Дешевле, но сложнее: эксперт Жилфонда рассказал, что нужно учитывать при покупке квартиры с торгов
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский рассказал, действительно ли квартиру с торгов можно купить со скидкой до 50%, чем такие сделки отличаются от обычной покупки на вторичном рынке и что стоит проверить перед участием в торгах.
В России растёт объем просрочки по жилищным кредитам. По данным Банка России, к 1 июня 2026 года общая сумма просрочки по ипотеке достигла 239,9 млрд рублей. Дом.рф сообщает, что за последний год доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков выросла с 0,7% до 1,1%, при этом вырос и сам портфель — с 20,4 до 22,39 трлн рублей.
— В условиях жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ такое жильё достаточно быстро оказывается на торгах, – рассказывает Александр Чернокульский. – Банки не заинтересованы долго держать проблемные кредиты на балансе: как только образуется просрочка, резко растут требования по резервам. Поэтому должнику обычно дают время на реструктуризацию, но если ситуация не меняется, банки быстро переходят к процедуре взыскания и торгам. Объем жилья, которое продается с торгов, не может составить заметную конкуренцию вторичному рынку и существенно повлиять на средние цены, но желающих покупать такие квартиры может прибавиться вместе с ростом объёма предложения, поскольку для многих квартира с торгов звучит просто как “вариант со скидкой”.
Более низкая цена связана с самой процедурой реализации залогового имущества, отмечает эксперт. Когда ипотечную квартиру продают через суд, начальная цена обычно определяется на основании отчёта оценщика, и составляет она 80% рыночной стоимости объекта. Рыночную стоимость при этом определяет, собственно, этот независимый оценщик. Если торги не состоялись, назначаются повторные, на них цена снижается ещё на 15%. Не найдётся покупатель и на повторных торгах — объект может перейти на стадию публичного предложения, где цена будет поэтапно снижаться.
Компании, зарабатывающие на сопровождении покупок с торгов, в рекламе часто обещают скидки в 30–50% от рыночной цены объекта. Однако такой дисконт на деле никогда не гарантирован, всё зависит от конкретного лота и количества желающих его приобрести. Цена на ликвидные квартиры, которые интересуют сразу нескольких участников, в ходе торгов вполне может приблизиться к рыночной. Поэтому, чтобы понимать, выгодным ли будет приобретение в каждом конкретном случае, необходимо отслеживать историю объекта на всём протяжении процесса — сколько раз он выставлялся на торги, как менялась цена — и сравнивать с рыночными ценами на аналогичное жильё. И это только один из нюансов покупки такой квартиры.
Эксперты «Жилфонда» собрали памятку для тех, кто планирует приобретение квартиры на торгах. Многие из советов актуальны для любой сделки с недвижимостью, но есть и свои нюансы. Так, квартиру часто нельзя осмотреть, поскольку собственники против. Да и вообще, в отличие от обычного продавца на вторичном рынке, собственник квартиры на торгах участвует в сделке не по своей воле и не заинтересован облегчать задачу покупателю. Также стоит помнить, что выезд собственников после завершения сделки тоже может быть непростым, часто выселение происходит через суд и может длиться месяцами, а в сложных случаях и годами.
Что ещё стоит учесть перед участием в торгах:
- Основание продажи. Ипотечное взыскание, банкротство физлица и арест имущества — разные процедуры с разными правилами, от этого зависит, какие документы и сроки нужно уточнять.
- Обременения объекта. Стоит запросить выписку из ЕГРН — иногда старые обременения технически остаются в реестре и после торгов, их придётся снимать отдельно.
- Фактические жильцы. Право собственности и право пользования квартирой — разные вещи: даже после торгов в квартире могут оставаться люди, сохранившие право проживания, включая несовершеннолетних. Информация о зарегистрированных лицах часто входит в состав документов по лоту. Если её нет в открытом доступе, уточните у финансового управляющего или пристава, ведущего дело.
- Скрытые расходы. Ремонт, освобождение квартиры от жильцов, юридическое сопровождение сделки, регистрационные действия. Стоит запросить справку об отсутствии задолженности по взносам на капремонт — у регионального фонда капитального ремонта (запрос можно направить по адресу объекта ещё до участия в торгах). Текущие коммунальные долги на нового собственника не переходят, а вот задолженность по взносам на капремонт — переходит вместе с квартирой.
— Покупка квартиры с торгов в принципе может быть безопаснее, чем обычная сделка на вторичном рынке, ведь здесь есть формализованная процедура реализации, судебное решение и понятные основания, по которым объект выставляется на продажу, — говорит Александр Чернокульский. — При этом такое жильё действительно может оказаться дешевле. Но важно понимать, что скидка здесь чаще всего не бесплатна: её приходится обменивать на более сложный процесс покупки, который предполагает грамотное сопровождение до, во время и после сделки. Кроме того, всегда есть риск торги не выиграть, тогда процесс придётся начинать сначала.
