CORE.XP и «Х5 Недвижимость»: Мультитемпературные склады — тренд региональных рынков
Эта динамика отражает растущую востребованность специализированных складских решений, адаптированных под специфику региональных рынков.
По наблюдениям директора по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 Недвижимость» Сергея Оганезова, одной из тенденций рынка складской недвижимости становится возвращение интереса застройщиков к мультитемпературным объектам по сравнению с прошлым годом. Повышенный спрос со стороны девелоперов на возведение таких помещений формируется прежде всего в регионах.
Совокупный заявленный объем ввода мультитемпературных складских комплексов в РФ на 2026 г. составляет более 700 тыс. кв. м, что сопоставимо с накопленным вводом за предшествующие два года в данном сегменте и выше рекордного 2020 г. (611 тыс. кв. м).
География объектов: от столиц к регионам
Первые мультитемпературные складские комплексы появились еще в начале 2000‑х гг. Однако, учитывая специфичность таких зданий и начальный этап формирования отрасли, их строительство, как правило, осуществлялось самими конечными пользователями.
Этот этап развития сегмента сменился новым периодом: с ростом зрелости сферы и повышением спроса на специализированные решения ситуация начала меняться.
В начале 2010‑х гг., с развитием складского сегмента, начался переход к реализации таких проектов складскими девелоперами по схеме built‑to‑suit. Первые девелоперские парки, предлагающие размещение нестандартных мультитемпературных объектов, располагались преимущественно в столичном регионе и городах‑логистических центрах.
Со временем география присутствия мультитемпературных складов стала расширяться — сегодня они уже не ограничиваются традиционными центрами концентрации логистической инфраструктуры.
На сегодняшний день мультитемпературные объекты в основном расположены в крупных городах — логистических центрах — и предназначены как для снабжения торговых сетей супермаркетов, ресторанов, аптек и других предприятий региона, так и для поставок в другие субъекты. Тем не менее доля остальных регионов в общем предложении таких складов постепенно растет и в настоящий момент составляет 36%.
Данная тенденция подтверждается и наблюдениями участников отрасли. Представитель «X5 Недвижимость» обращает внимание на изменения географии и структуры спроса в сегменте мультитемпературных складов. Интерес к ним выходит за пределы Центрального федерального округа — в более дальние и восточные регионы. Интерес со стороны девелоперов проявляется не только к крупным объектам, но и к более компактным — например, к формату мультитемпературного склада площадью 15 тыс. кв. м.
Эксперты отмечают, что расширение географии складской инфраструктуры напрямую связано с развитием региональных торговых и логистических цепочек.
Регионы остаются локомотивом складского сегмента, согласны в CORE.XP. В частности, на них приходится основной спрос — порядка 60% от общего объема логистической недвижимости.
При этом структура предложения адаптируется под новые запросы — меняется не только география, но и типология объектов.
Основным форматом объектов являются распределительные центры федеральных продуктовых сетей. Это объекты от 15 до 80 тыс. кв. м, содержащие в себе помещения со всем спектром температурных режимов: от сухого теплого склада до низкотемпературных блоков или специализированные камеры для дозревания фруктов (банановый комплекс). В большинстве случаев это отдельно стоящее здание — как в рамках большого логистического парка (что более характерно для крупных агломераций), так и в виде полностью автономной территории, где это единственное строение.
Built‑to‑suit остается предпочтительным форматом
«Ключевыми потребителями мультитемпературных объектов остаются продуктовые ритейлеры, на которых приходится 72% всего прогнозируемого объема ввода за 2026 год. Этот сегмент демонстрирует высокую стабильность на складском рынке в силу своей значимости для жизнеобеспечения, поэтому мы ожидаем, что спрос на подобные помещения останется устойчивым в долгосрочной перспективе», — считает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
Неудивительно, что в связи с этим девелоперы как в двух столицах, так и в регионах последние 10–15 лет устойчиво проявляют интерес к строительству подобных объектов в формате Build‑to‑suit с долгосрочным договором аренды, что особенно актуально в периоды спада на рынке складской недвижимости.
При этом экономическая эффективность данного подхода находит подтверждение в практике ведущих игроков отрасли. Их опыт наглядно демонстрирует преимущества модели built‑to‑suit перед альтернативными вариантами реализации логистических проектов.
