«Метриум»: Более 80% стартов в I полугодии пришлось на премиальные и элитные новостройки
В I полугодии 2026 года на рынке новостроек столицы, включая Новую Москву, начались продажи 22 новых проектов[1], подсчитали аналитики «Метриум». В годовом выражении показатель вырос на 22,2%. 18 из 22 «премьер» относятся к премиальному и высокобюджетному сегментам, что составляет 81,8% от всех стартов в I полугодии 2026 года.
Застройщики в I полугодии 2026 года открыли продажи в 22 жилых комплексах столицы. Для сравнения: в I полугодии 2025 года началась реализация 18 проектов, в I полугодии 2024 – 37, в I полугодии 2023 – 29, в I полугодии 2022 – 35, в I полугодии 2021 – 28.
Среди новостроек, продажи которых стартовали в I полугодии 2026 года, 11 проектов относятся к высокобюджетному сегменту (из них 6 комплексов элитного класса, 5 – делюкс-класса), 7 – принадлежат к премиум-классу, три – к бизнес-классу (один из них – в Новой Москве), еще один проект – к комфорт-классу (тоже в административных границах Новой Москвы). При этом в январе-июне 2026 года не зафиксировано стартов массовых проектов в «старой» Москве.
В I полугодии 2026 года на высокобюджетные новостройки пришлась половина стартов новых проектов – 50%. Застройщики открыли продажи в 11 комплексах элитного и делюкс-класса. Текущий результат стал максимальным в истории рынка высокобюджетных новостроек Москвы. Для сравнения, в I полугодии 2025 года стартовало два высокобюджетных проекта, в I полугодии 2024 – 7, в I полугодии 2023 – 10, в I полугодии 2022 – три, в I полугодии 2021 – один.
Высокие темпы стартов в I полугодии 2026 года зафиксированы также на рынке премиальных новостроек. Девелоперы начали реализацию 7 проектов премиум-класса. Для сравнения, в I полугодии 2025 года стартовали два премиальных комплекса, в I полугодии 2024 – 6, в I полугодии 2023 – три, в I полугодии 2022 – 10, в I полугодии 2021 – 5.
«Во многих популярных престижных локациях сегодня наблюдается затоваривание на первичном рынке высокобюджетного и премиального сегмента, – комментируют эксперты MR Analytics. – Цены в этих районах сейчас вышли на плато. При этом новостройки стартуют без дисконта к рынку и не привлекают инвесторов, за исключением небольшого числа эксклюзивных проектов. Вместе с тем в Москве сейчас все же есть активно развивающиеся престижные локации, где проекты обладают повышенной ликвидностью. Например, сейчас растет интерес клиентов к району Аэропорт Северного округа, переживающему этап интенсивной модернизации и масштабного благоустройства. Здесь мы открыли продажи премиального жилого комплекса «с5» в шаговой доступности от Петровского парка, с панорамными видами на «Сити» и исторический центр».
Темпы стартов новостроек бизнес-класса в I полугодии 2026 года существенно замедлились. Продажи открылись всего в трех проектах данного сегмента, один из которых находится в Новой Москве. Для сравнения, в I полугодии 2025 года девелоперы вывели на рынок 9 новостроек бизнес-класса, в I полугодии 2024 – 14, в I полугодии 2023 – 11, в I полугодии 2022 – 13, а в I полугодии 2021 – 11.
В массовом сегменте за I полугодие 2026 года не вышло ни одного проекта в исторических границах столицы. Стартовал лишь один проект комфорт-класса в Новой Москве. В свою очередь, в I полугодии 2025 столичные девелоперы вывели на рынок 5 массовых новостроек, в I полугодии 2024 – 10, в I полугодии 2023 – 6, в I полугодии 2022 – 10, в I полугодии 2021 – 12.
«Несмотря на рост числа стартов в годовом выражении по итогам I полугодия 2026 года говорить о полноценном восстановлении рынка не приходится, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – В основном положительную динамику обеспечили новые премиальные и высокобюджетные комплексы. При этом выход на рынок большинства из них обусловлен не благоприятной конъюнктурой, а высокой стоимостью консервации площадок с готовой проектной документацией. Девелоперы бизнес-класса откладывают старты, ожидая дальнейшее снижение стоимости проектного финансирования и повышение доступности рыночных кредитов. А вот массовый сегмент постепенно исчезает, по крайней мере, в привычном виде. Проектам комфорт-класса все труднее выдерживать конкуренцию с готовыми новостройкам от собственников, где квадратный метр стоит гораздо дешевле. Дополнительным ударом по массовому сегменту послужило ужесточение с 1 февраля условий выдачи семейной ипотеки, которая служит главным драйвером спроса на бюджетное первичное жилье».
[1] Без учета проектов реновации и арендных домов.
В 2025 году зафиксировано минимальное число стартов новостроек за 10 лет
В 2025 году девелоперы в Москве открыли продажи в 40 проектах, подсчитали аналитики «Метриум». Текущий результат стал минимальным на первичном рынке Москвы за прошедшие 10 лет. По сравнению с 2024 годом показатель снизился на 37%.
