ГК «Основа»: На первичном рынке Москвы за год предложение выросло только в готовых новостройках
Объем предложения квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы за последний год сократился на 17,2%, подсчитали аналитики ГК «Основа». Количество лотов в продаже снизилось на всех этапах строительства – от котлована до стадии отделки. Однако в готовых новостройках показатель, напротив, немного увеличился (+1%).
По данным ГК «Основа», на первичном рынке Москвы в июле 2026 года представлено 53,3 тыс. квартир и апартаментов против 64,3 тыс. лотов годом ранее. Таким образом, показатель сократился на 17,2%. Отрицательная динамика обусловлена прежде всего резким исчерпанием предложения в массовом сегменте «старой» Москвы – с 14,8 тыс. до 9,6 тыс. лотов (-34,8%), а также в Новой Москве – с 17,2 тыс. до 11,9 тыс. лотов (-31%). Также число лотов в продаже снизилось в бизнес-классе – с 23,4 тыс. до 21,8 тыс. лотов (-6,6%). Вместе с тем вырос объем экспозиции на первичном рынке премиум-класса – с 6,9 тыс. до 7,6 тыс. лотов (+10,1%), и высокобюджетного сегмента – с 2,1 тыс. до 2,4 тыс. лотов (+13,8%).
За прошедший год объем предложения первичного жилья в Москве сократился на всех этапах строительства. Особенно значительно число лотов в продаже снизилось на стадии устройства нижних этажей – с 22,5 тыс. до 16 тыс. лотов, то есть на 28,8%). На этапе устройства верхних этажей объемов экспозиции снизился с 10,1 тыс. до 7,8 тыс. лотов (-22,9%). Число квартир, реализуемых в новостройках на котловане, в столице уменьшилось с 12,1 тыс. до 10,7 тыс. лотов (-11,4%), на стадии отделки – с 11,3 тыс. до 10,3 тыс. лотов (-8,8%). В то же время предложение в готовых новостройках в годовом выражении увеличилось с 8,3 тыс. до 8,4 тыс. лотов, то есть на 1%.
Количество квартир и апартаментов в готовых домах на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы повысилось с 3,6 тыс. до 3,8 тыс. лотов (+7,3%), премиум-класса – с 1,2 тыс. до 1,3 тыс. лотов (+11,1%), высокобюджетного сегмента – с 0,3 тыс. до 0,4 тыс. лотов (+29,7%).
На рынке массовых новостроек «старой» Москвы объем экспозиции в готовых корпусах за год сократился с 1,5 тыс. до 1,3 тыс. лотов (-14,9%), в Новой Москве – с 1,6 тыс. до 1,5 тыс. лотов (-9,2%). Однако доля первичного жилья «с ключами» увеличилась.
«Увеличение предложения в готовых новостройках за год обусловлено, в том числе, относительно высоким темпом ввода проектов в эксплуатацию, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом о затоваривании в проектах, получивших разрешение на ввод, говорить не приходится. Лоты «с ключами» по-прежнему остаются сравнительно редким продуктом. Их доля в структуре предложения на первичном рынке столицы составила 15,7% против 12,9% годом ранее (+2,8 процентных пунктов). Объем предложения сейчас меньше только на этапе устройства верхних этажей. Востребованность готовых новостроек сейчас сохраняется. При этом все чаще сделки совершают конечные покупатели. Такие клиенты, особенно семьи с детьми, традиционно заинтересованы именно в вариантах, готовых к заселению. На этом фоне, а также благодаря интенсивному развитию многих локаций в мегаполисе, готовые новостройки даже стали быстрее дорожать. Средняя цена квадратного метра в них за год увеличилась на 12%. То есть даже с инвестиционной точки зрения такие лоты сегодня обладают повышенной привлекательностью, тем более, для рантье.
В нашем портфеле благодаря высоким темпам продаж лотов «с ключами» сравнительно немного. Большинство из них сконцентрировано в ЖК «VERY на Миклухо-Маклая». Строительство проекта завершено недавно, чем и объясняется сравнительно большой финальный пул – около 100 квартир. В этом жилом комплексе представлен большой выбор планировок – от студий до «хайфлетов» (просторных квартир с потолками до 5,5 м). Около 62% лотов, запроектированных в жилом комплексе, имеют балконы, лоджии или террасы, а порядка 32% – угловое остекление без вертикальных простенков, которое визуально расширяет пространство».
