«Метриум»: Итоги 2025 года на первичном рынке премиум-класса Старой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2025 года на первичном рынке премиум-класса Старой Москвы. Объем предложения за год вырос на 3%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 874 940 рублей (+6% за квартал, +19% за год). Была зарегистрирована 6 051 сделка ДДУ, что на 2% больше, чем в 2024 году.
По итогам 2025 года на рынке недвижимости премиум-класса в реализации находилось 63 проекта. Объем предложения на составил 6,8 тыс. лотов (+13% за квартал, +3% за год), из них – 6,5 тыс. квартир (+7% за год) и 0,3 тыс. – апартаменты (-37% за год).
В 2025 году на рынок было выведено 8 новых проектов, что практически сопоставимо с показателем 2024 годом (9 проектов).
Если годом ранее ЗАО опережал ЦАО по объему предложения, то сейчас ЦАО снова лидирует по объему предложения в округе (1,4 тыс. лотов, +24% за год). В 2025 году в ЦАО стартовало несколько масштабных премиальных корпусов.
Максимальная средневзвешенная цена кв. м представлена в ЦАО (1175 тыс. руб.), ЮЗАО (957 тыс. руб.) и ЗАО (935 тыс. руб.).
В структуре предложения по стадиям строительной готовности отмечается тенденция к сокращению доли предложения в корпусах на ранней стадии строительства (19,3%, -11,3 п.п. за год). Максимальный объем предложения сосредоточен в корпусах на этапе монтажа этажей (47,8%, +12,8 п.п.). Доли предложения в сданных корпусах (16,8%, -0,8 п.п.) и корпусах на этапе отделки (16,1%, -0,7 п.п.) незначительно изменились.
В распределении предложения по типологии выросла доля предложения во всех типах за исключением трехкомнатных форматов (19,7%, -4,1 п.п. за год). Объем предложения трешек в абсолютном значении сократился на 14% и составил 1,3 тыс. лотов., объем предложения остальных форматов за год вырос.
В распределении предложения по типу отделки отмечается рост доли предложения без отделки (73,8%, +7,9 п.п. за год) и сокращение доли предложения с чистовой отделкой (8,0%, -3,1 п.п.) и в формате white box (18,3%, -4,7 п.п.).
Если годом ранее в бюджете до 30 млн было сосредоточено 23% предложения, то за год доля таких предложений сократилась на 11 п.п. и составила 12%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам декабря 2025 года составила 874 940 рублей (+6% за квартал, +19% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 866 520 руб. рублей (+6% за квартал, +20% за год), в апартаментах – 1 031 690 рублей (+12% за квартал, +18% за год).
Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2025 года:
– Deco Residence (ЮАО): апартамент площадью 24 кв. м за 21,2 млн руб.;
– «GloraX Premium Белорусская» (САО): апартамент площадью 35,2 кв. м за 23,1 млн руб.
– Chkalov (ЦАО): апартамент площадью 31,2 кв. м за 31,2 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2025 года:
– Dream Riva (ЮАО): квартира площадью 29,5 кв. м за 17,3 млн руб.;
– Mod (СВАО): квартира площадью 33,6 кв. м за 18,7 млн руб.;
– «Союз» (СВАО): квартира площадью 28,9 кв. м за 19,1 млн руб.
По итогам 2025 года на рынке новостроек премиум-класса была зарегистрирована 6 051 сделка ДДУ, что на 2% больше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году отмечен в II кв. (1 205 ДДУ за квартал). В IV квартале спрос вырос на 48% к предыдущему кварталу и составил 1 993 ДДУ, что на 16% больше, чем в IV квартале 2024 года.
Несмотря на общее сокращение доли ипотеки за год на 13 п.п. (до 22%), в течение года наблюдался рост этого показателя с 15% до 28% к концу года. При этом в премиум-классе ипотека служит скорее дополнительным финансовым инструментом, а не ключевым фактором при принятии решения о покупке.
Максимальный объем сделок в 2025 году сосредоточен в ЮАО (23%, +9 п.п. за год). По продажам в округе лидирует Dream Riva (455 ДДУ). Второе и третье место занимают СЗАО (20%, +5 п.п.) и ЗАО (20%, +2 п.п.).
