для европейских брендов цены иногда поднимались в 2-2,5 раза, особенно для красок и декоративных покрытий. Системы кондиционирования прибавили 55%, кабельная продукция 40-70%, трубная разводка и фитинги – 57%, насосные и электротехнические системы – 40-43%.
6. От показной роскоши к инженерному перфекционизму: тренды дизайна
За последние пять лет эстетические предпочтения владельцев элитной недвижимости также претерпели кардинальную смену фокуса. Дворцовая стилистика с обилием позолоты, а также холодный минимализм в стиле лофт уступили место «тихой роскоши». Сегодня премиальность проявляется не в блеске и избыточности, а в тактильном удовольствии от натуральных материалов – редких пород камня и дерева, натуральной кожи, замши, льна – и в безупречности исполнения деталей. Некогда модные открытые планировки уступили место продуманному функциональному зонированию, с четким разделением на приватные мастер-зоны, детские блоки и технические помещения для персонала. Главным же вектором изменений стал инженерный перфекционизм: усложнились системы приточно-вытяжной вентиляции с медицинскими HEPA-фильтрами, увлажнения воздуха и многоступенчатой очистки воды. Стали популярны биодинамическое освещение под циркадные ритмы человека и продвинутые системы кибербезопасности для «умного дома», как, например, в клубном доме делюкс-класса «Золотой квартал» / Quartier d’Or. В этом проекте все серверные системы, где аккумулируется личная информация с систем умного дома, будут размещены в самом здании, что повысит устойчивость к взлому и утечке личных данных. Финальным штрихом новой элитарности стала глубокая интеграция в интерьер предметов современного искусства и коллекционного дизайна.
«Несмотря на то, что свободная планировка вновь стала доминирующим форматом на рынке, мы видим, что около 20% наших клиентов ценят свое время и не готовы погружаться в сложный процесс стройки и ремонта с нуля, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Однако и типовые решения для них неприемлемы. Именно для такой аудитории мы разработали гибкий сервис: у клиентов есть возможность создать собственный проект под руководством нашего шеф-дизайнера. Он подберет эксклюзивные материалы, поможет скорректировать цветовую палитру и адаптировать планировочные решения под индивидуальные требования заказчика. Такой подход позволяет совместить удобство готового продукта с эксклюзивностью персонального подхода, который так важен в делюкс-сегменте».
STONE: Планировка квартиры для жизни
На московском рынке новостроек представлено около 16 тыс. планировочных решений. Эксперты компании STONE разработали чек-лист, основанный на опыте покупателей и проектировщиков. Он поможет найти идеальную планировку и избежать подводных камней до подписания договора.
Хотя этот чек-лист универсален, его основа – ваша личная ситуация. Определите цель покупки. Это поможет вам составить список критериев, важных именно для вас. Но есть и универсальные шаги, которые подойдут для любого сценария: будь то квартира для молодой пары либо для семьи, планирующей пополнение, или квартира «на вырост» как инвестиция в будущее детей.
Шаг 1: «проживите» день в будущей квартире
Ле Корбюзье, один из отцов современной архитектуры, говорил: «Дом – это машина для жилья». Эта фраза идеально отражает суть главного подхода в оценке планировки будущей квартиры. Основная ошибка – оценивать план жилья как статичную картинку, а не как сцену для вашей реальной жизни. Прежде чем изучать чертежи, детально проанализируйте свои ежедневные ритуалы.
Буквально – «проживите» свой день в будущем доме: представьте, как несколько человек одновременно собираются утром на работу и учебу, где вы пьете кофе, а где ужинает вся семья. Подумайте, как часто к вам приходят гости и может ли им понадобиться спальное место, не пролегает ли их путь к санузлу через вашу спальню. Если вы работаете из дома, хватит ли вам небольшого стола для ноутбука или потребуется полноценный изолированный кабинет? Ответы на эти вопросы – ваш «жизненный сценарий», который и станет главным критерием для оценки планировки.
Например: «Мы всегда завтракаем вместе всей семьей» или «В нашей семье каждый завтракает в разное время». Это уже определит, нужна ли вам большая или маленькая, изолированная или совмещенная кухня, или вовсе отдельная обеденная зона.
Шаг 2: оцените «честность» квадратных метров
Не выбирайте квартиру только по количеству «квадратов». В новостройках эпохи 2000-х гг. нередко проектировались квартиры площадью 150-300 кв. м, которые теперь в изобилии встречаются на вторичном рынке жилья из-за их нефункциональности. Часто внушительная планировка может содержать многочисленные мертвые зоны. Потом был бум на небольшие квартиры. Сегодня девелоперы предлагают разные варианты планировочных решений, которые могут включать абсолютно разный набор помещений при одинаковом количестве метров. Поэтому рекомендуем оценить функциональность планировки. Вот главные «красные флаги», которые указывают на их наличие.
