CORE.XP: ввод коворкингов в Москве в 2026 году сократится почти в полтора раза
Москва, март 2026 г. — Рынок гибких офисных пространств в Москве в 2026 году столкнется с резким снижением темпов ввода новых площадей. По прогнозам аналитиков CORE.XP, объем новых открытий составит около 22 тыс. кв. м (≈3 тыс. рабочих мест), что на 45% ниже показателя предыдущего года.
Для сравнения, в 2025 году на рынок было выведено около 40 тыс. кв. м гибких офисов (≈5,9 тыс. рабочих мест), в предыдущие годы объем ввода стабильно держался на уровне 40–70 тыс. кв. м ежегодно. Таким образом, рынок фактически выходит из фазы активного расширения и переходит к ограниченному росту.
Сокращение ввода происходит на фоне сохраняющихся ограничений со стороны девелоперов и операторов. Среди ключевых факторов — высокая стоимость отделочных работ, рост арендных ставок на классические офисы, а также отказ собственников предоставлять льготные условия (включая арендные каникулы) операторам гибких пространств.
Дополнительное давление на рынок оказывает снижение спроса. По итогам 2025 года объем сделок в гибких офисах сократился на 31% год к году и составил около 103 тыс. кв. м против 149 тыс. кв. м в 2024 году.
Основными арендаторами гибких офисов в 2025 году стали ИТ и телеком-компании (35%), торговые операторы (22%), а также компании из сектора недвижимости и строительства (19%). Среди крупных сделок года:
- Субаренда компанией Sminex в пространстве Space 1 «Новый Балчуг» — 7,2 тыс. кв. м (944 рабочих места)
- Субаренда компанией Лореаль в пространстве АФИ Девелопмент «AFI GALLERY» — 6,4 тыс. кв. м (1 670 рабочих мест)
- Субаренда компанией SberDevices в пространстве ASPACE на Новослободской улице, 16 — 4,5 тыс. кв. м (3 402 рабочих места).
«Снижение объема спроса связано не столько с отсутствием интереса к гибким форматам, сколько с критическим дефицитом качественного предложения. Крупные компании готовы рассматривать гибкие офисы для размещения своих сотрудников, но сталкиваются с отсутствием подходящих блоков. Операторы, в свою очередь, не могут быстро наращивать объемы из-за высокой стоимости аренды и отказа собственников предоставлять длительные арендные каникулы», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
В 2026 году ожидается снижение спроса, до 70 тыс. кв. м. Таким образом, рынок одновременно сталкивается с ограниченным предложением и ослабленным спросом, что формирует нестандартную рыночную ситуацию.
Ставки продолжают расти вопреки снижению спроса
На фоне дефицита качественных площадей и ограниченного ввода арендные ставки продолжают расти. Средняя ставка аренды рабочего места в гибких офисах увеличилась с 44,3 тыс. руб. в месяц в 2025 году до 54,4 тыс. руб. в 2026 году, показав рост примерно на 23% за год.
Прогноз на 2026 год предполагает дальнейшее увеличение ставок, несмотря на слабую динамику спроса. Это связано с ограниченным предложением, ростом операционных затрат и высокой себестоимостью запуска новых проектов.
Вакансия остается на минимальных уровнях
Несмотря на снижение спроса, уровень вакантности гибких офисов остается крайне низким. По состоянию на март 2026 года доля свободных площадей составляет около 9,1% (≈43 тыс. кв. м), что близко к минимальным значениям за последние годы. В ряде локаций вакансия опускается до уровней ниже 1%.
Сочетание сокращения ввода новых площадей (–45% г/г), сохраняющейся низкой вакансии (~9%), а также ограниченного, но стабильного спроса формирует предпосылки для структурного дефицита гибких офисов в Москве.
При сохранении текущих условий рынок в 2026–2027 годах может столкнуться с нехваткой доступных коворкингов, что продолжит оказывать давление на ставки и усилит конкуренцию за качественные площадки со стороны арендаторов.
Новое строительство офисной недвижимости достигло максимального значения за последние 10 лет
- Ввелось в эксплуатацию 48% офисов из ранее заявленных
- Новое строительство выросло на 20%
- 33% – доля свободных площадей в заявленных к вводу в 2026—2028 гг.