«В 2025 году продолжил укрепляться тренд на децентрализацию рынка премиальных новостроек в Москве, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов Dream Riva, Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Доля сделок по ДДУ за пределами ЦАО достигла 91%, тогда как годом ранее составляла 87%, а три года назад – 81%. Особенно востребованными являются премиальные комплексы в Южном административном округе столицы. Эта макролокация отличается оптимальным балансом благоприятной экологической обстановки и развитой инфраструктуры. Подобное сочетание позволяет девелоперам реализовывать в ЮАО жилые премиальные проекты курортного формата, которые сегодня пользуются максимальным спросом. Например, наш жилой квартал премиум-класса Dream Riva на первой береговой линии Москвы-реки включает гостиницу с эксклюзивным сервисом, собственную благоустроенную набережную и современный детский сад. Кроме того, в шаговой доступности от проекта расположен «Остров Мечты» – крупнейший в России рекреационный кластер».
Основные тенденции
«На рынке первичной недвижимости премиум-класса в 2025 году на рынок было выведено 32 корпуса против 63 корпусов годом ранее, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Несмотря на снизившуюся девелоперскую активность, объем предложения по итогам года составил 6,8 тыс. лотов (+13% за квартал, +3% за год). Рост произошел за счет сохранения тенденции к увеличению масштаба новых проектов. Спрос стимулировали прежде всего постепенный переток средств с депозитов в недвижимость и вывод на рынок новых проектов в привлекательных локациях. Также в 2025 году сократилась доля лотов в строящихся проектах (-11,3 п.п.). В результате средневзвешенная цена квадратного метра выросла за год на 19%».
«Метриум»: Итоги 2025 года на первичном рынке массового сегмента
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2025 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы. Объем предложения за год сократился на 54%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 410 280 рублей (+11% за квартал, +27% за год). В 2025 году было зарегистрировано 28 503 сделки ДДУ, что на 0,5% меньше, чем годом ранее.
По итогам 2025 года на рынке недвижимости массового сегмента Москвы в реализации находилось 76 проектов с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 9,5 тыс. лотов (-25% за квартал, -54% за год), из них 8,5 тыс. – квартиры и 1,0 тыс. – апартаменты.
В 2025 году на рынок было выведено 4 новых проекта (в 2024 году вышло 8 проектов).
Максимальный объем предложения представлен в ЮВАО (2,0 тыс. лотов, -52% за год), ВАО (1,7 тыс. лотов, -32%) и ЮАО (1,3 тыс. лотов, -56%).
В ЗАО наблюдается наиболее выраженный рост средневзвешенной цены за год (494 тыс. руб./кв. м, +44%). Выраженный рост показателя связан в первую очередь с вымыванием наиболее доступных форматов из экспозиции.
В структуре предложения по стадиям строительства в течение года сокращалась доля предложения в корпусах на начальном этапе реализации, но в IV квартале доля выросла до 25,4% (+1,9 п.п. к аналогичному периоду прошлого года). Однако, этот рост не связан с увеличением предложения на котловане в абсолютном выражении, а вызван тем, что объемы на других стадиях строительства сокращались еще более высокими темпами.
На рынке произошло перераспределение структуры предложения по типологии. Наиболее заметным является значительное сокращение количества студий, особенно в IV квартале, когда их доля снизилась до 15,6%. (-6,2 п.п. за квартал, -8 п.п. за год). Также в годовом выражении уменьшилась доля однокомнатных квартир (35,4%, -2,1 п.п.).
Одновременно наблюдается рост доли форматов от двух и более комнат: двухкомнатные квартиры занимают 34,8% предложения (+4,8 п.п. за год), трехкомнатные – 13,1% (+4,6 п.п.), а многокомнатные – 1% (+0,5 п.п.). Эта тенденция объясняется опережающим вымыванием малометражных форматов.
В структуре предложения по типу отделки за год отмечается сокращение доли предложения с чистовой отделкой (39,6%, -13,9 п.п. за год) и рост доли предложения без отделки (40,1%, +10,6 п.п.) и в формате white box (20,3%, +3,3 п.п.)
За год произошло перераспределение предложения как в распределении по площадям, так и по бюджетам.
В распределении по площади:
- До 30 кв. м – 14% (-8 п.п. за год)
- 30-50 кв. м – 40% (-1 п.п.)
- 50-70 кв. м – 33% (+6 п.п.)
- 70+ кв. м – 13% (+3 п.п.)
В распределении по бюджетам:
- До 10 млн руб. – 3% (-19 п.п.)
- 10-15 млн. руб. – 15% (-21 п.п.)
- 15-20 млн. руб. – 32% (+6 п.п.)
- 20+ млн руб. – 50% (+35 п.п.)
