«Метриум»: Эволюция столичного премиума – 10 главных изменений премиум-класса за десятилетие
За последние десять лет рынок премиум-класса прошел путь от точечных объектов до закрытых инфраструктурных кластеров. Эксперты компании «Метриум» проанализировали эволюцию рынка с 2016 по 2026 год и выделили десять главных трендов сегмента, которые привели к изменению критериев премиума.
1. Локации: выход за пределы Садового кольца
Премиальная недвижимость в 2016 году жестко привязывалась к центру столицы. Основной объем предложений концентрировался в районах Хамовники, Якиманка и Тверской. К 2026 году границы престижных зон заметно расширились. Строительство премиального жилья активно ведется на северо-западе, севере и юге Москвы. В ЦАО реализуется 19 проектов премиум-класса, а в других округах столицы – 50. В качестве примера можно привести масштабную застройку промышленных территорий в Хорошёво-Мневниках и Даниловском районе. Теперь премиальный статус определяется не столько расстоянием до Кремля, сколько качеством самой жилой среды. В этом отношении премиум стал сильнее отличаться от элитного сегмента, для которого близость к центру выступает основным критерием. При этом выход за пределы Садового кольца не означал снижения цен и появления более доступных проектов в ретроспективе десяти лет, стоимость квадратного метра все равно выросла. В июле 2016 года средняя цена находилась на уровне 430,1 тыс. рублей, а в июле 2026 года – 908 тыс. рублей (двукратный прирост за 10 лет). Минимальная стоимость лота за десять лет выросла с 13,3 млн (площадь квартиры – 37 кв. м) до 17,8 млн (29,8 кв. м).
«Тенденция децентрализации премиального жилья обусловлена дефицитом свободных площадок в историческом центре и запросом покупателей на просторные территории с развитой инфраструктурой, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер жилого комплекса премиум-класса «СТОУН Блик» в Донском районе). – За последние пять лет доля таких объектов за пределами Центрального округа выросла с 15% до 45%. Современный клиент охотно выбирает новые локации при условии высокого качества продукта и хорошей транспортной доступности, в частности обеспеченные инфраструктурой районы Москвы, которые при этом находятся рядом с центром. Зачастую именно здесь реализуются перспективные современные объекты, при этом их стоимость остается привлекательнее, чем в Центральном округе, где традиционно цены формируются под влиянием престижа адреса. Так, по итогам первого полугодия 2026 года средневзвешенная цена кв. м в премиум-классе в ЮАО составила 806 тыс. руб., что более чем в 2 раза ниже по сравнению с ЦАО, где средний показатель зафиксировался на уровне 1 746 тыс. руб. за кв. м. В связи с этим особый интерес вызывает Донской район, где мы реализуем наш проект премиум-класса «СТОУН Блик» на первой линии Москвы-реки. Дополнительный плюс для таких комплексов – соседство с парками или набережными, которых в ЦАО мало».
2. Масштаб проектов: от клубного формата к «городу в городе»
Десять лет назад девелоперы делали ставку на камерность. По итогам первого полугодия 2016 года в столице продавалось порядка 2 тыс. квартир в 27 проектах. На рынке премиума преобладали небольшие клубные дома, где количество лотов варьировалось примерно от 50 до 120 в одном здании. В отдельном премиальном особняке на Якиманке в 2016 году экспонировалось всего 6 вариантов жилья, в том числе два двухуровневых. Сегодня вектор сместился в сторону масштабных комплексов. За десять лет общее число проектов на рынке увеличилось в 2,7 раза и достигло 73 единиц. При этом совокупный объем предложения вырос в 4 раза и составил 8 тыс. лотов. В современном высокобюджетном проекте на западе Москвы число квартир в продаже достигает 369 единиц – максимум по объему предложения в сегменте. Подобные территории планируются по принципу «пятнадцатиминутного города» с собственной самодостаточной средой.
