«НДВ Супермаркет Недвижимости»: как выгодно купить квартиру в «хрущевке»
Покупка квартиры в доме, попадающем под программу реновации, кажется многим выгодным вложением, ведь приобретение такого объекта позволяет не только улучшить жилищные условия, получив больше квадратных метров, но и заработать на аренде или последующей перепродаже. В то же время бытует и мнение, что не всегда сделка с такой недвижимостью оказывается прибыльной, а покупатель рискует вместе с новой квартирой столкнуться с обременениями или же переносом срока получения новой квартиры. О том, чего можно ожидать, покупая квартиру в доме под снос, и, как сделать приобретение лота под реновацию максимально выгодным, рассказала эксперт компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Как и с любой другой недвижимостью, первое, на что стоит обратить внимание при поиске дома под снос, — локация. Особенно внимание на это нужно обратить покупателям, выбирающим объект в Новой Москве, так как, если в границах «старой» Москвы взамен снесенного дома собственник получает жилье в том же районе, в Новой — ограничений по локации нет, и переселить здесь могут в любую часть округа.
Второй фактор — дата сноса. На сегодняшний день запланировано три волны реновации: первая — с 2020 по 2024 гг., вторая — с 2025 по 2028 гг., третья — с 2029 по 2032 гг. Очевидно, что, чем ближе снос, тем меньше предложение, а значит и выше стоимость. Однако, как показывает практика, многих владельцев реновационного жилья, даты оказываются плавающими, и могут смещаться как на более ранний, так и более поздний срок, поэтому не всегда стоит отдавать предпочтение лотам I волны по завышенной цене.
Стоимость квартир в реновационных домах находится в диапазоне от 10 до 15 млн руб. и в среднем на 10-20% выше, чем у аналогичных вариантов вторичного жилья, не попадающего под городскую программу. При этом «добавочную стоимость» определяет не только год сноса, но и локация объекта. Например, в Хорошевском районе приобрести однокомнатную квартиру площадью 31,2 кв. м в доме под реновацию, расположенном в десяти минутах от станции метро «Хорошево», можно за 12,5 млн руб. В той же локации вторичный лот площадью 30 кв. м в здании, не включенном в программу реновации, в шести минутах от соседнего метро «Полежаевская» обойдется в 10,8 млн руб. То есть разница в районе составляет 13,6%.
Частично восполнить стоимость лота до момента сноса дома, поможет сдача квартиры в аренду. Ежемесячный платеж за аренду в «хрущевках» в Москве в среднем составляет от 40 до 80 тыс. руб., поэтому даже если снос запланирован на наиболее поздний срок, до этого момента у собственника есть возможность возместить до 60% от потраченной на покупку суммы. Чтобы выручить максимальное количество прибыли, лучше рассматривать только квартиры с ремонтом или провести небольшой косметический ремонт самостоятельно.
Следующий важный момент — проверка объекта.
«Особенностей при сделке с реновационной квартирой нет. По сути, это обычная «вторичка» со всеми ее преимуществами и недостатками. Покупая жилье под снос, необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторенние люди, выплачены все коммунальные счета, у собственника нет невыплаченных кредитов и микрозаймов, оформлена приватизация, нет ли юридических пороков в документах и других обременений», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Как прийти в инвестиции и добиться успеха: интервью с трейдером Рафаэлем Ибрагимовым
Стоит ли идти в трейдинг, насколько сложно делать инвестиции и каких ошибок стоит избегать? Мы поговорили с Рафаэлем Ибрагимовым, популярным трейдером с прогрессивной стратегией и высокой диверсификацией, узнали о его пути к успеху, неудачах и результатах, а также получили полезные советы которые пригодятся новичкам.
— Расскажите немного о себе: с чего начался ваш путь в инвестировании?
Я окончил ВолГАУ (бывш. ВГСХА) по специальности «Экономика и маркетинг в агропромышленном комплексе» и с 2009 года занимаюсь валютным трейдингом. Сфера моей деятельности напрямую соприкасается с разными направлениями – форекс, опционы, криптовалюта, межбиржевой арбитраж, фондовый рынок. Каппером я стал 4 года назад, когда начал работать со ставками на спорт.
Когда я начал изучать трейдинг, то переводил по ночам зарубежные книги. Тогда информации было не так много, как сейчас, поэтому приходилось пользоваться любыми доступными источниками и почти все они были на английском языке. Онлайн-переводчики на тот момент еще тоже не появились, поэтому переводить приходилось по старинке со словарем.