Эффект раннего рынка: почему девелоперы и инвесторы переориентируют капиталы на север Черногории
Черногория объявила новую очередь тендеров на инфраструктуру Колашина, включая систему искусственного оснежения. Девелоперы фиксируют рост интереса международных покупателей к курортной недвижимости региона.
Государство инвестирует в горный курорт на севере страны — оснежение, дороги и инженерные сети. Международные девелоперы фиксируют рост интереса покупателей к региону, который сравнивают с альпийскими курортами на ранней стадии их развития.
Власти Черногории объявили новую очередь тендеров на развитие инфраструктуры горного Колашина, включая систему искусственного оснежения. Колашин — растущий всесезонный горный курорт на севере страны, мастер-план которого разработало канадское бюро Ecosign, стоящее за Whistler и Vail. На фоне государственных вложений девелоперы отмечают рост интереса международных покупателей к местной курортной недвижимости.
Государство расширяет инфраструктуру
10 июля Министерство общественных работ Черногории опубликовало тендер на проектирование и строительство накопительных водоёмов и трубопроводов для системы искусственного оснежения на горнолыжном центре «Колашин 1600». Контракт реализуется по модели «проектируй и строй», при которой подрядчик отвечает за полный цикл — от проекта до ввода в эксплуатацию.
Одновременно, по данным портала CdM, объявлены тендеры на инженерные сети «Колашин 1600» и «Колашин 1450», а также пешеходно-велосипедную дорожку. Параллельно ведутся работы в спортивной зоне и реконструкция поликлиники.
Согласно проектной документации, система оснежения рассчитана на покрытие около 37 га трасс. Собственная снежная инфраструктура снижает зависимость курорта от погоды и позволяет позиционировать его как круглогодичный.
Транспортная доступность
Колашин связан с международным аэропортом Подгорицы скоростной трассой — время в пути около 40 минут. Круглогодичная транспортная доступность рассматривается как один из ключевых факторов инвестиционной привлекательности горных курортов. Начаты подготовительные работы по второму участку автомагистрали Бар–Больяре (Матешево–Андриевица, около 21 км). Подрядчиком по проектированию и строительству выбран консорциум Power China–Stecol–PCCD, стоимость контракта — порядка 694 млн евро.
Магистраль свяжет северо-восток страны с центральной частью и Подгорицей и станет частью общеевропейских транспортных коридоров. В более широких планах развития севера обсуждается и реактивация аэропорта в Беране — проект пока на ранней стадии.
Почему это важно для рынка
Участники рынка отмечают, что масштабные государственные вложения в инженерную и транспортную инфраструктуру, как правило, предшествуют росту цен на недвижимость, а не следуют за ним. Схожая динамика ранее наблюдалась в странах — кандидатах на вступление в ЕС, где евроинтеграция сопровождалась повышением стоимости жилья. Черногория имеет статус кандидата на вступление в Евросоюз; вступление ожидается в 2028–2029 годах.
По оценкам девелоперов, на фоне ограниченного предложения и высокой насыщенности альпийского рынка Колашин остаётся одним из немногих европейских направлений на ранней стадии развития. Порог входа в проекте Kolasin Valleys начинается от 4,9 тыс. евро за кв. м — заметно ниже уровня цен на устоявшихся альпийских курортах. Спрос формируется в том числе за счёт растущего потока туристов из стран Персидского залива и Европы, где востребованы горный отдых, здоровый образ жизни и активный досуг.
«Государственные инвестиции в оснежение, дороги и инженерные сети — подтверждение того, что курорт развивается системно и с долгосрочным горизонтом. Для покупателя это возможность войти в проект на ранней стадии», — отмечает представитель Kolasin Valleys Наталия Леонова.
О проекте
Kolasin Valleys — всесезонный горный курорт в Колашине (Черногория) и один из крупнейших проектов такого рода на Балканах. Мастер-план разработан бюро Ecosign, специализирующимся на проектировании горных курортов. Проект предусматривает сеть трасс с доступом ski-in / ski-out и инфраструктуру из 23 гостиничных и жилых зданий под управлением международных операторов; флагманский отель под брендом Swissôtel (группа Accor) уже принимает гостей. Сеть трасс расширяется с 50 км сегодня до 142 км к 2029 году.
Жилая часть включает ограниченную коллекцию из 73 частных шале, расположенных в закрытом посёлке на склонах гор. Каждое шале продаётся с собственным участком земли и передаётся под ключ, с полной меблировкой. В каждом — собственный спа-комплекс с крытым бассейном, сауной и хаммамом, личный лифт на все этажи, спортзал, лыжная комната с прямым выходом на склон и подземный паркинг.
На территории курорта предусмотрены рестораны, спа- и велнес-комплексы, сеть канатных дорог и благоустроенные прогулочные и спортивные маршруты.
Источники: Правительство Черногории, CdM.
Фото предоставлены пресс-службой Kolasin Valleys
Источник: Pronline.ru, группа компаний Pro-Vision
