Rariteco: Предложение клубных домов за год сократилось в Москве на 35%
Компания Rariteco подготовила обзор рынка клубных домов Москвы по итогам первого полугодия 2025 года. Эксперты компании отмечают снижение числа объектов недвижимости, представленных к продаже в этом сегменте. По сравнению с началом года, предложение сократилось на 14%, а за последние 12 месяцев – на 35%.
Аналитики компании Rariteco относят к клубным домам новостройки элитного и делюкс-сегмента, в которых общее количество лотов не превышает 100. В июле 2025 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы застройщики реализовывали 35 подобных проектов, в которых предлагали покупателям 477 квартир, апартаментов и других объектов недвижимости. Для сравнения, в декабре 2024 года в продаже находилось 39 клубных проектов, а покупателям было доступно 556 объектов. Таким образом, за первое полугодие предложение в новостройках клубного формата высокобюджетного сегмента сократилось на 14%, а количество самих проектов уменьшилось на 10%.
За прошедшие 12 месяцев (с июля 2024 года по июль 2025 года) сокращение предложения стало еще более ощутимым. Год назад московские застройщики реализовывали 37 проектов клубного формата в высокобюджетном сегменте, а объем предложения составлял 730 помещений. За год число объектов недвижимости в продаже в клубных домах уменьшилось на 35%, а количество проектов такого формата – на 5%.
Средняя стоимость квадратного метра в клубных домах Москвы в июле 2025 года составила 2,6 млн рублей. Для сравнения, полгода назад этот показатель равнялся 2,3 млн рублей, а год назад – 2 млн рублей. Таким образом, за последние полгода квадратный метр в клубных домах Москвы подорожал на 11%, а за 12 месяцев – на 27%.
Еще более заметный рост зафиксирован в средней стоимости представленного к продаже объекта. В июле 2025 года средняя цена помещений в клубных резиденциях составила 491 млн рублей. В декабре 2024 года этот показатель был равен 367 млн рублей, а в июле 2024 года – 316 млн рублей. Таким образом, за последние полгода средняя стоимость объекта выросла на 34%, а за 12 месяцев – на 55%.
«В высокобюджетном сегменте рынка нарастает дефицит качественных объектов клубного формата, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – В последние годы спрос в этом сегменте достиг своего пика: в 2024-2025 годах зафиксировано максимальное количество заключенных договоров долевого участия. Многие ликвидные квартиры в клубных домах раскупаются еще на ранних этапах строительства. В связи с этим в Москве уже ощущается нехватка качественных проектов клубного формата и, главное, разнообразного выбора помещений в них. В дальнейшем, в связи с замедлением запуска новых проектов в высокобюджетном сегменте, мы ожидаем, что дефицит предложений клубного формата будет только увеличиваться».
Rariteco: Элитный квадратный метр
По данным девелоперской компании Rariteco, порядка 30% покупателей клубных домов в Москве сегодня представляют региональную аудиторию. У клиентов из столицы и других субъектов РФ аналитики отмечают как сходства, так и различия. Выбор локации, этажа, стадии готовности квартиры и бюджетные ожидания – эксперты компании Rariteco рассказывают об этих и других различиях в поведении региональных и московских покупателей высокобюджетной недвижимости
Общая доля региональных покупателей клубных домов в Москве составляет сегодня 30%, а в целом по рынку высокобюджетного жилья – 40% от всего объема сделок. В отдельных проектах, особенно в сегменте делюкс-новостроек, доля клиентов из регионов может доходить и до 60%. География региональной аудитории широка и включает жителей Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Иркутска, Челябинска, Казани и др. Исследование Rariteco позволило выявить особенности предпочтений этих двух групп и ряд существенных отличий в их мотивации, бюджетных ожиданиях и критериях выбора объекта.
1. «Столичные» цены и «региональные» ожидания
Первое существенное различие проявляется в бюджетных ожиданиях. У покупателей из регионов и москвичей изначально различается представление о стоимости квадратного метра жилья делюкс-класса. В регионах цены на аналогичную недвижимость заметно ниже, поэтому ожидания регионалов чаще находятся на уровне примерно 1 млн рублей за кв. м. В то же время для москвичей цена в 2 млн рублей за кв. м уже воспринимается как приемлемая. Однако сейчас ситуация меняется. Клиенты из регионов постепенно осознают, что в столице стоимость квадратного метра в элитном и делюкс-сегментах не может быть ниже 1,5 млн рублей, и их ценовые ожидания сближаются с московскими.
2. Выбор локации: престиж района против личных предпочтений
Существенные отличия проявляются и в критериях выбора конкретного района и объекта. Выбор региональных клиентов часто основывается на общепринятых представлениях о престиже и известности района. Многие клиенты признаются, что начинают поиск с Хамовников, Арбата, Тверского района.
Москвичи же, обладая большим опытом жизни в городе, чаще ориентируются на личные предпочтения и комфорт, которые не так тесно связаны с престижем. Они могут выбирать локации, исходя из устоявшегося образа жизни, привычек или близости к определенным местам, при этом ценность приобретает приватность. Выбор этажа или формата квартиры зависит скорее от их индивидуальных нужд, а не только от панорамного вида или статуса района «на слуху». Поэтому столичные клиенты чаще ищут не престижные, а атмосферные или полюбившиеся им локации: Замоскворечье, Мещанский район, Таганка и т. п.
3. Виды на столицу или приватность
Следующее заметное отличие кроется в приоритетах при выборе конкретного объекта. Региональная аудитория проявляет основной интерес к проектам, расположенным как можно ближе к самому сердцу Москвы – Кремлю, что должно подчеркивать их статус. При этом для многих таких покупателей чрезвычайно важны видовые характеристики и престижность локации. Они чаще отдают предпочтение верхним этажам и нередко целенаправленно ищут квартиры с видами на особо знаковые достопримечательности Москвы, такие как Кремль или Храм Христа Спасителя.
