Мимо первой линии. Когда стрит-ритейлу лучше во дворе
Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
Первая линия традиционно считается лучшим местом для стрит-ритейла. Больше машин, больше прохожих, заметнее вывеска – казалось бы, что тут обсуждать. Поэтому помещение на внешнем фасаде ЖК обычно стоит дороже, а арендаторы в первую очередь смотрят именно на него. Но чем больше мы работаем со стрит-ритейлом в жилых комплексах, тем чаще видим: большой внешний трафик нужен далеко не всем.
Возьмем ПВЗ. Человек не замечает его из окна автомобиля и внезапно не решает получить посылку. Он заранее знает, куда идет, и скорее выберет пункт ближе к дому. Примерно так же ведут себя клиенты детского центра, студии пилатеса, груминга или салона красоты. К мастеру идут по записи, ребенка ведут на занятие в определенное время, собаку – к знакомому грумеру. Для такого бизнеса десять минут пешком через двор могут оказаться полезнее тысячи автомобилей за витриной.
И тут первая линия иногда начинает проигрывать помещению внутри ЖК. Аренда выше, требования собственника жестче, а значительная часть проходящего мимо потока арендатору просто не нужна. При этом во дворе живут несколько тысяч потенциальных клиентов, которые каждый день проходят одними и теми же маршрутами – к подъезду, школе, парковке, детской площадке. Вопрос уже не в том, сколько людей увидят вывеску, а в том, сколько из них действительно могут открыть дверь.
Конечно, отправлять весь стрит во двор было бы другой крайностью. Кофейне, ресторану или магазину импульсного спроса заметность по-прежнему очень важна. Но привычная формула «первая линия всегда лучше» становится слишком простой. Поэтому оценивать помещение только по расположению на первой или второй линии уже недостаточно. Для части арендаторов важнее оказаться на ежедневном маршруте жителей, ближе к подъездам и внутри жилой части проекта. В таком случае помещение во дворе может давать оператору именно тот трафик, который ему нужен, причем без переплаты за внешний фасад.