Москва, 20 февраля 2026 г. — Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам 2025 г. новое строительство офисной недвижимости достигло максимального значения за последние десять лет. Тем не менее, из заявленных на начало 2025 г. 1,5 млн кв. м в эксплуатацию ввелось лишь 48%. Следует отметить, что 47% нового строительства — штаб-квартиры (SLAVA, Национальный космический центр, БЦ «Серебряный фонтан», Медиацентр НТВ, Технополис «Печатники»). Совокупная офисная площадь штаб-квартир составляет 334 тыс. кв. м.
В 2026 г. также ожидается смещение сроков ввода объектов, что во многом обусловлено стремлением девелоперов минимизировать риски. Тем не менее новое строительство останется на высоком уровне, что обусловлено выходом на завершающую стадию проектов, строительство которых было инициировано в начале 2020—х годов в условиях увеличения спроса.
Новое строительство офисной недвижимости классов Prime, A и B выросло на 20% в 2025 г. по сравнению с 2024 г. и составило 715 000 кв. м. В 2026 г. новое строительство классов Prime, A и B составит 625 тыс. кв. м, в 2027 г. – 740 тыс. кв. м, а в 2028 г. – 820 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей офисной недвижимости в заявленных к вводу в 2026—2028 гг. объектах составит 33%. Из них 52% приходятся на предложение продажи, 26% — аренды и 22% на площади, одновременно предлагающиеся в аренду и продажу. В структуре заявленных к вводу площадей в 2026—2028 гг. превалирует класс А — 83% нового строительства. 40% из заявленных объектов до 2028 г., включительно, будут реализовываться жилыми* девелоперами.
Источник: Commonwealth Partnership
*Под «жилыми» подразумеваются девелоперы, изначально специализировавшиеся на проектах жилой недвижимости, но начавшие реализовать офисную недвижимость.
** Интенсивность цвета отражает уровень нового строительства. 1% нового строительства находится за чертами субагломераций Москвы.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников.
В Москве в 2026 году ввод офисов может вырасти почти в два раза — прогноз CORE.XP
Объем ввода офисных площадей может увеличиться почти вдвое по сравнению с 2025 годом — до 1,3–1,4 млн кв. м.
Почти половина проектов перенесена на 2026 год
В 2025 году в Москве было введено 704 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 20% больше показателя 2024 года (571 тыс. кв. м). При этом 47% от запланированного на 2025 год объема строительства — 615 тыс. кв. м — были перенесены на 2026 год.
С учетом этих переносов и заявленных девелоперами планов общий объем завершенного строительства в 2026 году может достичь 1,3–1,4 млн кв. м, что на 95% выше показателя 2025 года.
Таким образом, 2026 год может стать одним из самых активных по вводу офисной недвижимости за последние годы.
Новый ввод не догоняет спрос
Несмотря на рекордные объемы строительства, в 2025 году новое предложение не полностью удовлетворяло спрос. Общий объем сделок аренды и купли-продажи составил 1,5 млн кв. м (-31% г/г).
Объем сделок аренды достиг 777 тыс. кв. м (-36% г/г), а купли-продажи — 676 тыс. кв. м (-23% г/г). При этом 91% сделок покупки пришлось на строящиеся проекты, что отражает высокий интерес к будущему предложению.
В 2026 году общий объем новых сделок может составить 1,3–1,4 млн кв. м.
Вакансия продолжает расти
По состоянию на конец IV квартала 2025 года средняя доля свободных офисных площадей в классах Prime, A, B+ и B- составила 4,6% (878 тыс. кв. м), увеличившись за счет выхода новых объектов на рынок.
Наибольший объем вакантных площадей сосредоточен в локациях Нагатино-ЗИЛ, ЦДР–ТТК (без учета Москва-Сити и ЛДР) и за МКАД.
Рост ставок в высоких классах
В 2025 году продолжился рост арендных ставок в качественных объектах. Средние ставки на вторичные офисы классов Prime и A внутри МКАД выросли на 56% и 27% соответственно. Рост связан с ограниченным предложением в верхнем ценовом сегменте и сохраняющимся интересом к качественным локациям.
«Несмотря на рекордно высокий с 2015 года объем строительства офисов, новый ввод не полностью удовлетворяет текущий спрос», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
По оценке компании, при реализации заявленных проектов 2026 год станет переломным для рынка: объем нового предложения существенно увеличится, что может повлиять на баланс спроса и предложения, динамику вакантности и ценовую политику собственников.