Москвичи же, напротив, больше ценят приватность при выборе жилья. Они могут рассматривать любые этажи и форматы квартир, ориентируясь в первую очередь на личные предпочтения и удобство, а не на панорамный вид.
4. Цели покупки: от инвестиций до «квартиры для студента»
Существенные различия прослеживаются и в мотивации покупателей. Для региональной аудитории основной интерес связан с новыми проектами, особенно на начальных или средних стадиях строительств. Цели покупки в этом сегменте разнообразны, но можно выделить несколько ключевых. Часто недвижимость приобретается для постоянного проживания в столице или в качестве квартиры для детей, которые приезжают в Москву для обучения в вузах. Другими важными факторами выступают стремление получить статусную «прописку» или сохранить денежные средства в ликвидном активе в условиях экономической нестабильности. В целом, для многих региональных клиентов покупка элитного жилья в Москве рассматривается как выгодная инвестиция в будущее, в том числе в семью и детей, причем нередко у них уже имеется основное жилье.
Москвичи с этой точки зрения чаще ориентированы на покупку квартиры для себя, поиск нового адреса, но в привычной локации. Часто столичные клиенты мотивированы переездом из морально устаревших дорогих объектов в более современные новостройки. Инвестиционная мотивация у них выражена не так ярко, как у региональных клиентов.
5. Отделка: «для себя» или готовое решение
В отношении внутренней отделки приобретаемого жилья ярко выраженных различий между региональными и московскими покупателями не наблюдается, хотя некоторые тенденции все-таки прослеживаются. Региональные покупатели чаще стремятся максимально адаптировать пространство под свои нужды и вкус, предпочитая создавать интерьер «под себя».
При этом москвичи делают выбор в пользу готовой отделки и обычно склоняются к классическим или неоклассическим стилистическим решениям, видя в них универсальность и возможность адаптации. Однако, подчеркивают в Rariteco, есть и исключения в обеих группах клиентов, поэтому застройщики стремятся сохранить для потенциальных клиентов выбор из максимума возможных опций отделки.
«В целом можно сказать, что покупатели элитных и делюкс-новостроек в Москве скорее похожи, чем различны, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Независимо от того, является ли покупатель москвичом или регионалом, это, как правило, состоятельные семейные люди в возрасте 45+. Не наблюдается существенной разницы в требуемой площади квартир. Этот параметр в большей степени зависит от состава семьи и жизненной ситуации: для семей с детьми востребована площадь от 100 кв. м до 150 кв. м, часто с запросом на отдельные спальни для каждого ребенка, тогда как пары без детей рассматривают варианты от 60 кв. м до 100 кв. м».
Спрос на элитные клубные дома в Москве не ослабевает
Компания Rariteco проанализировала спрос в элитных клубных домах Москвы по итогам I квартала 2025 года. Согласно полученным данным, всего за этот период было продано 54 лота, что сопоставимо с уровнем спроса в аналогичный период 2024 года. Средняя цена квадратного метра в элитных клубных домах при этом превысила 2 млн рублей.
Аналитики Rariteco относят к клубному формату в Москве 21 проект в активной стадии реализации. В общей сложности в них представлены 1 140 лотов. Основные критерии выборки: точечная застройка (не более 2 корпусов), принадлежность к классам «элитный» и «делюкс», расположение в ЦАО, количество квартир или апартаментов – не больше 100. По сравнению с I кварталом 2024 года в первые три месяца 2025 года число сделок на рынке таких клубных домов Москвы не изменилось, сохранившись на уровне 54 объектов недвижимости.
Рейтинг районов, которые наиболее популярны у покупателей клубного жилья, возглавляют Хамовники (включая Остоженку): здесь было реализовано 27 лотов, что составляет половину всех продаж за рассматриваемый период. На втором месте – Мещанский район, где было реализовано 17 лотов. По остальным районам число сделок распределилось достаточно ровно.
Средневзвешенная цена квадратного метра выросла в тех клубных домах, строительство которых близится к завершению, то есть срок их сдачи планируется не позднее II квартала 2026 года. Цена в таких домах превысила психологическую отметку в 2 млн руб. за квадратный метр.
Также отмечается резкий всплеск интереса со стороны покупателей к пентхаусам и лотам с видовыми характеристиками. Это объясняется тем, что на московский рынок элитной недвижимости вернулись региональные инвесторы, для которых панорамные виды из окон на достопримечательности столицы имеют первостепенное значение.
Наиболее востребованная площадь помещений в клубных домах в I квартале 2025 года – 120-140 кв. м, что на 20 кв. м больше, чем в конце 2024 года. В самых привлекательных объектах имеется две-три спальни. Порядка 60% помещений продаются без отделки, с отделкой или в варианте white box – 40%.
Чаще всего запросы на элитные клубные дома по-прежнему поступают от москвичей, которые составляют 60% от общего числа потенциальных покупателей такого жилья. При этом доля региональных запросов на клубный формат выросла.
«Мы наблюдаем заметный рост инвестиционного интереса: покупатели стремятся вложиться в устойчивый актив на фоне нестабильной экономической ситуации, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). – Несмотря на повышение цен, спрос на дорогостоящие лоты сохраняется на достаточно высоком уровне, что обусловлено дефицитом выгодных предложений в престижных локациях столицы и сокращением вывода на рынок новых объектов. Это усиливает интерес к проектам, которые уже находятся на зрелых стадиях строительства. Полагаем, что положительная динамика сохранится и во втором квартале текущего года – нас ждёт рост числа сделок в высокобюджетном сегменте».
