Дешевле, но сложнее: эксперт Жилфонда рассказал, что нужно учитывать при покупке квартиры с торгов
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский рассказал, действительно ли квартиру с торгов можно купить со скидкой до 50%, чем такие сделки отличаются от обычной покупки на вторичном рынке и что стоит проверить перед участием в торгах.
В России растёт объем просрочки по жилищным кредитам. По данным Банка России, к 1 июня 2026 года общая сумма просрочки по ипотеке достигла 239,9 млрд рублей. Дом.рф сообщает, что за последний год доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков выросла с 0,7% до 1,1%, при этом вырос и сам портфель — с 20,4 до 22,39 трлн рублей.
— В условиях жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ такое жильё достаточно быстро оказывается на торгах, – рассказывает Александр Чернокульский. – Банки не заинтересованы долго держать проблемные кредиты на балансе: как только образуется просрочка, резко растут требования по резервам. Поэтому должнику обычно дают время на реструктуризацию, но если ситуация не меняется, банки быстро переходят к процедуре взыскания и торгам. Объем жилья, которое продается с торгов, не может составить заметную конкуренцию вторичному рынку и существенно повлиять на средние цены, но желающих покупать такие квартиры может прибавиться вместе с ростом объёма предложения, поскольку для многих квартира с торгов звучит просто как “вариант со скидкой”.
Более низкая цена связана с самой процедурой реализации залогового имущества, отмечает эксперт. Когда ипотечную квартиру продают через суд, начальная цена обычно определяется на основании отчёта оценщика, и составляет она 80% рыночной стоимости объекта. Рыночную стоимость при этом определяет, собственно, этот независимый оценщик. Если торги не состоялись, назначаются повторные, на них цена снижается ещё на 15%. Не найдётся покупатель и на повторных торгах — объект может перейти на стадию публичного предложения, где цена будет поэтапно снижаться.
Компании, зарабатывающие на сопровождении покупок с торгов, в рекламе часто обещают скидки в 30–50% от рыночной цены объекта. Однако такой дисконт на деле никогда не гарантирован, всё зависит от конкретного лота и количества желающих его приобрести. Цена на ликвидные квартиры, которые интересуют сразу нескольких участников, в ходе торгов вполне может приблизиться к рыночной. Поэтому, чтобы понимать, выгодным ли будет приобретение в каждом конкретном случае, необходимо отслеживать историю объекта на всём протяжении процесса — сколько раз он выставлялся на торги, как менялась цена — и сравнивать с рыночными ценами на аналогичное жильё. И это только один из нюансов покупки такой квартиры.
Эксперты «Жилфонда» собрали памятку для тех, кто планирует приобретение квартиры на торгах. Многие из советов актуальны для любой сделки с недвижимостью, но есть и свои нюансы. Так, квартиру часто нельзя осмотреть, поскольку собственники против. Да и вообще, в отличие от обычного продавца на вторичном рынке, собственник квартиры на торгах участвует в сделке не по своей воле и не заинтересован облегчать задачу покупателю. Также стоит помнить, что выезд собственников после завершения сделки тоже может быть непростым, часто выселение происходит через суд и может длиться месяцами, а в сложных случаях и годами.
Что ещё стоит учесть перед участием в торгах:
- Основание продажи. Ипотечное взыскание, банкротство физлица и арест имущества — разные процедуры с разными правилами, от этого зависит, какие документы и сроки нужно уточнять.
- Обременения объекта. Стоит запросить выписку из ЕГРН — иногда старые обременения технически остаются в реестре и после торгов, их придётся снимать отдельно.
- Фактические жильцы. Право собственности и право пользования квартирой — разные вещи: даже после торгов в квартире могут оставаться люди, сохранившие право проживания, включая несовершеннолетних. Информация о зарегистрированных лицах часто входит в состав документов по лоту. Если её нет в открытом доступе, уточните у финансового управляющего или пристава, ведущего дело.
- Скрытые расходы. Ремонт, освобождение квартиры от жильцов, юридическое сопровождение сделки, регистрационные действия. Стоит запросить справку об отсутствии задолженности по взносам на капремонт — у регионального фонда капитального ремонта (запрос можно направить по адресу объекта ещё до участия в торгах). Текущие коммунальные долги на нового собственника не переходят, а вот задолженность по взносам на капремонт — переходит вместе с квартирой.
— Покупка квартиры с торгов в принципе может быть безопаснее, чем обычная сделка на вторичном рынке, ведь здесь есть формализованная процедура реализации, судебное решение и понятные основания, по которым объект выставляется на продажу, — говорит Александр Чернокульский. — При этом такое жильё действительно может оказаться дешевле. Но важно понимать, что скидка здесь чаще всего не бесплатна: её приходится обменивать на более сложный процесс покупки, который предполагает грамотное сопровождение до, во время и после сделки. Кроме того, всегда есть риск торги не выиграть, тогда процесс придётся начинать сначала.