В «X5 Недвижимость» уточняют, что компания ориентируется на долгосрочные арендные отношения и поэтому также отдает предпочтение формату built‑to‑suit. Экономически эта схема более эффективна, чем адаптация готовых площадок под свои требования, ведь в этом случае требуется больше инвестиций в объект и оборудование, срок окупаемости которых составляет до 10 лет.
Конкретное воплощение этой стратегии можно увидеть на примере реализуемых проектов, которые уже сейчас формируют основу региональной логистической сети.
Например, новый распределительный центр (РЦ) в Краснодарском крае общей площадью 65 000 кв. м, который стал ядром логистической инфраструктуры всего региона, дополнит текущие мощности и станет дополнительным снабжающим узлом в том числе и для другого РЦ, расположенного в городе Невинномысск. Создание подобных комплексов занимает в среднем от полутора до двух лет, а условия аренды фиксируются «X5 Недвижимость» на этапе входа в проект с учетом затрат и параметров финансирования.
«Наличие подобного объекта позволяет создать более управляемую и устойчивую цепочку поставок, а также развивать направления доставки и собственных производств готовой еды. В этом случае формат built‑to‑suit (аренда объекта «под ключ») позволяет учесть все задачи бизнеса с учетом будущего масштабирования», — отметил Сергей Оганезов, один из спикеров конференции «CORE.ЭКВАТОР», которая пройдет 25 июня.
Ставки аренды: временная коррекция
Такие факторы, как снижение ключевой ставки Банка России и увеличение доли вакантных складских площадей, влекут за собой также снижение базовой ставки арендной платы, считают в «X5 Недвижимость».
Действительно, на рынке наблюдается определенная коррекция, подтверждают в CORE.XP. Например, в Московском регионе на первое полугодие 2026 года средневзвешенная ставка на сухие помещения составляет около 10 000-10 800 руб. за 1 кв. м, в то время как в 2025 году этот показатель был на уровне 11%. При этом в сегменте мультитемпературных складов этот показатель традиционно выше за счёт повышенной сложности проектов.
Мультитемпературные склады: надежность как основа инвестпотенциала
На фоне общей трансформации рынка коммерческой недвижимости сегмент мультитемпературных складов демонстрирует высокую привлекательность и для инвесторов.
Доля инвестиций в мультитемпературные склады за период 2023–2025 гг. составила 15% от всего объёма приобретенной складской недвижимости за этот период. В абсолютном выражении речь идёт о 74 млрд руб., из которых почти 40% пришлось на приобретения со стороны банковских фондов.
Приведенные объемы вложений свидетельствуют о доверии инвесторов к стабильности данного сегмента. Его ключевыми преимуществами являются: долгосрочный договор аренды и в целом низкая «мобильность» арендаторов — спекулятивно такие объекты не строят и крайне редки случаи переездов. К тому же основной арендатор в этом сегменте — продуктовая розница, являющаяся, пожалуй, самой стабильной и устойчивой к кризисам категорией спроса на складскую недвижимость, по мнению экспертов CORE.XP.
Таким образом, сочетание устойчивых арендных потоков, долгосрочных обязательств арендаторов и стабильности ключевого спроса формирует прочную основу для сохранения высокой инвестиционной привлекательности мультитемпературных складов в среднесрочной перспективе.
Индустриальный парк “Северные Врата”: строительная готовность достигает 80%
Строительство первой фазы индустриального парка “Северные Врата” вышло на финальный этап: строительная готовность двух первых блоков составляет порядка 80%. Девелопер RDS планомерно завершает работы по инженерному оснащению производственно-складских корпусов площадью 16 000 и 18 000 м2.
В объектах полностью выполнен монтаж ключевых инженерных систем: смонтировано LED-освещение Philips — порядка 500 светильников на каждое здание, — завершена установка системы пожарной сигнализации и спринклерного пожаротушения, а также заведены системы отопления. Реализованные решения соответствуют стандартам экосертификации “Клевер” и обеспечивают высокий уровень энергоэффективности и безопасности.
В мае 2026 года строители приступят к устройству промышленных полов — одному из ключевых этапов финальной отделки. Общий объем заливки составит порядка 7 000 кубометров бетона на два корпуса. Полы будут выполнены в соответствии со стандартом FM-2 special, что обеспечит сверхровную поверхность с антипылевым покрытием; их несущая способность составит до 8 тонн/м2. Завершающим этапом станут благоустройство территории, включающее асфальтирование и озеленение.