1.Длинные узкие коридоры, проходы. Разместить что-либо функциональное тут не получится, но их «квадраты» стоят так же, как полезные. В хорошем проекте площадь коридоров и холлов не должна превышать 10% от общей площади квартиры.
2.Проходные комнаты. Редко, но всё ещё встречаются среди планировок. Теряется приватность, часть помещения превращается в проход.
3.Проблемная «геометрия» помещений – острые углы, выступы, радиусы и прочее. Они сильно ограничивают вас в расстановке мебели и визуально меняют восприятие планировки.
4.Неудачное размещение окон и дверных проемов в квартире. Классический пример – входная дверь в узком коридорном холле. Если она смещена в один из углов, рядом можно поставить тумбу, а если дверь по центру – оба угла теряют функциональность.
5.Комнаты-пеналы. Если длина помещения более чем вдвое превышает ширину, такая комната-вагон сложна для зонирования и расстановки типовой мебели. Идеальное соотношение сторон стремится к пропорциям 1:1,2 или 1:1,5.
Шаг 3: проверьте невидимые границы
Американский архитектор Луис Кан разработал концепцию «обслуживающих» и «обслуживаемых» пространств. Суть в том, что все помещения в здании делятся по такому принципу, который подходит и для квартиры. «Обслуживаемые» – это жилые комнаты (спальни, гостиные), «обслуживающие» – это коридоры, ванные, кладовые. В хорошей планировке всегда читается четкая логика, которая делит пространство на «дневную» (обслуживающую, общественную) и «ночную» (приватную, обслуживаемую) зоны. Общественная зона, включающая кухню, гостиную и гостевой санузел, как правило, располагается ближе к входу в квартиру. Гости не проходят на личную территорию хозяев, чтобы помыть руки, а члены семьи не мешают тем, кто уже отдыхает. Приватная зона – спальни, детские, хозяйские ванные – наоборот, должна быть скрыта в глубине квартиры. Идеальный элемент в логике обслуживающих и обслуживаемых пространств – «мастер-блок» – хозяйская спальня с собственным входом в гардеробную и в отдельный санузел.
Семьям с детьми стоит искать планировки с прицелом на то, чтобы был и родительский блок, и отдельная зона для детей. Вариант со смежными спальнями может подойти для тех, кто планирует расширение семьи или у кого есть маленький ребенок, а для семей с подростком идеальным вариантом станет квартира, где спальни отделены друг от друга пространством кухни-столовой. А например тем, кто работает из дома и планирует принимать клиентов в домашнем кабинете, стоит убедиться, что их путь к рабочему пространству не пролегает через личные комнаты.
Шаг 4: определитесь с кухней-гостиной
Объединенная кухня-гостиная стала почти стандартом в современных новостройках. Европейский формат планировки предполагает единый центр притяжения в квартире, где семья может проводить время вместе, даже если каждый занят своим делом. Хозяйка или хозяин, готовя ужин, могут свободно общаться с семьей или гостями. Увеличенная площадь кухни-гостиной (вместо привычных для советских квартир тесных отдельных кухонь) позволяет организовать больше функциональных зон: вместительный обеденный стол, уютный уголок для отдыха с диваном и телевизором, компактное рабочее место, детскую игровую или творческую зону, место для домашних любимцев. Визуально такое пространство кажется больше и светлее, чем две небольшие изолированные комнаты. Оно становится сердцем квартиры, где семья может проводить время вместе с комфортом и уютом, сохраняя личное пространство каждого. Особенно удачными являются угловые кухни-гостиные, которые радуют внутренним дизайном, но и позволяют любоваться городом благодаря большему количеству окон и наполненности светом.
Шаг 5: найдите место для всего
Известный художник-декоратор Уильям Моррис однажды дал бессмертный совет: «Не держите в своих домах ничего, что вы не считаете полезным или не находите красивым». Уже на стадии поиска квартиры нужно четко понимать, где вы будете хранить свои вещи: от одежды до спортивного или хозяйственного инвентаря.
Для этого подойдет прихожая – ключевое место в доме, где семья собирается. Она должна быть удобной и функциональной, чтобы каждый чувствовал себя комфортно. Важно, чтобы в ней было достаточно места для хранения личных вещей. Шкаф в прихожей должен быть вместительным, поэтому его глубина должна быть не менее 60 см. Для хранения бытовых вещей подойдут шкафы глубиной от 40 см.
