Жилфонд: сокращение разрыва цен на новостройки и вторичное жилье в России пока не гарантировано
Несколько лет подряд, с 2021 по 2024 годы новостройки заметно опережали вторичное жилье по темпу роста цен. С начала 2026 года тренд замедлился. Однако, пока это не гарантирует существенного изменения динамики, говорит Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, поскольку на рынок влияет ряд специфичных факторов.
Разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем постоянно рос в течение последних десяти лет. В 2018 году разница в стоимости квадратного метра недвижимости в новом доме и во вторичном фонде в среднем по России составляла, по подсчетам разных аналитических систем, 12-18%. В последующие годы показатель рос плавно, но заметно. В 2021 и 2022 годах разница в цене на новостройки и готовое жилье подошла к отметке в 30%, что стало самым высоким уровнем за всю историю наблюдений. Как выяснилось впоследствии, это было только начало изменений, и каждый следующий год показывал всё более существенный рост.
Причин было несколько: колебания ключевой ставки с 8,9% до 20% годовых и обратно до 7,5% на протяжении только одного года, массовая льготная ипотека на новостройки под 6%, а также запуск новых льготных программ, например, для ИТ-отрасли. Всё это создало ситуацию, когда покупка новостройки стала выглядеть гораздо выгодней готового жилья. После завершения программы льготной ипотеки на новостройки в 2024 году темп увеличения разрыва немного снизился, но не остановился. Разница между средними ценами на вторичном рынке и в новостройках зафиксировалась на уровне в 50–52%.
«Цены на новостройки конечно всё это время росли в результате активного спроса, но такой существенный разрыв сформировался не только по этой причине, но и в результате того, что рынок вторичной недвижимости в этом же периоде практически встал на паузу из-за недоступной ипотеки и других факторов. То есть, процесс оказался двусторонним: цены на новостройки пустились в рост, рост цен на готовое жилье в это же время замедлился, в некоторые годы он даже не догонял уровень инфляции», — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.
Ужесточение условий программы льготной семейной ипотеки с февраля 2026 года запустило переток спроса с первичного на вторичный рынок. Уже в апреле это проявилось в виде ускорения роста цен на готовое жилье. А разница в цене квадратного метра по Росстату за 1 квартал впервые за долгое время показала снижение.
«Все эти знаки воодушевляют, но до нормальных значений рынку недвижимости в России очень далеко. Средние цены по Росстату в первом квартале часто показывают более низкие уровни и растут к концу года. Несмотря на все предпосылки, мы не можем уверенно прогнозировать, как ситуация будет развиваться в перспективе даже одного года — слишком много факторов, – говорит Александр Чернокульский. – При этом восстановление спроса на рынке вторичного жилья пока нельзя назвать взрывным. Поэтапное снижение ипотечных ставок вслед за медленной коррекцией ключевой ставки Центробанка постепенно открывает больше возможностей для покупателей, и динамика активности весьма умеренная. Мы видим это по результату наших филиалов, в среднем выручка по сделкам на вторичном рынке год к году весной в регионах выросла на 7–12%. Если говорить про рост средних цен на вторичном рынке, то в экспозиции он сейчас идёт скорей за счет вымывания доступных объектов. Ипотека всё ещё дорогая, хоть и находится уже в условной “рабочей зоне”. И параллельно сделки на первичном рынке не останавливаются – тренд на новое жилье за последние годы стал уверенным. Для людей в некоторых регионах квартира в новом доме предпочтительней старого фонда, даже если она будет дороже. А застройщики придумывают новые форматы привлечения покупателей, поскольку конкуренция на рынке высокая — объем нераспроданного жилья в новостройках тоже находится на историческом максимуме, и его надо реализовывать. Свою долю рынка просто так они не отдадут».
