CORE.XP: В Москве ожидается ускорение ввода офисов
Москва, 12 февраля 2026 г. По оценкам CORE.XP, к 2030 году рынок может получить в 2,5 раза больше офисов,
чем в предыдущие 5 лет. В 2026–2030 гг. в Москве может быть введено 6,6 млн кв. м офисных площадей. Это означает рост среднегодового ввода примерно в 2,5 раза — до ~1,3 млн кв. м в год против около ~0,5 млн кв. м в 2021–2025 гг. Об этом сообщила Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP на конференции «СИЛА ЧЕТЫРЁХ 2026».
«В 2025 году рынок продемонстрировал резкий рост арендных ставок — в действующих офисных зданиях внутри МКАД они увеличились в среднем на 40% год к году. Наиболее заметная динамика наблюдалась в качественных объектах с готовой отделкой и в премиальных локациях, где сохраняется ограниченное предложение.
При этом цены продажи росли более умеренно: в классе А средняя стоимость составила 413 тыс. руб. за кв. м при покупке здания целиком (+5% к 2024 году) и 381 тыс. руб. за кв. м при продаже блоками (+4%). В 2026 году мы ожидаем усиления ценового давления на фоне сохранения высокой себестоимости строительства и повышения НДС до 22%, что будет способствовать дальнейшей корректировке цен вверх»— отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
Сдвиг сроков ввода становится нормой
В 2025 г. в Москве было построено 704 тыс. кв. м офисов (+20% к 2024 г.), однако рынок все чаще сталкивается с переносами сроков ввода: 698 тыс. кв. м были смещены на 2026–2027 гг. Доля проектов, выходящих за пределы заявленных сроков, выросла до 50% против 15% в 2019 году. Среди причин — ужесточение градостроительных норм и общий рост объёмов строительства, повышающий нагрузку на рынок исполнения проектов.
75% нового предложения — на продажу
Структура нового строительства по-прежнему смещена в сторону продаж: из прогнозируемого объёма 2026–2030 гг. около 75% (эквивалентно ~5,0 млн кв. м) планируются на продажу. Причём 3/4 из объектов на продажу продаются в мелкую нарезку (блоками/этажами).
Аренда в новом вводе оценивается всего в ~10% (652 тыс. кв. м), при этом 43% арендных объектов ожидаются к вводу после 2028 года.
Проекты BTS могут занять порядка 15% (956 тыс. кв. м). Среди крупнейших BTS-примеров — кластер Сбербанка в Рублёво-Архангельском (368 тыс. кв. м)
и штаб-квартира РБВ (138 тыс. кв. м).
Спрос до 2028 года — вблизи среднего за 10 лет
По итогам 2025 г. суммарный объём сделок аренды и купли-продажи составил 1,5 млн кв. м (–31% г/г). При этом доли аренды и покупки практически сравнялись: аренда — 53%, покупка — 47%.
В сегменте купли-продажи рост обеспечили в том числе розничные сделки: их количество увеличилось на 23%, что указывает на сохранение спроса на офисы «блоками/этажами». При этом в объёмах розница составила 258 тыс. кв. м (+39% к 2024 году).
По прогнозу CORE.XP, спрос в 2026-2028 гг. ожидается в диапазоне 1,3 -1,6 млн кв. м в год, что сопоставимо со средними значениями последнего десятилетия (около 1,5 млн кв. м).
Спонсоры деловой программы: FORMA, ГАЛС-Девелопмент
Партнеры конференции «Сила Четырёх 2026»: ВТБ Недвижимость, ФСК, AFI Development, Level Group, TOPRANGE
Информационные партнеры конференции: Сноб, CRE, Рамблер, Shopping Centers Russia, РГУД, Премия Urban, Банковское обозрение, Redeveloper.ru, Московская перспектива, Национальный банковский журнал, Expomap, Мир квартир, Office Next, Ассоциация REPA, Invest Future, Строительная газета, а также Telegram-каналы Сигналы РЦБ, Novostroyman. Москва. Недвижимость, Железобетонный замес, Белая Каска
О конференции «СИЛА ЧЕТЫРЁХ»:
«CИЛА ЧЕТЫРЁХ» — значимое для рынка событие, на котором представители государства, банков, бизнеса и экспертов соберутся вместе, чтобы обсудить будущее отрасли недвижимости. Организатором мероприятия является CORE.XP. 12 февраля «СИЛА ЧЕТЫРЕХ» соберет более тысячи участников – ключевых игроков рынка недвижимости, финансового сектора, архитектурных бюро, крупнейших инвесторов и представителей государственной власти.
О компании CORE.XP:
CORE.XP — ведущая компания с 30-летним опытом работы на рынке РФ и СНГ, предоставляющая полный спектр профессиональных услуг в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Является преемником российского бизнеса CBRE, мирового лидера в профессиональных услугах и управлении инвестициями в коммерческой недвижимости.
Сайты компании: core-xp.ru, core-doma.ru, sila4.ru, core-eco.ru.
CORE.XP: половина запланированного на 2025 год офисного ввода перенесено на 2026 год
Согласно исследованию CORE.XP, в 2025 году в Москве было завершено строительство 704 тыс. кв. м офисной недвижимости, что стало рекордным показателем с 2015 года. Объемы нового строительства растут третий год подряд: если в 2023 году в эксплуатацию было введено 286 тыс. кв. м офисов, то в 2024 году показатель увеличился более чем в два раза — до 582 тыс. кв. м.