Темпы стартов новостроек в Москве сокращаются уже три года подряд. Пиковый результат был зафиксирован в 2022 году, когда застройщики открыли продажи в 98 столичных проектах против 79 стартов в 2021 году (+24%). В свою очередь, в 2023 году состоялось 79 стартов (-19% за год), в 2024 году – 63 старта (-21%). По итогам 2025 года девелоперы вывели на первичный рынок столицы всего 40 новостроек. Таким образом, количество стартов в годовом выражении просело на 37%.
«Резкое сокращение числа стартов – один из главных трендов на рынке первичного жилья в столице в 2025 году, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Благодаря широкому применению рассрочек спрос на новостройки в Москве за год не снизился. Тем не менее, многие девелоперы были вынуждены откладывать реализацию проектов вследствие дорогого проектного финансирования. Причем рассрочки негативно влияют на скорость наполнения эскроу-счетов. Данный инструмент стал «спасательным кругом» для застройщиков в период действия высокого «ключа», но все же это не оптимальная опция для девелоперских компаний. Застройщики в Москве чаще выводили на рынок менее масштабные проекты, чем сегодня, в том числе арендные дома. Данный фактор, разумеется, положительно отражался на статистике стартов. Впрочем, суммарная площадь проектов, стартовавших в 2025 году, тоже существенно сократилась относительно прошлых лет».
Самыми активными в 2025 году оказались девелоперы на рынке новостроек бизнес-класса. Показатель просел на 36% – до 18 проектов против 28 в 2024 году. Для сравнения, в 2023 году стартовало 18 комплексов бизнес-класса, в 2022 году – 34, в 2021 году – 26.
«Рынок первичного жилья бизнес-класса в «старой» Москве развивается наиболее активно, – рассказывает Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК класса бизнес+ STONE Rise и STONE Grain со стартом в 2025 году). – Доля квартир этого сегмента (без учета апартаментов) в структуре экспозиции за прошедший год выросла с 42% до 51%. Число стартов сократилось, по сути, лишь по сравнению с высоким показателем 2024 года. Это связано как с дорогими проектным финансированием и бридж-кредитами, так и с запретом на строительство новых апарт-комплексов.
При этом постепенно меняются продуктовые характеристики «премьер». Все больше становится комплексов класса бизнес+. Именно к бизнес-классу они принадлежат по причине расположения в перспективных районах и наличия широкого спектра премиальных характеристик. Так, наши жилые комплексы класса бизнес+ со стартом в 2025 году STONE Rise и STONE Grain отличаются высоким уровнем приватности. В частности, в приватных корпусах этих проектов предусмотрено от 2 квартир на этаже, в высотных башнях – не более 12. Кроме того, наши комплексы класса бизнес+ выделяются высокими потолками, просторными гранд-лобби и дизайнерским благоустройством».
На втором месте по активности в 2025 году находятся девелоперы на рынке новостроек элитного и делюкс-классов. В совокупности они вывели на рынок 6 проектов против 11 годом ранее. Следовательно, темпы стартов в высокобюджетном сегменте снизились на 45% за год. Для сравнения, в 2023 году в продаже появилось 19 элитных и делюкс-комплексов, в 2022 году – 11, в 2021 году – 10.
«Объем предложения на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы за год практически не изменился, несмотря на сокращение числа стартов, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Однако сегодня значительная часть экспозиции сконцентрирована в 6 крупнейших проектах (46%). Кроме того, сформировался дефицит объектов на начальном этапе реализации. Но, учитывая смягчение монетарной политики ЦБ и неизменно высокую востребованность высокобюджетной недвижимости в столице, есть основания ожидать увеличения количества стартов в 2026 году. Например, сейчас уже несколько элитных проектов находятся на этапе бронирования (предпродаж)».
Третью позицию по активности в 2025 году заняли застройщики жилья премиум-класса. В 2025 году они запустили продажи в 8 проектах против 9 годом ранее. Таким образом, темпы стартов в данном сегменте в годовом выражении снизились на 11%. Для сравнения, в 2023 году в продаже появилось 10 премиальных проектов, в 2022 году – 14, в 2021 году – 9.
«Резкое удорожание проектного финансирования вынудило многих застройщиков в 2025 году отложить старты, – подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор MR (девелопер премиального жилого небоскреба One со стартом в 2025 году). – На фоне действия рекордно высокой ключевой ставки к строительству новых объектов приступали преимущественно крупнейшие девелоперы, которые отличаются высокой финансовой устойчивостью. Стоит отметить, что компании чаще всего выводили на рынок проекты КРТ, получающие преференции от государства, и многофункциональные комплексы, помогающие диверсифицировать риски. Например, в нашем 90-этажном небоскребе One (379 м), помимо премиального жилья, предусмотрены офисы, торговая галерея, рестораны высокой кухни, фитнес-центр с бассейном, клиника превентивной медицины и самый высотный в Европе ландшафтный парк площадью свыше 1000 кв. м на 85 этаже».
Девелоперы массового сегмента «старой» Москвы в 2025 году вывели на рынок всего 4 новостройки против 8 годом ранее. В годовом выражении результат снизился на 50%. Для сравнения, в 2023 году в продаже появилось 24 массовых новостроек, в 2022 году – 35, в 2021 году – 33.
На рынке новостроек Новой Москвы в 2025 году также состоялось 4 старта, что на 43% меньше, чем годом ранее (7 стартов). Для сравнения, в 2023 году в продаже в ТиНАО появилось 7 проектов, в 2022 году – 4, в 2021 году – 3.
