Аналитики CORE.XP отмечают тренд роста вакансии свободных площадей в ТЦ Москвы
При этом показатель по-прежнему остается ниже пика прошлого года (5,8% в III квартале 2025 г.), а рынок, по данным CORE.XP, продолжает реагировать на высокую стоимость заемных средств, рост издержек, налоговую нагрузку и замедление доходов населения из-за инфляции.
В Московских ТЦ меняется и структура доступных площадей. Основной объем свободных помещений приходится на объекты площадью до 250 кв. м — 86% по количеству, но их доля по площади заметно ниже, 40%, — 2 п.п. к IV кв 2025: такое снижение может быть связано с сокращением доли объектов до 100 кв. м внутри этого сегмента на 1 п.п. (с 69% до 68%), что говорит о повышенном спросе на мелкоформатные помещения.
В то же время на рынке наблюдается незначительный уход части арендаторов с крупными площадями, поскольку доля помещений более 1000 кв. м по площади увеличилась на 1 п.п. к IV кв. 2025 г., составив 27%. При этом традиционно они сохраняют невысокую долю в общем количестве доступного предложения (в общем предложении по количеству) — 2%.
«Рост вакансии до 5,7% в московских ТЦ отражает давление макроэкономических факторов – высоких ставок, инфляции и снижения покупательной способности. При этом в I квартале высвободилось чуть больше крупных помещений, чем в прошлом, а спрос на мелкие форматы (до 100 кв. м) вырос. В то же время достаточно высоким остаётся спрос на помещения в районных торговых центрах – жителям удобно совершать повседневные покупки рядом с домом. Мы ожидаем общей стабилизации рынка во II квартале при условии смягчения денежно-кредитной политики», — комментирует Евгения Прилуцкая, Директор, подразделение торговой недвижимости CORE.XP.
В районных ТЦ вакансия снизилась на 2,1 п.п. год к году, тогда как в региональных центрах зафиксирован рост на 2,3 п.п., а в суперрегиональных — на 1,4 п.п. Такая динамика говорит о востребованности малоформатных (районных и окружных) объектов в связи с текущей моделью потребительского поведения – актуальностью магазинов «у дома»: жителям районов удобно совершать покупки в шаговой доступности.
Вакансия в московских ТЦ выросла до 9,7%, к концу 2026 г. ожидается рост до 10,5%
Москва, 18 февраля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 г., уровень вакансии в форматных торговых объектах* Москвы достиг 9,7%.
Рост доли свободных площадей (+2,4 п. п. по сравнению с показателем 2024 г.) стал следствием рекордного нового строительства (211 тыс. кв. м по итогам 2025 г.) и снижения темпов выхода новых брендов (38 новых брендов, -22% г/г).
«В 2026 г. мы ожидаем рост уровня вакансии в торговых центрах Москвы до 10,5%, что соответствует значениям 2021–2022 гг. На динамику вакансии в 2026 г. будут влиять ввод новых ТЦ, последствия налоговой реформы и освобождение площадей брендами, которые не смогли удержать свои позиции на рынке», – комментирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Усредненные диапазоны арендных ставок для новых арендаторов в торговых центрах Москвы существенно не изменились. В условиях роста операционных расходов и сохраняющихся обязательств перед банками, собственники торговых площадей предусматривают ежегодную индексацию в договорах аренды.
«На фоне высокой базы 2023–2024 годов собственники стабилизированных торговых центров планировали рост ставок в 2025 г. в районе 8–10%. В этот период часто заключались долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексацией в 7–10%, что частично обеспечивало желаемый уровень арендных ставок арендодателю в 2025 г. Однако в новых договорах ритейлеры не всегда готовы подтверждать запрашиваемый уровень арендных платежей в связи с турбулентностью рынка. В среднем рост ставок в 2025 году составил 5–7%», – поделилась Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP.