При этом часть заявленных проектов была перенесена: с IV квартала 2025 года на 2026 год смещен ввод 269 тыс. кв. м офисной недвижимости. Всего в 2025 году отложили ввод 693 000 кв. м офисных площадей, что составляет 49,6% от всех анонсированных в начале прошлого года проектов. Это самый высокий показатель с 2015 года как по площади, так и по доле. Для сравнения: годом ранее были перенесены сроки завершения строительства бизнес-центров на 457 000 кв. м, а это 44% от всех заявленных на начало того года объектов.
С учетом этого в CORE.XP прогнозируют ввод порядка 1,2 млн кв. м офисов в 2026 году.
В топ-5 девелоперов по объему ввода новых офисных объектов в 2025 году вошли MR Group (194 тыс. кв. м), Мосинжпроект (167 тыс. кв. м), НД Групп (59 тыс. кв. м), Millhouse (57 тыс. кв. м) и Абсолют Группа (27 тыс. кв. м). В 2025 году девелоперская активность была практически полностью сосредоточена в сегменте высококлассных офисов: 95% введенных площадей пришлось на класс A, еще 2% — на Prime, 3% — на B+ и 1% — на B-.
В CORE.XP отмечают, несмотря на внушительные объемы строительства, для арендаторов и покупателей доступно всего 30% введенных площадей, или 205 тыс. кв. м. Это связано с тем, что отличительной особенностью 2025 года стало масштабное строительство штаб-квартир крупных компаний. За год было введено 8 бизнес-центров данного формата, что составляет 54% от общего объема строительства или 382 тыс. кв. м. Среди крупнейших объектов — SLAVA, Национальный космический центр, телевизионный комплекс телекомпании НТВ, Технополис Москва.
Однако даже сравнительно невысокий объем свободных офисов в новых объектах, на фоне острого дефицита предложения, уже оказал влияние на рыночные показатели. По итогам 2025 года средняя доля свободных офисных площадей выросла до 4,6%, тогда как на конец 2024 года она составляла 3,5%.
«2025 год стал поворотным для офисного рынка Москвы: рекордный объем ввода был достигнут за счет качественных, во многом корпоративных проектов, ориентированных на собственное использование. Несмотря на возобновление роста доли свободных площадей, рынок по-прежнему остается в условиях структурного дефицита, особенно в сегменте аренды.», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
CORE.XP: Эксперты назвали новые факторы капитализации жилых проектов в 2025 году
По данным экспертов, средний срок реализации нераспроданных остатков квартир в Москве достигает 2,8 лет, по отдельным проектам – 10 лет, их доля на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет от 20% до 50% в зависимости от класса проекта. При этом наблюдается насыщение первичного рынка жилой недвижимости и рост доли готовых объектов, а вторичный рынок становится новым полем для конкуренции.
Проблема накопления нераспроданных остатков в новостройках наблюдается не только в Москве, но и на федеральном уровне. По данным сервиса наш.дом.рф, уровень распроданности новостроек к моменту ввода в эксплуатацию в ЦФО сейчас составляет 69% — это самый высокий показатель по стране. В Северо-Кавказском ФОЮ, например, распродано всего лишь 27% нового жилья, вводимого в эксплуатацию в 2025 году.
Ключевым трендом 2025 года эксперты жилого направления CORE.XP считают смену сценариев на рынке жилья. Покупатель сегодня покупает не просто квадратные метры, а ощущение комфорта, статус, сервис и насыщенную инфраструктуру в шаговой доступности. Ценность проектов формируется через качество среды и жизненные сценарии, что фундаментально меняет их экономику и способность удерживать и наращивать стоимость после ввода в эксплуатацию.
«В 2025 году капитализация становится управляемым процессом и результатом стратегических решений девелопера, а не только удачной локации или конъюнктуры. Сегодня девелопер — это не просто строитель, а оператор городской среды. Управление активом после ввода, от управляющей компании до наполнения арендаторами коммерческих пространств, становится источником дополнительной капитализации. Те проекты, где девелопер последовательно работает с концепцией и эксплуатацией, растут в цене даже через 3–5 лет после ввода», — комментирует директор Департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
Эксперты назвали наиболее успешные столичные жилые проекты, где капитализация выросла благодаря созданию качественной общественной инфраструктуры и новых точек притяжения: ЖК «Садовые кварталы» от застройщика «Интеко-Sminex» с ростом стоимости на 60–90% после ввода в эксплуатацию в 2019–2022 гг. и ЖК «Матвеевский парк» от компании ПИК — на 5–15% после ввода в эксплуатацию, начиная с 2023 г.
Аналитики жилого направления CORE.XP также определили основные факторы, влияющие на цену и ценность жилья:
• наличие развитой инфраструктуры в ближайшей локации или внутри жилого проекта;
• эргономичные и функциональные планировочные решения без потери площади;
• инженерные технологии, обеспечивающие оптимальный микроклимат и энергоэффективность без ущерба фасадам;
• плотность и комфорт среды как оптимальное соотношение жильцов и пространств общего пользования.
• продуманная концепция благоустройства, когда двор является продолжением квартиры, обеспечивая баланс приватности и развития социальных контактов;
• сервисы для резидентов, которые не только подчеркивают статус, а обеспечивают качество жизни.
По оценке экспертов, сильная концепция жилого комплекса становится главным драйвером капитализации после ввода в эксплуатацию и создает не просто продукт, а ценностную экосистему, где каждая деталь — от архитектуры до эксплуатации — влияет на восприятие бренда и стоимость квартир.