“Индустриальный парк «Северные Врата» имеет стратегическую локацию — Дмитровское направление является одним из наиболее востребованных промышленно-складских коридоров Подмосковья, и по сравнению с южным направлением, складов здесь заметно меньше. Кроме того, наш парк обладает уникальным местоположением первая линия А-107, выход на ЦКАД, удобная логистика. Благодаря высокому уровню профессионализма команды все работы идут по графику — уже во втором квартале два первых корпуса будут готовы принять первых резидентов”, — отметил Захар Вальков, генеральный директор RDS.
Роботы JHROBOTS: российское решение для эффективной автоматизации склада
Современный склад — это не просто место хранения, а сложный механизм, где скорость, точность и безопасность напрямую влияют на бизнес. Компания JHROBOTS предлагает отечественную альтернативу зарубежным системам автоматизации: роботы, созданные с учётом реалий российских складов, работают там, где традиционная логистика сталкивается с ограничениями.
Почему роботы — это практично
Автоматизация складских операций перестала быть вопросом будущего. Сегодня это инструмент, который позволяет:
- Снизить операционные расходы — роботы не требуют постоянного освещения, отопления и работают без перерывов, что особенно актуально для больших складских комплексов и сезонных пиковых нагрузок.
- Исключить ошибки и повреждения имущества — предсказуемое движение и встроенные системы безопасности минимизируют риск нанесения ущерба товару, стеллажам и оборудованию.
- Повысить безопасность персонала — сотрудники освобождаются от тяжёлого монотонного труда и перемещения грузов в зонах с интенсивной техникой, что снижает травматизм.
Что предлагает JHROBOTS
Наш подход базируется на нескольких ключевых принципах:
1. Полностью российское ПО
Система управления роботами (СУР) разработана в России на всех уровнях. Это не только соответствует требованиям к защите информации и технологической независимости, но и позволяет гибко адаптировать логику работы под конкретные складские процессы — от приёмки до отгрузки.
2. Кастомизация под задачи клиента
Мы не предлагаем «коробочное» решение, которое требует подстройки бизнеса под себя. Напротив, инженеры JHROBOTS проектируют конфигурацию роботов и маршруты их движения исходя из ваших:
- типов грузов (коробки, паллеты, мелкоштучная продукция);
- планировки склада (ширина проходов, тип покрытия, наличие пандусов);
- интеграции с уже используемой WMS или ERP-системой.
3. Работа без дооснащения склада
Одно из главных преимуществ нашего решения — отсутствие необходимости в капитальной перестройке помещений. Роботы JHROBOTS адаптируются к существующей инфраструктуре, что сокращает сроки внедрения и окупаемость проекта.
Где роботы уже приносят пользу
Автоматизация с помощью JHROBOTS эффективна на складах разного масштаба и профиля:
- Распределительные центры — перемещение паллет и коробок между зонами хранения и комплектации.
- Производственные склады — доставка материалов и комплектующих к линиям сборки по требованию.
- Склады интернет-торговли — поддержка процессов «товар к человеку» (goods-to-person), что ускоряет сборку заказов в пиковые сезоны.
Технология, проверенная на практике
В основе работы роботов — сочетание надёжных сенсоров, интеллектуальной навигации и системы машинного зрения. Это позволяет устройствам:
- строить точную карту склада без использования дорогостоящих маяков;
- безопасно двигаться рядом с людьми и другой техникой;
- быстро перестраивать маршруты при изменении складской планировки.
Приглашаем к диалогу
JHROBOTS — это российская команда, которая готова не просто поставить оборудование, но и вместе с вами спроектировать логистику, где роботы станут естественной и эффективной частью процесса.
Если вы хотите:
- снизить зависимость от人力-ресурса,
- повысить предсказуемость складских операций,
- подготовить инфраструктуру к масштабированию бизнеса,
— мы готовы провести анализ вашего склада, продемонстрировать работу роботов и рассчитать экономический эффект автоматизации.
Свяжитесь с нами
📞 8 800 600 16 69
✉️ info@jhrobots.ru
Оставьте заявку на сайте jhrobots.ru, и наш специалист свяжется с вами, чтобы обсудить возможности внедрения роботизированных решений на вашем складе.
