Эксперты форума FOR CITIES назвали регионы с самым высокими рисками на рынке новостроек
Доля «долгих» остатков в новостройках, срок реализации которых превышает 24 месяца, достигла больших значений в ряде регионов: Краснодар (61%), Ленинградская область (59%), Екатеринбург (более 50%). При этом прогноз поглощения рынка на 2026 год снизился до 3-4% против 15-20% годом ранее. Такие данные представили эксперты XII Всероссийского форума-практикума FOR CITIES | Форум для городов, организованного Школой девелопера и KEY CAPITAL
Сергей Лобжанидзе (bnMAP.pro): «Застройщики не любят продавать долго».
Один из главных индикаторов риска на региональных рынках новостроек – большие запасы нераспроданных квадратных метров в местных проектах в сочетании с низкими темпами поглощения. В частности, это доля нераспроданных проектных остатков с расчетным сроком реализации свыше 24 месяцев. Так, в Краснодаре 61% остатков будут реализовываться более чем два года. Следом идёт Ленинградская область (59%) и Екатеринбург (более половины предложения). В Москве доля «долгих» остатков составляет 41%, ещё 18% потребуют на реализацию 12-24 месяца, то есть почти 60% столичного предложения продаются существенно медленнее комфортной для застройщика модели. Тюмень выглядит устойчивее (47% остатков могут реализовываться свыше двух лет), но и там такая доля высока. По словам Лобжанидзе, рынок переходит от ажиотажного спроса к фазе охлаждения и накопления остатков. Особенно уязвимы агломерации, где бурный рост предложения сопровождался высокой ипотечной зависимостью из-за концентрации массового сегмента и инвестиционным спросом – прежде всего Краснодар и Ленинградская область.
Эксперт отметил, что рынок остается преимущественно «столичным»: Москва формирует более половины оценочной совокупной валовой выручки рассматриваемых агломераций – около 52-56%, причем ее объемы кратно превосходят остальные рынки. Санкт-Петербург и Московская область образуют второй эшелон, тогда как региональные миллионники и агломерации уже значительно уступают по денежному объему. При этом в 2026 г. фиксируется заметное снижение количества реализованных лотов и площадей относительно 2025 г. при продолжающемся росте средней цены квадратного метра и в сделках, и в предложении.
Михаил Продан (Level Регионы): «Из 589 потенциальных участков до сделки доходит только один – рынок земли экстремально жёсткий».
Заместитель генерального директора по развитию Level Регионы Михаил Продан поделился практикой формирования земельного банка в регионах. Компания провела масштабный анализ: 589 первичных лидов, 196 проектов прошли экспресс-анализ, 16 – комплексную due diligence, и только один завершился сделкой. По словам Продана, основная проблема – консолидация земли у локальных девелоперов и лендлордов, которые требуют полной предоплаты, что в условиях высокой ключевой ставки делает финансовые модели «небанкуемыми». Часть перспективных участков находится под действующими промышленными предприятиями, что предполагает долгий путь рекультивации и формирования МПТ.
Ещё один вызов – цена квадратного метра. Согласно анализу Level на основе сделок ДОМ.РФ, разница между центром и периферией в городах-миллионниках составляет в среднем 17% в пользу центра. Это вынуждает девелоперов тщательно выбирать локации внутри регионов. Тем не менее Level видит потенциал в механизме КРТ: в Перми, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Тюмени уже отобрано более 100 площадок под комплексное развитие территорий с общим плановым вводом свыше 12 млн кв. м. Компания планирует выход в Казань (2026 год), Екатеринбург (2026), Новосибирск (2027), Пермь и Тюмень (2028), делая ставку на крупные агломерации с контролируемыми рисками.
«Российские региональные рынки новостроек сейчас испытывают схожие трудности, – комментирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Прежде всего, это, конечно, снижение продаж, но контекст везде разный: в одних городах рынки были долгое время перегретыми, и сейчас для них наступает скорее коррекция, в других – идет перестройка девелоперских стратегий, меняется структура предложения в пользу более дорогих объектов. Мы видим, что девелоперы в целом ориентируют свой продукт на покупателей, которые не будут сильно зависеть от ипотеки. Они стремятся охватить отложенный спрос со стороны клиентов с деньгами, которые долгие годы не находили подходящие проекты бизнес- и премиум-уровня у себя дома».
