«Хрущёвки» и «брежневки» обогнали новый фонд на вторичном рынке по темпам роста среднего чека сделки в 2026 году
Аналитики компании «Жилфонд» подсчитали, что жильё 1960–70-х годов постройки уже четвёртый квартал подряд в России дорожает быстрее, чем более новый жилой фонд на рынке готового жилья. Эксперты отмечают, что это временный тренд, который на самом деле свидетельствует о снижении ликвидности старого фонда.
Вторичный рынок жилья в России с конца прошлого года восстанавливается вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. По итогам июля, согласно данным Роскадастра, по всем регионам России заключено 142 900 сделок на вторичном рынке жилья, что на 22% больше, чем годом ранее и рекорд с начала года.
В аналитическом центре «Жилфонда» исследовали данные о зарегистрированных сделках купли-продажи в архивах Росреестра в период с 2024 по II квартал 2026 года, чтобы выяснить, какое именно жилье на вторичном рынке в последние годы покупают более активно, и как изменилась структура сделок в 2026 году.
В общем объеме сделок на рынке вторичной недвижимости в России сегодня доминируют две основных когорты — жильё 1960–70-х годов постройки и 2010–20-х. Вместе на них в последние два года в среднем приходится свыше 65% всех сделок в России и почти 70% в Москве. Первый сегмент это наследие советской программы индустриального домостроения: за 1966–1975 годы в стране построили более 1 млрд м² жилья. Второй — результат рекордного ввода последних лет: с 2020 года Россия строит больше жилья, чем в любой год советской истории.
Если сопоставить динамику среднего чека сделок по этим двум категориям в сравнении год к году, становится видно, что старый фонд в последние месяцы растет в цене быстрее нового, причем темп заметно ускорился во II квартале: средний чек на жилье 1960-70-х годов вырос год к году на 11,1%, тогда как новое жилье — всего на 6,3%. При этом старый фонд среднем по России растёт в цене быстрее нового четвертый квартал подряд, тогда как до этого он показывал обратную динамику. Аналитики отмечают, что причиной стала общая активизация рынка недвижимости.
Если ж смотреть на динамику отдельно по Москве, здесь хрущёвки и брежневки вышли вперёд по темпам роста только в 2026 году: рост среднего чека год к году на старый фонд во II квартале составил 15,7%, тогда как в новом фонде – только 11,7%. В I квартале старый фонд вырос в цене на 9,7%, а новый – на 7,9%. Весь 2025 год динамика роста среднего чека в новом фонде опережала старый, и с большим отрывом.
То, что происходит с динамикой в разных когортах, весьма показательный тренд, считает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский:
— Рост объема сделок и среднего чека в старом фонде идёт с небольшим опозданием к общему росту активности на рынке. Здесь работает простое правило — когда предложение накапливается после периода простоя, покупатели сначала выбирают из экспозиции самые интересные варианты по самым низким ценам, а когда такие заканчиваются, переходят к менее ликвидным и интересным по ценам. Что мы видим в динамике спроса и среднего чека: когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается — в старом фонде это происходит с заметным временным лагом. Особенно это видно по сделкам на вторичном рынке в Москве, где объем нового жилья попросту больше, чем в любом другом регионе — соответственно, к старому фонду люди обращаются здесь позже, и цены на него растут с опозданием.
По мнению Александра, тренд на снижение ликвидности квартир в старом фонде будет только развиваться. Учитывая объем ввода нового жилья и амортизацию старого фонда, разрыв в спросе между старым и новым жильем будет продолжать рост. При этом в разных регионах по-разному: чем меньше в городе строится нового жилья, тем меньше конкуренция у старого фонда. Чем выше объем новых домов хорошего качества — тем меньше будет спрос на квартиры в старом фонде, и быстрее будут падать цены на него.
— Двадцать лет назад у хрущёвки конкурентов особо не было, это был самый массовый сегмент на вторичном рынке. Сейчас в среднем у россиян выбор гораздо больше, и к старому фонду обращаются либо ценители определённых планировок или конкретных районов со старой застройкой, либо покупатели, для которых это компромисс из-за ограниченного бюджета или отсутствия подходящих вариантов в новом жилье, – резюмирует Александр Чернокульский.
О компании
ООО «Жилфонд» – головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов за 2023 год по версии Домклик.