— Как вы начали делать первые вложения?
Первые знания я начал применять на демосчетах, а в 2009 году рискнул сделать свой первый реальный депозит. Это были $100, которые тогда казались гигантской суммой. Несмотря на то, что первые сделки были успешными, мне не удалось избежать стандартных ошибок новичков. Я был жадным и нередко игнорировал важные моменты, что привело к краху и потере депозита. Тогда я понял важность стратегии, начал изучать технический и фундаментальный анализ, психологию трейдинга, мани-менеджмент, управление рисками и другие важные аспекты трейдинга.
— В чем секрет вашего успеха?
Я понимаю, что в сфере торговли ключевыми факторами являются компетентный мани-менеджмент и риск-менеджмент. После череды ошибок я перестал рисковать всем депозитом. Несмотря на то, что об этом знают даже новички, отсутствие подкованности в риск-менеджменте все равно приводит их к провалу. Но на ошибках учатся, это нормально.
— Обучаете ли вы начинающих инвесторов?
Еще 2 года назад я транслировал в прямом эфире свою работу и предоставлял доступ к большому объему проверенных и эффективных материалов. Все это было бесплатно, настоящая кладезь знаний для всех желающих, но таких нашлось немного. Возможно, отсутствие платы и легкость доступа сыграли злую шутку.
Сегодня я не занимаюсь подобными инициативами, но если приду к желанию обучать, то делать это бесплатно уже не буду, помня прошлый опыт. Однако менее года назад был найден эффективный способ взаимовыгодного сотрудничества с людьми. Новые стратегии и инструменты появляются постоянно, это непрерывный процесс. Некоторые инструменты перестают приносить достаточную прибыль, поэтому на их смену приходят новые, например, в настоящее время хорошие результаты показывает инструмент на опционах с биткоином. Но помните, что прежде чем делать какие-либо инвестиции или принимать решения в финансовой сфере, нужно думать и анализировать информацию.
— Даете ли вы гарантии безопасности вложений в рамках сотрудничества?
Мы заключаем договор. В договоре четко фиксируется доходность в размере 20% в месяц. В сети есть серия видео в открытом доступе, демонстрирующая месячную открытую торговлю. Мне дорога моя репутация, поэтому моя деятельность максимально прозрачна и полностью легальна.
— В какие сроки инвестиции обычно окупаются?
Возьмем для примера использование сложного процента, когда начисленные 5% в неделю не выводятся, а возвращаются в работу, срок окупаемости вложения составляет всего 4 месяца и одну неделю. Если инвестор выводит еженедельно полученную прибыль 5%, то срок окупаемости равен 5 месяцам.
— Как происходит сотрудничество с вами? Что представляет из себя этот процесс?
Человек переходит на моего бота-помощника, где вводит свои ФИО, и там получает основную информацию с основными ответами на вопросы, а также ссылку на общий чат людей, с которыми мы сотрудничаем.
Если говорить еще проще, то человек передает деньги в долг, и получает проценты в качестве благодарности. Также договор можно прервать и деньги будут возвращены. С юридической точки зрения моих клиентов нельзя назвать инвесторами — это просто люди, оказывающие помощь и в знак благодарности, получающие больший возврат долга.
— Что бы вы посоветовали тем, кто хочет увеличить свою прибыль? Несколько напутственных слов.
Несмотря на отсутствие обучающих продуктов, продолжаю писать статьи и надеюсь, что они будут полезны новичкам, интересующимся трейдингом. Мой опыт показывает, что даже когда все окружение не воспринимают ваше дело всерьез на первых порах, то к своей мечте все равно стоит идти. Как только трейдинг начал мне приносить прибыль, я выводил большую часть дохода и откладывал наличные. Моя первой мечтой был автомобиль премиум-класса и весной 2014 года я поехал в салон и буквально выложил кассиру пакет денег — этот момент стал для меня подтверждением, что успех в трейдинге не просто удача, а результат упорного труда и самоотречения.
За пять лет усердного труда, откладывания прибыли и игнорируя соблазны потратить деньги на мелочи, развлечения и курорты, как это делали многие вокруг меня, я шел к своей мечте несмотря ни на что. И пришел. Если вы принимаете решение начать такой путь, то важно отдавать себе отчет, что впереди вас ждет упорный ежедневный труд и путь будет непростым. Но он стоит того.