«Метриум» и MR: Предложение квартир с отделкой white box в Москве сокращается быстрее других форматов
За год количество квартир с white box в новостройках «старой» Москвы сократилось с 11 тыс. до 7,3 тыс. (-33%) – это самый быстрый темп среди всех форматов отделки, выяснили эксперты «Метриум» и девелоперской компании MR. В премиум-сегменте ситуация иная: объём white box стабилен, но его доля снижается из‑за роста предложения без отделки, при этом 33% всех таких лотов в премиуме приходится на одного девелопера – MR.
По данным аналитиков компании «Метриум» и девелоперской компании MR, рынок новостроек Москвы демонстрирует устойчивую тенденцию к сокращению предложения квартир с отделкой white box. За год – с июня 2025 по июнь 2026 года – количество таких лотов в продаже уменьшилось на 33%: с 11 тыс. до 7,3 тыс. квартир. Для сравнения: предложение квартир без отделки за тот же период сократилось лишь на 1% (с 27,7 тыс. до 27,3 тыс.), а с полной отделкой – на 20% (с 8,4 тыс. до 6,7 тыс.). Таким образом, white box теряет позиции быстрее других форматов.
В массовом сегменте сокращение предложения white box оказалось наиболее резким: за год количество таких квартир уменьшилось с 3,6 тыс. до 1,7 тыс., то есть на 54%. На июнь 2026 года white box занимает в массовом сегменте лишь 17% от общего объёма предложения. Предложение квартир без отделки в этом сегменте сократилось на 40% (с 5,6 тыс. до 3,4 тыс.), а с полной отделкой – на 17% (с 5,5 тыс. до 4,6 тыс.).
В бизнес-классе white box также демонстрирует заметное падение: с 5,7 тыс. до 4 тыс. лотов или на 31%. Доля white box в общем объёме предложения бизнес-класса в июне 2026 года составляет 18%. Предложение квартир без отделки в этом сегменте, напротив, выросло на 4% (с 15,8 тыс. до 16,5 тыс.), тогда как квартиры с полной отделкой сократились на 25% (с 1,8 тыс. до 1,4 тыс.).
В премиум-сегменте динамика предложения white box выглядит иначе: количество таких лотов в продаже даже немного увеличилось – с 1,40 тыс. до 1,43 тыс. (+2%). Однако при этом доля white box в общем объёме предложения премиум-класса сократилась – с 20% до 19%. Это произошло за счёт стремительного роста предложения квартир без отделки: за год их число увеличилось на 19% – с 4,7 тыс. до 5,6 тыс. Предложение квартир с полной отделкой в премиуме, напротив, сократилось на 33% (с 800 до 500 ед.). Таким образом, в премиум-сегменте застройщики всё чаще предлагают покупателям жильё без отделки, а white box, хотя и остаётся востребованным, теряет долю на фоне общего роста экспозиции.
Особого внимания заслуживает концентрация предложения white box в премиум-сегменте: 33% всех квартир с этим типом отделки в премиальном классе приходится на одного застройщика – компанию MR. В других сегментах столь высокой доли у одного девелопера не наблюдается.
«В премиум-сегменте мы наблюдаем постепенный отказ застройщиков от полной отделки, – комментируют эксперты MR Analytics. – На этом фоне white box, хотя и сохраняет присутствие, теряет долю, поскольку общий объём экспозиции в премиуме растёт за счёт объектов без отделки. Однако у white box есть важные преимущества: он даёт покупателю готовые инженерные коммуникации и черновую отделку, что сокращает сроки и затраты на ремонт по сравнению с покупкой без отделки, но при этом оставляет пространство для финальной дизайнерской реализации. В портфеле MR white box – один из главных форматов: 37% всех квартир, которые мы предлагаем покупателям во всех сегментах, предусматривают этот тип отделки. В премиум-классе наибольшее предложение таких лотов сконцентрировано в наших проектах «Симфония 34», «Оне», «МОД» и «ДЖОЙС».
В элитном и делюкс-сегментах объём предложения white box увеличился с 200 до 300 (+22%). Число квартир без отделки также выросло – с 1,5 тыс. до 1,8 тыс. (+20%), тогда как предложение с полной отделкой сократилось на 6% (порядка 300 объектов). На июнь 2026 года white box занимает в этом сегменте 11% от общего объёма предложения.
