Второй возраст первого этажа
Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
В первые месяцы после заселения нового жилого комплекса жители обычно ждут от стрит-ритейла самых простых вещей. Купить продукты, получить заказ, зайти в аптеку, выпить кофе по дороге на работу. Поэтому первыми на коммерческих площадях появляются супермаркеты, ПВЗ, аптеки, пекарни и другие услуги на каждый день. Им проще всего найти своего покупателя, даже когда половина соседних окон еще темная, а ремонт в квартирах слышен с утра до вечера.
Через два-три года жизнь в ЖК меняется. Квартиры заселены, жители познакомились с районом, сложились ежедневные маршруты. За хлебом по-прежнему ходят, но одного хлеба уже мало. Появляется спрос на рестораны, фитнес, детские занятия, медицину, салоны красоты и более узкие услуги. В наших проектах, например, открываются студии горячей йоги и пилатеса, груминг, тайский массаж, автошколы. То, что на старте ЖК могло показаться слишком нишевым, через несколько лет уже находит своего клиента.
Вместе с запросами жителей меняется и состав арендаторов. Кто-то из тех, кто пришел первым, остается и растет вместе с ЖК. Кто-то понимает, что ошибся с местом или услугой, и съезжает. На его место приходит другой оператор. Такая ротация не обязательно говорит о проблемах с коммерцией. Новый жилой комплекс еще сам не знает, какие магазины и услуги ему нужны, пока в нем не поселятся реальные люди.
Поэтому состав арендаторов первого этажа нельзя один раз придумать на бумаге и считать работу законченной. За ним приходится следить и после заселения: смотреть, куда ходят жители, каких услуг им не хватает, какие точки прижились, а какие пустуют. По мере взросления ЖК взрослеет и его стрит-ритейл – от набора самого необходимого до коммерческой среды, настроенной под привычки конкретных жителей.
Стрит на диете
Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
Еще несколько лет назад арендаторы стрит-ритейла в жилых комплексах чаще искали помещения побольше. Магазину требовался торговый зал и склад, салону красоты – несколько кабинетов, фитнесу – место под привычный набор услуг. Сегодня многие операторы стараются работать на меньшей площади. Те, кто раньше рассматривал помещение в 100–150 кв. м, ищут 50–70, а небольшому сервису может быть достаточно 30–40. Каждый лишний квадрат приходится арендовать, ремонтировать, освещать и отапливать, хотя дополнительной выручки он может и не приносить.
Меняются и сами арендаторы. Магазину уже не обязательно держать большой запас товара на месте – часть ассортимента можно привезти под заказ. Небольшая кофейня вполне обходится без просторного зала, если основная часть гостей берет кофе с собой. Студии маникюра, массажа, небольшие медицинские кабинеты, груминг, пункты бытовых услуг изначально строят экономику на нескольких десятках квадратных метров. В итоге помещение, которое десять лет назад показалось бы слишком маленьким, сегодня может оказаться как раз впору.
Для управляющей компании такая мода на уменьшение создает свою головную боль. Можно нарезать первый этаж на десятки маленьких помещений, но арендаторы от этого сами собой не появятся. Кофейне нужна вентиляция, салону – вода, магазину – место для разгрузки, а всем без исключения нужны нормальный вход и заметная вывеска. Если в 40 кв. м невозможно занести оборудование или провести необходимые коммуникации, привлекательная ставка аренды ситуацию не спасет.
Поэтому небольшой стрит – это не экономия квадратных метров, а более точная работа с ними. УК приходится заранее понимать, кто может прийти в каждое помещение и что ему потребуется для работы. Иногда лучше оставить 70 кв. м вместо двух помещений по 35, а иногда, наоборот, разделить большой блок, который годами будет ждать своего арендатора. Чем меньше становится помещение, тем меньше остается пространства для ошибки.
Мимо первой линии. Когда стрит-ритейлу лучше во дворе
Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».
Первая линия традиционно считается лучшим местом для стрит-ритейла. Больше машин, больше прохожих, заметнее вывеска – казалось бы, что тут обсуждать. Поэтому помещение на внешнем фасаде ЖК обычно стоит дороже, а арендаторы в первую очередь смотрят именно на него. Но чем больше мы работаем со стрит-ритейлом в жилых комплексах, тем чаще видим: большой внешний трафик нужен далеко не всем.
Возьмем ПВЗ. Человек не замечает его из окна автомобиля и внезапно не решает получить посылку. Он заранее знает, куда идет, и скорее выберет пункт ближе к дому. Примерно так же ведут себя клиенты детского центра, студии пилатеса, груминга или салона красоты. К мастеру идут по записи, ребенка ведут на занятие в определенное время, собаку – к знакомому грумеру. Для такого бизнеса десять минут пешком через двор могут оказаться полезнее тысячи автомобилей за витриной.
И тут первая линия иногда начинает проигрывать помещению внутри ЖК. Аренда выше, требования собственника жестче, а значительная часть проходящего мимо потока арендатору просто не нужна. При этом во дворе живут несколько тысяч потенциальных клиентов, которые каждый день проходят одними и теми же маршрутами – к подъезду, школе, парковке, детской площадке. Вопрос уже не в том, сколько людей увидят вывеску, а в том, сколько из них действительно могут открыть дверь.
Конечно, отправлять весь стрит во двор было бы другой крайностью. Кофейне, ресторану или магазину импульсного спроса заметность по-прежнему очень важна. Но привычная формула «первая линия всегда лучше» становится слишком простой. Поэтому оценивать помещение только по расположению на первой или второй линии уже недостаточно. Для части арендаторов важнее оказаться на ежедневном маршруте жителей, ближе к подъездам и внутри жилой части проекта. В таком случае помещение во дворе может давать оператору именно тот трафик, который ему нужен, причем без переплаты за внешний фасад.
