Рынок складской недвижимости России демонстрирует признаки оживления
Основной спрос формируют ключевые участники рынка — прежде всего маркетплейсы и офлайн-ритейлеры, которые возобновляют программы развития и всё активнее смещают свою деятельность в региональные рынки.
Большая часть запросов ориентирована на реализацию проектов по схеме built-to-suit. Такая структура спроса отражает потребность пользователей в кастомизированных решениях, в том числе в регионах со сложной логистикой и ограниченным предложением.
«Одновременно в стадии строительства находится 6,6 млн кв. м складской недвижимости. При этом 61% объёма возводится под конкретного заказчика — конечного пользователя. На спекулятивное строительство приходится 2,5 млн кв. м, что в 1,5 раза меньше текущего объёма запросов.
Кроме того, спекулятивные проекты не всегда реализуются именно в тех городах, где сосредоточен спрос. В результате значительная часть запросов не может быть удовлетворена готовым предложением и требует строительства объектов под конкретного пользователя», — заявил Антон Алябьев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, на первой отраслевой конференции CORE.Экватор.
Показательно и сравнение с динамикой рынка: текущий объём запросов в размере 3,7 млн кв. м сопоставим с результатом всех закрытых сделок на рынке складской недвижимости за весь прошлый год, который также составил 3,7 млн кв. м.
«CORE.ЭКВАТОР» — это первая отраслевая конференция, посвящённая рынку индустриальной недвижимости, для ключевых участников сегмента.
В центре внимания конференции — индустриальная недвижимость, big box, light industrial, ЦОДы, технопарки и городские форматы. Эксперты обсудят текущую рыночную конъюнктуру, инвестиционные возможности, спрос со стороны бизнеса, развитие логистической инфраструктуры и влияние новых технологий на рынок.
Партнеры мероприятия: TOPRANGE, МАКСИМИХА
Партнеры деловой программы: Standart project bureau, PLT, SEZAR GROUP
Партнеры выставочной зоны: РЖД, АЛЮТЕХ, INDUSTRIAL CITY, CLIVET
Информационные партнеры: ГУД (Российская Гильдия Управляющих Девелоперов), журнал Банковской Обозрение, Строительная Газета, IF, RE DEVELOPER, REPA, Белая каска, журнал RUБЕЖ.
Складской рынок России подаёт первые сигналы восстановления на фоне роста регионального спроса
Крупные игроки возобновляют программы развития, что становится одним из ключевых драйверов спроса на складские площади.
При этом основную активность формируют форвардные сделки BTS, ориентированные на ожидаемый рост потребления в 2027–2028 годах. По итогам первого полугодия объём сделок на рынке может достичь 1,4 млн кв. м, что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года.
Основная активность сосредоточена в регионах России, на которые приходится 57% общего объёма сделок — порядка 800 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, доминирование региональных рынков сохранится как минимум до конца 2026 года. Главными драйверами спроса остаются маркетплейсы и продуктовые ритейлеры, которые продолжают активно наращивать логистические мощности.
Одновременно рынок сохраняет высокие темпы нового строительства. По итогам первого полугодия 2026 года объём ввода складской недвижимости в России может составить 3 млн кв. м, что на 28% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным результатом для первой половины года за всю историю рынка. Из общего объёма ввода 42% придётся на Московский регион, ещё 58% — на регионы России.
Высокие показатели ввода обеспечиваются преимущественно BTS проектами, законтрактованными в предыдущие годы. При этом в Московском регионе сохраняется высокая доля спекулятивного девелопмента — до 45%. Значительная часть таких проектов была запущена в период активного роста рынка и сейчас выходит на завершающую стадию реализации. Дополнительный объём спекулятивного предложения при этом остаётся умеренным в масштабах всего рынка.
Активное развитие складской инфраструктуры продолжается и за пределами крупнейших логистических хабов. Помимо Москвы и ключевых региональных рынков, ввод крупноформатных объектов фиксируется в Набережных Челнах, Челябинске, Новороссийске, Кемерово, Омске и других городах. Основными пользователями новых площадей выступают маркетплейсы и продуктовые ритейлеры.
По итогам 2026 года аналитики CORE.XP предполагают ввод 5,7 млн кв. м складской недвижимости — это второй результат за всю историю рынка после рекордного 2025 года. Около 61% нового строительства придётся на региональные рынки.
Рост объёмов спекулятивного девелопмента и снижение активности спроса постепенно отражаются на показателях вакантности. По итогам первого полугодия доля свободных площадей в Московском регионе может составить 7% с учётом субаренды, тогда как в ключевых логистических регионах показатель варьируется от 1% до 10% в зависимости от конкретного рынка.
На увеличение объёма доступного предложения влияют сразу несколько факторов: ввод спекулятивных объектов, высвобождение площадей на вторичном рынке и рост объёмов субаренды. В Московском регионе около 28% доступных площадей приходится именно на субаренду, возникающую вследствие оптимизации логистических мощностей крупными игроками. Такой формат позволяет арендаторам получить доступ к качественным помещениям по более привлекательным ставкам, однако имеет ограничения по срокам аренды и техническим параметрам объектов.
На фоне роста объёма предложения с середины 2025 года рынок фиксирует корректировку ставок аренды. По итогам первого полугодия средний уровень запрашиваемых ставок в Московском регионе составит 10–10,8 тыс. руб. за кв. м в год без учёта OPEX и НДС. В ключевых региональных рынках ставки находятся в диапазоне 9,8–10,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Текущая рыночная конъюнктура формирует благоприятные условия для арендаторов: компании получают более широкий выбор качественных складских площадей и возможность заключения сделок на более комфортных коммерческих условиях. При этом с учётом ожидаемого роста спроса во второй половине года текущий уровень ставок может стать минимальной точкой рынка.