Такая динамика объясняется как опережающим вымыванием наиболее доступных малометражных форматов, так и ростом цен на фоне сокращения предложения комфорт-класса.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2025 года составила 410 280 рублей (+11% за квартал, +27% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 418 160 рублей (+11% за квартал, +28% за год), в апартаментах – 327 880 рублей (+6% за квартал, +20% за год).
«Массовые новостройки до сих пор остаются самым востребованным форматом жилья на первичном рынке столицы, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Высокие ставки по рыночной ипотеке в 2025 году дополнительно стимулировали спрос на относительно недорогие квартиры. Однако запросы клиентов постепенно меняются. Привычным комплексам комфорт-класса становится все труднее конкурировать с готовыми новостройками от собственников аналогичного формата и проектами реновации. Поэтому, на мой взгляд, девелоперы в ближайшей перспективе перестанут выводить на рынок подобные объекты. На смену им придут жилые комплексы класса комфорт+. По сути, такие новостройки обладают продуктовыми характеристиками бизнес-класса. Например, в нашем ЖК «Первый Рязанский» предусмотрены развитая социальная инфраструктура, просторные лобби, высокие потолки и балконы в большинстве квартир. Принадлежность данных проектов к массовому сегменту обусловлена исключительно их расположением в развивающихся районах, которые пока не успели приобрести престижный статус».
Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2025 года:
– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 19,3 кв. м за 5 млн руб.;
– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м за 6 млн руб.;
– «Пятницкое 58» (СЗАО): апартамент площадью 20,5 кв. м за 6,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2025 года:
– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 7,8 млн руб.;
– «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 21,7 кв. м за 9,2 млн руб.
– «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м за 9,6 млн руб.
По итогам 2025 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 503 сделки ДДУ, что на 0,3% меньше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году наблюдался во II кв. – 6 514 ДДУ за квартал. В IV квартале показатель спроса вырос на 14% к III кварталу и составил 7 807 ДДУ, что сопоставимо с результатами IV квартала 2024 года и является максимальным квартальным показателем в году.
Доля сделок с ипотекой снизилась на 1 п.п. к 2024 году и составила 69%, причем максимальный показатель был зафиксирован в IV квартале из-за ажиотажа на фоне ожидания изменения условий в программе семейной ипотеки (77%, +4 п.п. за квартал, +20 п.п. за год). Средняя ставка по стандартной ипотеке по итогам IV квартала составила 21,2% (-1,9 п.п. за квартал, -5,4 п.п. за год).
В 2025 году максимальный объем сделок сосредоточено в ЗАО (20%, +4 п.п. за год). В округе по продажам лидирует «Лучи» (2 076 ДДУ). Второе место по доле сделок занимает ЮВАО (16%, -4 п.п.), третье – САО (15%, -1 п.п.).
Основные тенденции
«Из-за высокой себестоимости строительства на фоне повышенных требований города к проектам, дорогого кредитования и трудностей с получением проектного финансирования девелоперы переориентируются с комфорт-класса на бизнес- и премиум- сегмент, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».– В 2025 году стартовало всего 4 проекта комфорт-класса в «старой» Москве. В связи с этим объем предложения массового сегмента за год сократился на 54% до 9,5 тыс. лотов. Ожидание изменений в условиях семейной ипотеки к концу года, помимо сезонного фактора, также подстегнуло покупательскую активность: в IV квартале было заключено максимальное количество сделок за год – 7,8 тыс. ДДУ. Из экспозиции вымывается наиболее доступное предложение, соответствующее лимитам семейной ипотеки: за IV квартал доля предложения студий сократилась на 6,2 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и составила 15,6%.
В то же время девелоперы повышают цены (410 280 рублей за кв. м, +11% за квартал, +27% за год), так как потенциальный спрос при сокращающемся предложении комфорт-класса растет. Также годовая динамика отчасти обусловлена низкими базовыми значениями предыдущего года.
После изменений условий семейной ипотеки 1 февраля 2026 года можно ожидать небольшую коррекцию или стагнацию цен, но сокращение предложения будет продолжать оказывать давление на стоимость недвижимости».
Предварительные итоги года на рынке высокобюджетных новостроек
Затишье на старте, продолжение ценового ралли и новая рациональность покупателей – эксперты компании Rariteco подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы.
1. Резкое замедление стартов, но стабильное предложение
На рынке высокобюджетных новостроек Москвы наблюдается замедление выхода новых проектов. С января по ноябрь 2025 года в продаже появилось всего четыре комплекса, тогда как за аналогичный период 2024 года застройщики запустили десять проектов. Таким образом, если до конца года на рынок не выйдут новые объекты, 2025-й может стать наименее активным по числу премьер с 2020 года.
