Срок окупаемости арендных квартир в России резко вырос в 1,8 раза
За шесть лет средний срок окупаемости однокомнатных квартир вырос со 155 до 266 месяцев, сообщают «Известия».
«Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке жилья в России в начале 2020 года составляла 2,54 миллионов рублей, а средняя цена аренды аналогичного жилья – 16,96 тысяч рублей. За шесть лет стоимость такой же по площади квартиры выросла до 8,4 миллионов рублей, а арендная ставка до 31,6 тысяч рублей. Таким образом, цена квартиры выросла в 3,3 раза, в то время как доход от сдачи в аренду только в 1,9 раза», – поясняет ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Также в исследовании отмечается, что среди российских городов-миллионников значительнее всего срок окупаемости однокомнатных квартир, сдаваемых в аренду в сравнении с 2020 годом вырос в Воронеже со 115 до 312 месяцев, в Нижнем Новгороде со 189 до 343 месяцев, в Казани со 175 до 322 месяцев, в Санкт-Петербурге со 178 до 320 месяцев и в Волгограде со 154 до 287 месяцев. Москва в этом рейтинге заняла 8 место, срок окупаемости в столице вырос со 187 до 310 месяцев.
Лидерами по сроку окупаемости однокомнатных квартир, купленных на вторичном рынке в 2026 году и сдаваемых в аренду стали: Челябинск (241 месяц), Новосибирск (242 месяца) и Екатеринбург (245 месяцев). Дольше всего окупаться за счет аренды квартира будет в Нижнем Новгороде (343 месяца), Казани (322 месяца), Санкт-Петербурге (320 месяцев), Воронеже (312 месяцев) и Москве (310 месяцев).
«В городах с высоким сроком окупаемости сдаваемых в аренду квартир важно выбирать районы с минимальной ценой квадратного метра, но с высокой ставкой аренды и стабильным спросом, а также прогнозировать цену будущей продажи таких объектов, динамика ее роста как минимум должна покрывать реальный уровень инфляции за этот период. Поэтому в городах с высоким средним сроком окупаемости просто доля объектов к хорошей доходностью ниже, но они есть», – подытожил Иванов.
Рыночные ставки по ипотеке снизились до 16%
«После ипотечных ставок на уровне 30% годовых в прошлом году, нынешние ставки для многих из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий и не имеет возможности оформить льготную ипотеку, уже кажутся вполне приемлемые. Те, кто оформляют рыночную ипотеку сейчас, рассчитывают приобрести квартиру или дом с дисконтом, а в будущем рефинансировать кредит под более низкую ставку или досрочно погасить большую его часть после продажи имеющейся недвижимости», — рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
При этом, по словам эксперта, есть ставки по рыночной ипотеке и ниже 16%, но на определенных условиях, получить кредит по ним не так просто.
«Банки сейчас все активнее конкурируют за потенциальных заемщиков и корректируют свои программы кредитования, рассчитывая привлечь наиболее активную и платежеспособную аудиторию. Рискованные кредиты банкам сейчас не нужны», — продолжает Решетникова.
Она отметила, что требования банков к заемщикам будут расти, из-за тех ограничений которые вводит ЦБ, поэтому даже снижение ставок в будущем из-за таких ограничений может снизить доступность ипотеки для части тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.
«Растут требования к уровню дохода и его подтверждению, предельной долговой нагрузке, банки более тщательно проверяют платежеспособность будущих заемщиков и вряд ли на рынке наступит обратный тренд в перспективе 2-3 лет», — прогнозирует эксперт.
Несмотря на все ограничения, спрос на рыночные программы кредитования будет расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ и коррекции ипотечных ставок.
«По нашим оценкам, каждое снижение ставок на 1 подпункт, приводит к росту интереса к рыночным ипотечным программам на 10-15%», — подытожила эксперт.
Интерес россиян к загородной недвижимости начал расти
Спрос на рынке загородной недвижимости стал восстанавливаться, по мере снижения ставок по рыночной ипотеке, рассказали в федеральной компании «Этажи».
«Драйвером спроса на загородные дома остаётся семейная ипотека и возможность использования средств материнского капитала, рынок постепенно адаптировался после введение эскроу-счетов в прошлом году и потенциальные покупатели вновь стали активно интересоваться загородными домами», – поясняет руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
По словам эксперта, спрос на рынке провоцирует достаточно высокий уровень дисконта, который после периода охлаждения покупательской активности на фоне высоких ипотечных ставок и трансформации сегмента ИЖС, доходит до 15-20%. На этом фоне многие готовы приобретать загородную недвижимость и по рыночным программам ипотечного кредитования, но со скидкой.
«Покупатели стали смотреть больше объектов, в надежде найти вариант с максимальным дисконтом, поэтому покупательская активность пока не настолько сильно отразилась на росте доли сделок на загородном рынке, если в прошлом году она была 19,2%, остальное приходилось на городское жилье, то в этом году она составляет 13,5%, в ипотечных сделках – 11,4% в прошлом году и 8,2% в этом», – продолжает эксперт.
Банки постепенно снижают ставки по рыночным программам, отмечает эксперт, плюс сокращаются доходы по банковским депозитам и деньги со вкладов возвращаются на рынок недвижимости.
«Мы рассчитываем, что весной спрос на загородном рынке может вырасти еще на 15-20%, этот прогноз подтверждается высоким интересом к распродажам и консультациям по стоимости строительства собственного дома с привлечением подрядной организации, а также вариантам кредитования по семейной ипотеке», – подытожил Сауков.