«После периода охлаждения рынок складской недвижимости постепенно переходит к фазе стабилизации. Мы видим возвращение активности со стороны крупных игроков, прежде всего маркетплейсов и продуктовых ритейлеров, а также усиление роли региональных рынков. Одновременно рост объёмов доступного предложения и корректировка ставок создают для арендаторов редкое окно возможностей: сегодня рынок предлагает оптимальный баланс между качеством площадей, выбором объектов и коммерческими условиями», — отметил Антон Алябьев, руководитель отдела по работе со складской и промышленной недвижимостью CORE.XP.
По итогам 2026 года объём сделок в Московском регионе может составить 1,5 млн кв. м, что на 10% ниже уровня 2025 года, тогда как в регионах показатель вырастет на 55% — до 3,2 млн кв. м. Основным драйвером рынка останется региональная экспансия маркетплейсов. Одновременно аналитики ожидают стабилизацию арендных ставок на текущем уровне, что делает текущий период одним из наиболее благоприятных периодов для аренды складских площадей.
CORE.XP прогнозирует снижение объёма инвестиций в недвижимость России в 2026 году на 15–25%
Об этом на пресс-завтраке по итогам полугодия заявил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев. Инвестиционная активность снижается второй год подряд на фоне высоких процентных ставок, поддерживающих привлекательность депозитов и формирующих выжидательную позицию инвесторов в отношении недвижимости.
Среди ключевых трендов 2026 года в CORE.XP ожидают сохранения уровня доходностей в коммерческой недвижимости на фоне плавного снижения ключевой ставки. Несмотря на начавшуюся коррекцию денежно-кредитной политики, реальная процентная ставка остаётся высокой, что поддерживает повышенные требования инвесторов к доходности объектов недвижимости. Также сохранится высокий интерес к коммерческой недвижимости, прежде всего к офисным объектам в условиях дефицита качественного готового предложения, а также к сегменту ЦОД.
Кроме того, ожидается восстановление активности в складском сегменте, преимущественно в региональных проектах формата BTS, на фоне оживления розничной торговли. Стабильный спрос сохранится и со стороны ЗПИФ, на которые приходится около 20% инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом увеличения объёма вложений в площадки под жильё не ожидается: согласно прогнозам, основную часть сделок составят строящиеся жилые проекты и площадки с утверждённым ТЭП.
По предварительным данным, общий объём инвестиций в недвижимость России по итогам первого полугодия 2026 года составил 376 млрд руб., снизившись на 12% год к году.
Вложения в коммерческую недвижимость сократились на 10% — до 306 млрд руб., что составляет 81% от общего объёма инвестиций в недвижимость России. При этом около 18% сделок пришлось на ЗПИФ — показатель сохранился на уровне прошлого года.
Лидером по объёму инвестиций стал торговый сегмент, доля которого достигла 31% против 11% по итогам 2025 года. Объём вложений в сегмент вырос в 2,6 раза год к году благодаря нескольким крупным сделкам, включая ТЦ «Метрополис» и сеть ТЦ «Место встречи».
На втором месте — офисная недвижимость с долей 29% против 42% годом ранее. Объём инвестиций в сегмент сократился на 29% год к году. При этом около трети сделок пришлось на покупку розничных офисов блоками и этажами.
Доля производственно-складской недвижимости составила 20% против 23% в 2025 году, а объём вложений снизился на 25% год к году. Поддержку сегменту обеспечивали сделки конечных пользователей: в начале года компании из сектора потребительских товаров приобретали производственные объекты для собственных нужд.
Доля инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости составила 74%, тогда как на конечных пользователей пришлось 26%. По сравнению с 2025 годом доля инвестиционного сегмента выросла с 66%, чему способствовали крупные сделки в торговой недвижимости.
Также увеличилась доля вложений в готовые объекты — с 59% до 71%, тогда как на девелопмент пришлось 29% рынка. В условиях коррекции рынка инвесторы отдают предпочтение стабилизированным активам с прогнозируемым денежным потоком.
Доля регионов России в инвестициях в коммерческую недвижимость снизилась на 5 п.п., до 15%. Основной объём активности по-прежнему сосредоточен на столичном рынке, на который приходится 85% всех вложений.
На площадки и проекты жилой недвижимости пришлось 18% общего объёма инвестиций в недвижимость России — показатель сохранился близким к уровню 2025 года (17%). Объём вложений в сегмент сократился на 20% год к году. Основная активность наблюдалась в сделках со строящимися жилыми проектами и площадками с утверждённым ТЭП.
«Несмотря на общее снижение инвестиционной активности, рынок коммерческой недвижимости сохраняет устойчивость за счёт высокого интереса к качественным готовым объектам. По мере снижения привлекательности депозитов часть капитала будет постепенно возвращаться в недвижимость, однако инвесторы продолжат придерживаться максимально избирательного подхода к выбору активов», — прокомментировал Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP.
Несмотря на продолжающуюся коррекцию объёмов инвестиций, рынок сохраняет активность в отдельных сегментах, прежде всего в торговой недвижимости, офисах и ЦОД. Ключевым фактором для восстановления инвестиционного рынка в среднесрочной перспективе станет дальнейшая динамика процентных ставок и доступность альтернативных инструментов размещения капитала.