О спикере
Рафаэль Ибрагимов — валютный трейдер с 2009 года и каппер с 2020 года, профессионально зарабатывающий на спортивных ставках, входящий в рейтинг ТОП-10 экспертов по версии журнала PERSONO. Одно из его интервью опубликовано на портале «НАЦИОНАЛЬНЫЕ ИНТЕРЕСЫ».
Работает в сферах: внутрибиржевого арбитража, межбиржевого арбитража, ставок на спорт, фондового рынка, опционов и форекс.
Прочитать отзывы о Рафаэле Ибрагимове можно по ссылке https://rafael-ibragimov.ru/reviews
Инвестиции в торговую недвижимость: как обеспечить стабильный доход
Около 35% экономически активного населения России так или иначе инвестирует свои деньги. Кажется, что коллективно мы уже поняли, что при инвестициях в акции, криптовалюту и другие «сложные» продукты нужно погружение в тему, стратегия и помощь профессионалов. А с торговой недвижимость инвесторы, особенно начинающие, действуют по принципу: «куплю сейчас, а разберусь позже».
Иногда при таком подходе, потратив огромное количество времени и сил, люди преуспевают, но чаще всего — нет. И потом начинаются рассказы о том, что вложения в недвижимость — прошлый век. В целом с этим утверждением можно согласиться, но с небольшим нюансом — инвестиции в торговую недвижимость без стратегии и желания перенимать экспертизу более опытных инвесторов — это прошлый век. Такое уже почти никогда не работает.
Как не делать и почему все не так просто
Николай купил торговую недвижимость, потому что слышал, что главное — это вложить деньги, а потом уже и арендаторы подтянутся, и договор можно заключить по шаблону, трафик привести через рекламу, а дальше все вообще пойдет как по маслу. И вдруг выясняется, что все немного сложнее.
- Как составить договор правильно так, чтобы потом это не вышло боком и не привело к потере денег?
- Какую выбрать стратегию развития: долгосрочную или краткосрочную?
- Как управлять объектом и договариваться (а договариваться придется много) на выгодных условиях?
И это только первые вопросы, с которыми столкнется такой инвестор.
Позже и вовсе может начать приходить понимание, что и при выборе самого помещения, возможно, были допущены ошибки.
План действий: один из возможных вариантов
Первое, с чего нужно начинать любое новое и важное дело, — признать необходимость помощи.
Хорошая новость заключается в том, что торговая недвижимость — самый безопасный вид недвижимости, так что при должной подготовке успех можно гарантировать практически на 100%.
Этим занимаются в 144/Capital. А именно: создают готовый стабилизированный арендный бизнес с заключенными долгосрочными арендаторами с окупаемостью до 10 лет.
О 144/Capital
Конечно, в первую очередь 144/Capital — это люди. Начнем знакомство с основателей — Игоря Чаплинского и Владимира Бобрука.
Игорь Чаплинский, работает в недвижимости и ритейле больше 20 лет
Как исполнительный директор и руководитель отдела развития сети играл ключевую роль в открытии 10 магазинов сети «Детский мир» (2002−2004).
Экспертиза Игоря была интересна известным брендам (2005-2018): например, Магазин Магазинов, СBRE, Cushman & Wakefield. Также в это время он развивал свою компанию CRG.
На его счету: реализация 100 проектов торговых центров, заключение 1400 арендных сделок, продажа объектов на 450 миллионов долларов.
Владимир Бобрук, работает в недвижимости 12 лет
Под руководством Владимира открыли 100 магазинов X5 Retail Group: «Перекресток», «Пятерочка», «Карусель».
Получив серьезный опыт в топовых компаниях, Игорь и Владимир решили основать собственную, чтобы предлагать еще более качественные и экспертные решения.
Опыт предпринимателей пересекается в некоторых точках, но также сильно отличается. Именно поэтому они стали успешными партнерами, опыт которых значительно усиливает возможности друг друга. А благодаря четким ценностям и сочетающимся личным качествам удалось не только выстроить прочные партнерские отношения, но и собрать вовлеченную и экспертную команду.
Кому это нужно в первую очередь?
Вам пригодится помощь профессионалов, если:
- у вас нет стратегии инвестирования в недвижимость,
- вы хотите сэкономить силы и время,
- у вас нет опыта (или он недостаточно большой) в инвестировании, особенно в недвижимость,
- у вас есть опыт, но вы хотите сделать инвестиции еще более выгодными.
Только объекты с налаженным управлением: https://144capital.ru/#2