*Форматные торговые объекты – объекты торговой недвижимости, обладающие концепцией и находящиеся в профессиональном управлении.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников
Итоги 2025 года и прогноз развития рынка торговой недвижимости на 2026 год
Москва, 1 декабря 2025 — CORE.XP представила обновлённый анализ состояния рынка торговой недвижимости по итогам 2025 года и ключевые ожидания на 2026 год. Участники рынка сталкиваются с ростом макроэкономических рисков, изменением потребительских привычек и продолжающимся снижением интереса иностранных брендов. На этом фоне наметилось ускорение ввода новых площадей в крупных городах и усиление роли районных торговых центров.
Итоги 2025 года: рост вакансии, снижение интереса иностранных брендов и дисбаланс географии открытий
По итогам 2025 года доля свободных площадей в российских торговых центрах достигла 6,2%, продолжив восходящий тренд. Рост вакансии обусловлен снижением оборотов розничной торговли, усилением сберегательной модели поведения у потребителей и увеличением доли онлайн-покупок. Районные объекты демонстрируют наиболее высокий уровень вакансии — до 15,1%.
«2025 год стал поворотным в части изменения структуры спроса на торговые площади. Потребитель перешёл к рациональной модели покупок, что повлияло на динамику в ряде категорий арендаторов и усилило давление на объекты с менее устойчивой tenant-mix», — отмечает Евгения Прилуцкая, директор, руководитель направления по работе с торговыми площадями CORE.XP.
В 2025 году количество иностранных брендов, вышедших в Россию, сократилось на 46% — с 24 до 13. Из них 7 зашли напрямую, 6 — через локальных партнёров.По географии лидируют Европа (31%), Турция (31%) и Китай (23%).
Одежда, обувь и аксессуары сохраняют первое место среди новых выходов (61%), но одновременно именно Fashion стал лидером по закрытиям: в III квартале 2025 года на него пришлось 50% всех закрытых точек.
Открытия новых торговых центров: Москва и Петербург в лидерах, регионы замедлились
По итогам года:
- Москва увеличила объём ввода новых площадей до 105 тыс. кв. м (+9,4% к 2024 г.).
- Санкт-Петербург показал рекордный за шесть лет ввод — 107 тыс. кв. м после нулевых открытий годом ранее.
- Регионы снизили активность: ввод составил 193 тыс. кв. м, что на 18% ниже уровней 2024 года.
Районные ТЦ стали доминирующим форматом: они составили 45% всех открытий в России и 76% — в Москве.
Прогноз CORE.XP на 2026 год: рост НДС, давление на арендаторов и дальнейший рост вакансии
«В 2026 году значительная часть арендаторов столкнётся с двойным давлением — ростом операционных издержек и снижением маржинальности. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению свободных площадей, особенно в объектах с устаревшей концепцией и слабым позиционированием», — подчёркиваетЕвгения Прилуцкая.
Ключевым риском 2026 года станет повышение НДС до 22%. Согласно оценкам Минфина, это приведёт к увеличению инфляции примерно на 1 п.п., усилив давление на арендаторов и стимулируя дальнейшую корректировку цен для потребителей.Сохранение льготной ставки 10% обеспечит относительную устойчивость продуктов питания, аптек, товаров для детей, а также продаж книг и подарков.
Поэтапное введение НДС для компаний на УСН станет дополнительным фактором давления. Уже в 2026 году лимит снизится до 20 млн руб., что затронет значительную часть малого и среднего бизнеса в ТЦ, снизив их финансовую устойчивость.
Вакансия может вырасти до 8,3%
По прогнозу CORE.XP, в 2026 году доля свободных площадей продолжит рост и достигнет 8,3%, отражая общий спад потребительской активности и рост расходов ритейлеров.
По типам объектов вакансия составит:
- региональные ТЦ — 6,3%,
- окружные — 7,4%,
- суперрегиональные — 8,2%,
- районные — до 15,1%.