Несмотря на это, общий объем предложения на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы остается достаточно стабильным. В ноябре 2025 года застройщики предлагали покупателям 1977 квартир и апартаментов против 2013 в декабре 2024 года. Суммарное количество проектов в продаже также практически не изменилось – 57 против 59 в конце прошлого года.
2. Цены на элитные новостройки Москвы продолжают расти
Цены на элитные и делюкс-новостройки Москвы в 2025 году продолжали расти. С января по ноябрь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 13% – с 2,13 млн до 2,4 млн рублей. Еще более заметным стал рост средней стоимости объекта в продаже: если в декабре 2024 года этот показатель составлял 289 млн рублей, то к ноябрю он достиг почти 350 млн рублей. Таким образом, прирост за 11 месяцев составил 21%. Подобная динамика наблюдалась при том, что средняя площадь квартир в элитном и делюкс-сегментах за этот период не увеличилась, сохранившись на уровне 140-145 квадратных метров.
3. В разрезе районов прирост цен на элитные новостройки Москвы достиг 29%
Рост цен на высокобюджетные новостройки Москвы за 11 месяцев 2025 года был неравномерным в разрезе районов. Наибольший прирост зафиксирован в Пресненском районе, где средняя стоимость квадратного метра выросла на 29% – с 1,6 млн до 2,05 млн рублей. Далее следует Тверской район, где аналогичный показатель увеличился на 25%, с 2,64 млн до 3,31 млн рублей за квадратный метр. На третьем месте оказался Мещанский район, где квадратный метр за 11 месяцев подорожал на 18% – с 1,8 млн до 2,13 млн рублей. Четвертую позицию занимает район Якиманка: здесь цена квадратного метра увеличилась на 15% – с 2,72 млн до 3,12 млн рублей. Замыкает пятерку лидирующих по росту цен районов Замоскворечье, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 14% – с 1,65 млн до 1,88 млн рублей.
4. Спрос на высокобюджетные новостройки Москвы сократился на 15%
В целом по рынку новостроек элитного и делюкс-сегментов Москвы за 11 месяцев 2025 года спрос сократился на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Эта тенденция наблюдается как по количеству заключенных договоров долевого участия, так и по общей проданной площади в квадратных метрах. В том числе за счет роста доли предложения в сданных корпусах, что реализуется по ДКП. Однако благодаря росту цен, объем выручки девелоперов снизился всего на 2%. В разрезе сегментов наиболее заметным спад оказался в делюкс-классе, где число сделок сократилось на 20%. Впрочем, в делюксе выросло предложение готовых новостроек, поэтому часть спроса, возможно, перераспределилась в пользу сделок купли-продажи. В элитном сегменте спрос снизился на 14%.
5. Средний бюджет покупки растет
Аналитики Rariteco отмечают изменения в покупательском поведении в разных классах высокобюджетного сегмента. Так, в элитных новостройках средний оценочный бюджет покупки в 2025 году вырос на 26% по сравнению с 2024 годом – со 145,9 млн до 184,4 млн рублей. Аналогичная динамика наблюдается и в стоимости квадратного метра, приобретенного по ДДУ: этот показатель увеличился на 29% – с 1,30 млн до 1,67 млн рублей.
В сегменте делюкс прирост трат покупателей менее заметный. Здесь средний оценочный бюджет покупки повысился на 17% – с 392,7 млн до 460,4 млн рублей. Средняя стоимость проданного квадратного метра в проектах делюкс-класса увеличилась на 8%, составив 2,62 млн рублей против 2,82 млн рублей годом ранее.
«За последние два года произошел заметный скачок цен на недвижимость класса делюкс, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – В некоторых проектах, вышедших на рынок, средняя стоимость квадратного метра превысила психологически значимую даже для высокобюджетного сегмента отметку 3 млн рублей, и эта тенденция продолжится. В условиях замедления деловой активности клиенты стали более избирательными и начали активнее искать проекты с взвешенным и разумным ценообразованием. При этом речь не идет о компромиссе в качестве. Состоятельные покупатели по-прежнему хотят получить продукт, соответствующий всем высоким стандартам класса делюкс. Вместе с тем, по-настоящему ликвидных объектов на рынке становится все меньше: объем предложения снижается, выход новых проектов откладывается, что повышает привлекательность проектов, которые уже находятся на стадии реализации. К середине 2026 года мы ожидаем повышение активности покупателей из-за достаточно большого объема отложенного спроса, который возник во второй половине 2025 года».