Дешевле, но сложнее: эксперт Жилфонда рассказал, что нужно учитывать при покупке квартиры с торгов
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский рассказал, действительно ли квартиру с торгов можно купить со скидкой до 50%, чем такие сделки отличаются от обычной покупки на вторичном рынке и что стоит проверить перед участием в торгах.
В России растёт объем просрочки по жилищным кредитам. По данным Банка России, к 1 июня 2026 года общая сумма просрочки по ипотеке достигла 239,9 млрд рублей. Дом.рф сообщает, что за последний год доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков выросла с 0,7% до 1,1%, при этом вырос и сам портфель — с 20,4 до 22,39 трлн рублей.
— В условиях жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ такое жильё достаточно быстро оказывается на торгах, – рассказывает Александр Чернокульский. – Банки не заинтересованы долго держать проблемные кредиты на балансе: как только образуется просрочка, резко растут требования по резервам. Поэтому должнику обычно дают время на реструктуризацию, но если ситуация не меняется, банки быстро переходят к процедуре взыскания и торгам. Объем жилья, которое продается с торгов, не может составить заметную конкуренцию вторичному рынку и существенно повлиять на средние цены, но желающих покупать такие квартиры может прибавиться вместе с ростом объёма предложения, поскольку для многих квартира с торгов звучит просто как “вариант со скидкой”.
Более низкая цена связана с самой процедурой реализации залогового имущества, отмечает эксперт. Когда ипотечную квартиру продают через суд, начальная цена обычно определяется на основании отчёта оценщика, и составляет она 80% рыночной стоимости объекта. Рыночную стоимость при этом определяет, собственно, этот независимый оценщик. Если торги не состоялись, назначаются повторные, на них цена снижается ещё на 15%. Не найдётся покупатель и на повторных торгах — объект может перейти на стадию публичного предложения, где цена будет поэтапно снижаться.
Компании, зарабатывающие на сопровождении покупок с торгов, в рекламе часто обещают скидки в 30–50% от рыночной цены объекта. Однако такой дисконт на деле никогда не гарантирован, всё зависит от конкретного лота и количества желающих его приобрести. Цена на ликвидные квартиры, которые интересуют сразу нескольких участников, в ходе торгов вполне может приблизиться к рыночной. Поэтому, чтобы понимать, выгодным ли будет приобретение в каждом конкретном случае, необходимо отслеживать историю объекта на всём протяжении процесса — сколько раз он выставлялся на торги, как менялась цена — и сравнивать с рыночными ценами на аналогичное жильё. И это только один из нюансов покупки такой квартиры.
Эксперты «Жилфонда» собрали памятку для тех, кто планирует приобретение квартиры на торгах. Многие из советов актуальны для любой сделки с недвижимостью, но есть и свои нюансы. Так, квартиру часто нельзя осмотреть, поскольку собственники против. Да и вообще, в отличие от обычного продавца на вторичном рынке, собственник квартиры на торгах участвует в сделке не по своей воле и не заинтересован облегчать задачу покупателю. Также стоит помнить, что выезд собственников после завершения сделки тоже может быть непростым, часто выселение происходит через суд и может длиться месяцами, а в сложных случаях и годами.
Что ещё стоит учесть перед участием в торгах:
- Основание продажи. Ипотечное взыскание, банкротство физлица и арест имущества — разные процедуры с разными правилами, от этого зависит, какие документы и сроки нужно уточнять.
- Обременения объекта. Стоит запросить выписку из ЕГРН — иногда старые обременения технически остаются в реестре и после торгов, их придётся снимать отдельно.
- Фактические жильцы. Право собственности и право пользования квартирой — разные вещи: даже после торгов в квартире могут оставаться люди, сохранившие право проживания, включая несовершеннолетних. Информация о зарегистрированных лицах часто входит в состав документов по лоту. Если её нет в открытом доступе, уточните у финансового управляющего или пристава, ведущего дело.
- Скрытые расходы. Ремонт, освобождение квартиры от жильцов, юридическое сопровождение сделки, регистрационные действия. Стоит запросить справку об отсутствии задолженности по взносам на капремонт — у регионального фонда капитального ремонта (запрос можно направить по адресу объекта ещё до участия в торгах). Текущие коммунальные долги на нового собственника не переходят, а вот задолженность по взносам на капремонт — переходит вместе с квартирой.