«Сокращение доли квартир с отделкой – это логичный шаг девелоперов по оптимизации рисков в новых экономических реалиях, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Сегодня строительный сектор функционирует в условиях высокой ключевой ставки, дефицита рабочей силы и ужесточения налоговой политики. В этой ситуации предложение готовой или частичной отделки накладывает на застройщиков дополнительную нагрузку и угрожает срокам ввода объектов, особенно на фоне финансовой нестабильности подрядчиков. Параллельно растут взросшие затраты по строительству городской социальной инфраструктуры. В этих условиях отказ от отделки позволяет девелоперам снизить риски, а покупателям – получить более доступное жилье. Исключение ремонта из базового продукта помогает застройщикам удерживать цены на конкурентоспособном уровне».
Аренда в крупную нарезку: как офис закрывает потребности бизнеса
Рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует устойчивый рост и низкий уровень вакансии, однако в отдельных сегментах ярко выражен структурный дисбаланс.
По данным CORE.XP, общий объем качественных офисных площадей, доступных как для аренды, так и для продажи, составляет около 1,3 млн кв. м при средней доле свободных помещений в 6,7%. При этом разрыв между классами значителен: в сегменте «А» вакансия достигает 11,5%, что связано с выходом новых проектов, в классе «Прайм» – показатель держится на уровне 7,8%. В сегментах «B+» и «B-» вакансия составляет 4,6% и 3,6% соответственно.
Показательной является и структура предложения по степени готовности помещений. Из 1,3 млн кв. м только 908 тыс. кв. м реализуются через аренду. Из этого объема 474 тыс. кв. м (52%), предлагаются с выполненной отделкой, но без меблировки. Полностью меблированных офисов на рынке сегодня критически мало – всего 23 тыс. кв. м, что составляет не более 3% от общего предложения в аренду. Оставшиеся 411 тыс. кв. м экспонируются в состоянии shell&core, предоставляя арендатору возможность самостоятельной реализации проекта. Рынок офисной недвижимости сегодня остро нуждается в качественном готовом продукте, особенно в сегменте крупных блоков с полной отделкой и мебелью.
Анализ структуры предложения по размеру лотов подтверждает этот тезис. В экспозиции находится 1231 офисный блок, из которых 1080 доступны для аренды. Блоки площадью до 500 кв. м формируют основную часть предложения, занимая 64%. Сегмент средних по площади помещений от 501 до 1000 кв. м составляет 12%. При переходе к площадям свыше 1000 кв. м картина кардинально меняется. Блоки от 1001 до 2000 кв. м насчитывают 172 лота, или 16%. Помещения от 2001 до 5000 кв. м. представлены всего 57 блоками или 5%. А лоты, превышающие 5000 квадратных метров, исчисляются 26 объектами, что составляет 2%.
Особую сложность представляет поиск целого этажа в бизнес-центрах классов «Прайм», «А» и «В+» с выполненной отделкой и общей площадью от 2000 кв. м. Таких объектов в экспозиции всего 41 блок. Это исключительно редкое предложение, так как рынок ориентирован на дробление зданий под небольших арендаторов, и поиск полноценного этажа крупной площади сразу сужает круг доступных вариантов до крайне ограниченного предложения. На этом фоне ГК «А101» выводит на рынок аренды полностью меблированный этаж площадью 2011 кв. м в уже сданной башне бизнес-квартала «Прокшино».
Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101»:
«Дефицит крупных меблированных блоков в сочетании с растущим спросом со стороны IT-компаний, креативного и финансового секторов создает уникальное окно возможностей для арендаторов, которые ценят время и прозрачность затрат. В бизнес-квартале «Прокшино» арендатор получает готовый к использованию офис, не требующий инвестиций в отделку и меблировку, со сформированной деловой средой, удобной транспортной развязкой в развивающемся деловом центре Новой Москвы, в 1 минуте от метро и с профессиональной управляющей компанией. Это одно из лучших предложений на рынке: заезжай и работай здесь и сейчас».
Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP:
«Ключевыми критериями выбора офиса сегодня остаются наличие арендных каникул, локация, оптимальная ставка аренды и качество отделки. При этом прогноз на ближайшие два года, подготовленный командой CORE.XP, предполагает дальнейший рост ставок: в 2026 году ожидается увеличение в среднем на 15% относительно уровня 2025 года, а в 2027-м – еще на 7%».