Критически важно предусмотреть место для хозяйственных вещей: пылесоса, швабры, гладильной доски. В идеале для этого существует постирочная или отдельный хозблок (обычно он примыкает к санузлу или гардеробной).
Шаг 6: изучите «скелет» квартиры
Понимание «скелета» квартиры – залог реализации любых планировочных решений. Под «скелетом» подразумеваются несущие колонны, окна и мокрые точки – те элементы, которые задают основную структуру пространства.
Частично изменения в планировке внутри этого «скелета» возможны и допустимы. Например, можно расширить спальни, объединив зоны, разделить большую детскую комнату на две или создать дополнительный кабинет.
Окна играют ключевую роль в этом «скелете», так как каждое окно фактически определяет потенциальную комнату или функциональную зону. Количество окон напрямую влияет на возможности перепланировки – чем их больше, тем больше вариантов создания изолированных помещений с естественным светом или же создания единого пространства, наполненного светом. Не менее важно и их расположение: оно диктует возможную расстановку мебели.
Особого внимания требует панорамное остекление. При его выборе нужно заранее продумать практические аспекты: будут ли окна открываться для проветривания, насколько удобен и надежен оконный профиль, алюминиевый он или нет и т. п.
Другие элементы «скелета», такие как низкие подоконники, часто используются в проектах. Они не только эстетичны, но и функциональны, позволяя создавать уютные зоны у окна или размещать растения. Угловое остекление также становится важной архитектурной особенностью, формирующей облик помещения.
Наконец, высота потолков – еще один значимый параметр. Она позволяет провести коммуникации (вентиляцию, кондиционирование, электропроводку) в квартире без дополнительных ограничений.
Шаг 7: примерьте мебель
Один из основателей учения эргономики Луис Салливан говорил, что «форма следует за функцией». К моменту выбора планировки уже нужно представлять, какой мебели будет достаточно именно вам, чтобы обеспечить легкостью ваши ежедневные домашние ритуалы. При выборе планировки важно оценивать качество рендеров, а также их соответствие масштабу квартиры. Чтобы еще лучше понять пространство конкретной квартиры, рекомендуется мысленно или на бумаге разместить на плане свою реальную мебель, чтобы лучше представить, как будет выглядеть пространство.
Шаг 8: поймайте солнечный свет
Уже упомянутый архитектор Луис Кан говорил, что «свет – творец всех пространств». Количество и расположение окон определяют не только атмосферу в квартире, но и ее функциональный потенциал.
Окна, выходящие на разные стороны света, – это большой плюс для планировки. Для оптимальных условий сна и бодрствования спальню и гостиную лучше ориентировать на юг или юго-восток, а кухню – на север или восток. Еще одно преимущество таких планировок – видовые характеристики и возможность зонирования.
Ключ к выбору идеальной квартиры – смотреть сквозь «картинку» планировки на реальную жизнь. Опытные покупатели единодушны: главное – оценить, насколько метры и конфигурация пространства соответствуют вашему уникальному сценарию жизни.
Таким образом, тщательная оценка планировки по этим восьми шагам – от анализа вашего образа жизни до изучения «скелета» и степени освещенности – позволяет выбрать не просто красивое на рендере, а по-настоящему функциональное и комфортное жилье, которое будет служить вам долгие годы и сможет адаптироваться к изменениям вашей жизни.
И еще один лайфхак: обращайте внимание не только на квартиру, но и на весь комплекс решений, который предлагает выбранный жилой комплекс. Это поможет вам окончательно убедиться в правильности выбора. Прорабатывая жизненные сценарии, оцените общественные пространства рядом. Возможно, ваш рабочий кабинет сможет «переехать» в общественную бизнес-гостиную, а дома появится больше места для хобби или для расширения семьи. Детская игровая, в свою очередь, тоже может «переехать» в детский клуб в вашем жилом комплексе. Также подумайте о доступности общественных пространств – есть ли здесь бизнес-гостиные или переговорные комнаты, где можно поработать или провести несколько зум-звонков, если домашний кабинет временно недоступен или его нет?
«Последний стратегический совет с точки зрения выбора планировки – посмотрите в будущее, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki и Stone Rise). – Жизнь не статична: семья может вырасти, работа – перейти в удаленный формат, а хобби потребуют нового пространства. Планировка должна быть адаптивной, чтобы менять свою конфигурацию без дорогостоящих капитальных ремонтов. Количество и расположение окон, число мастер-блоков, конфигурация технических помещений и наличие балкона или террасы – все это позволит в будущем перестроить квартиру. Жилье с хорошей планировкой «растет» и меняется вместе с вами».