— Покупка квартиры с торгов в принципе может быть безопаснее, чем обычная сделка на вторичном рынке, ведь здесь есть формализованная процедура реализации, судебное решение и понятные основания, по которым объект выставляется на продажу, — говорит Александр Чернокульский. — При этом такое жильё действительно может оказаться дешевле. Но важно понимать, что скидка здесь чаще всего не бесплатна: её приходится обменивать на более сложный процесс покупки, который предполагает грамотное сопровождение до, во время и после сделки. Кроме того, всегда есть риск торги не выиграть, тогда процесс придётся начинать сначала.
«Жилфонд» составил рейтинг факторов риска: что настораживает риелторов в сделках
В компании «Жилфонд» провели опрос профессиональных участников рынка и выяснили, какие факторы риска при покупке квартиры они считают самыми важными, а какие — переоценёнными.
За последний год покупатели вторичного жилья стали значительно осторожнее, отмечают в «Жилфонде». 63% опрошенных риелторов считают, что клиенты стали тревожными, чаще просят дополнительные проверки документов, истории объекта и личности продавца. Ещё 32% отмечают, что люди стали лишь немного внимательнее. При этом факторы не всегда совпадают с тем, что считают действительно рискованными ситуациями профессионалы отрасли.
В ходе исследования риелторов «Жилфонда» из разных регионов РФ попросили оценить распространённые ситуации, которые обычно считают «красными флагами» в инструкциях, — от продажи квартиры по доверенности до просьбы занизить стоимость в договоре. Чтобы сравнить ответы по всем вопросам, каждому варианту присвоили вес в зависимости от оценки уровня риска — от 1 («обычная ситуация») до 5 («почти всегда повод отказаться от сделки»).
В итоге на вершине рейтинга оказались ситуации, когда есть основания сомневаться в добровольности действий продавца или прозрачности расчётов с ним: отказ пройти медицинское освидетельствование при сомнениях в дееспособности, признаки давления на пожилого собственника, упоминание им перевода средств на «защищённые» счета или третьим лицам. Кроме того, более двух третей риелторов рассматривают как серьёзный риск просьбу занизить стоимость объекта в договоре.
При этом риелторы реже считают поводом для отказа от сделки то, чего традиционно опасаются приобретатели жилья. Например, продажу квартиры по доверенности подавляющее большинство опрошенных сочли ситуацией, требующей уточнений или дополнительной юридической проверки, а не причиной для отказа от сделки.
Похожая ситуация — с ценой объекта. Если квартира продаётся на 20–30% дешевле рынка, менее 10% риелторов готовы отказаться от сделки только из-за цены. Большинство считают, что такая ситуация требует дополнительной проверки, но сама по себе не является причиной отказаться от покупки. Наличие долей других собственников или потенциальных наследников также в большинстве случаев расценивается как повод для более тщательной проверки документов и условий сделки, а не как стоп-сигнал.
Кроме вопросов, составленных по методическим рекомендациям для риелторов, опросник содержал открытые вопросы, которые позволили дополнить список обычных рисков. Так, каждый седьмой участник опроса упомянул банкротство или предбанкротное состояние продавца как причину для отказа от сделки или повод для проверки.
Среди прочих показательных наблюдений — ситуации, когда пожилой собственник продаёт единственное жильё и непонятно, куда он переезжает, а также долги перед судебными приставами или по коммунальным платежам отдельно от процедуры банкротства.
Отдельный блок анкеты касался мер защиты, которые риелторы реально советуют клиентам. С большим отрывом здесь лидируют два варианта: медицинское освидетельствование продавца рекомендуют клиентам 80% опрошенных, титульное страхование — 72%. Нотариальное сопровождение сделки и привлечение юриста, из штата агентства или независимого, в качестве меры защиты называют заметно реже — 24% и 28% соответственно.
«Для нас самым показательным итогом исследования стало то, что большинство факторов, которые вызывают тревогу у профессионалов, это скорее поведенческие характеристики участников сделки, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – Покупатели обычно фокусируются на внешних признаках — низкой цене, доверенности или дефектах в истории квартиры. При этом риелторы знают, что гораздо чаще проблемы возникают там, где участников сделки пытаются торопить, скрывают информацию или предлагают отойти от стандартной процедуры оформления. Задача профессионального риелтора — не искать некий универсальный «красный флаг», а оценивать совокупность факторов и при необходимости организовывать дополнительные проверки, а также выстраивать вокруг сделки максимально прочную сеть безопасности для клиента».