«Современный покупатель премиальной недвижимости ставит на первое место личное время, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Дрим Рива», Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Десять лет назад статус жилья определялся минимальным числом соседей. Сегодня портрет клиента изменился. Основную долю аудитории составляют деловые люди и семьи с детьми. Для них приоритетом выступает полноценная среда прямо за порогом дома. Застройщики ответили на этот запрос переходом к инфраструктурным форматам. Наглядным примером служит комплексное развитие Нагатинского полуострова. Мы формируем в этой локации настоящий городской курорт. Будущие резиденты получают прямой доступ к просторным ландшафтным паркам, премиальному пляжному клубу и всей индустрии развлечений «Острова мечты». Эта концепция самодостаточного кластера полностью воплощена в наших проектах «Дрим Рива» и Dream Towers. В другом нашем квартале «Преображенская площадь» концепция «город в городе» реализуется через большой объем инфраструктуры: двор-парк, детский сад на 200 воспитанников и школа с IT-полигоном на 430 учеников, который войдет в образовательный кластер № 1502 «Энергия» – один из лучших в Москве, а также гастропроменад с модными ресторанами, кафе, эко-маркетами, бутиками, салонами красоты, творческими и спортивными секциями, а также пешеходным бульваром».
3. Высотность зданий: эра небоскребов
В 2016 году премиальные дома ассоциировались со среднеэтажной застройкой от 5 до 15 этажей. Исключением были высотки Москва-Сити, которые скорее воспринимались как элитная, эксклюзивная недвижимость. Здания высотой в 21 этаж считались в премиуме редкостью и скорее исключением из правил. За прошедшее десятилетие вертикальный рост стал основной нормой рынка. В столице появились сверхвысокие башни. Высота самого высокого небоскреба премиум-класса в районе делового центра достигает 85 этажей, а верхняя точка находится на уровне 340 м.
«Увеличение числа высотных проектов продиктовано значительной стоимостью столичной земли, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – Вертикальное строительство позволяет освободить место на уровне первого этажа под просторные приватные парки и масштабную внутреннюю инфраструктуру. Для покупателей жизнь в небоскребах имеет множество преимуществ. С верхних этажей открывается панорамный обзор на весь город, в комнатах всегда много естественного света, а любой уличный шум остается далеко внизу. Выбор квартиры на высоте дарит ощущение абсолютной приватности и тишины. Наконец, высотный формат позволяет расширить клубную инфраструктуру премиального комплекса и предложить насыщенные и разнообразные пространства и сервисы отельного качества. Так, в нашем проекте «Айс Тауэрс» предусмотрено клубное пространство и фитнес-клуб площадью 3,6 тыс. кв. м., а управлять комплексом будет профессиональная премиальная УК».
4. Внутренняя инфраструктура: закрытые экосистемы
Инфраструктура премиального жилья десять лет назад ограничивалась консьержем, постом охраны, подземным паркингом и небольшим спортивным залом. Резидентам приходилось выезжать за пределы своего двора ради дополнительных услуг. Современные застройщики формируют автономные пространства только для собственников. На территории одного из премиальных кварталов в Пресненском районе предусмотрен отдельный корпус с 25-метровым бассейном, спа-зоной и детскими образовательными центрами. В другом жилом комплексе инфраструктура организована по принципу вертикальной улицы, а на крыше предусмотрен круглогодичный теплый бассейн. Во многих премиальных ЖК полноценным инфраструктурным элементом стал стилобат с лобби, коворкингами, кофейнями, библиотеками, детскими зонами и т. п.
5. Квартирография: рационализация площадей
В 2016 году премиальное жилье напрямую ассоциировалось с избыточными метражами и многокомнатными лотами. В 13 из 24 проектов того времени застройщики предлагали квартиры с пятью и большим числом комнат. Владельцы получали огромные пространства, которые часто включали длинные коридоры и неэффективно используемые метры. Современное состояние рынка демонстрирует совершенно иной подход. Сегодня доля недвижимости даже от четырех комнат составляет всего 7% от общего объема предложений. Линейка планировочных решений в новостройках 2026 года стала гораздо шире. Архитекторы обязательно предусматривают удобные технические помещения – просторные кладовые, отдельные постирочные и спальни с личными гардеробными. В современных домах регулярно встречаются планировки с открытыми террасами, классическими балконами и приватными патио на первых этажах.
6. Архитектура: минимализм и панорамное остекление
Внешний облик новостроек премиум-класса в середине 2010-х гг. тяготел к классицизму и стилю ар-деко. Фасады часто отделывались тяжелым камнем или декоративным кирпичом, а окна имели стандартные габариты. В 2026 году в премиальной архитектуре преобладает легкость и минималистичный дизайн с элементами биотека. Главным визуальным акцентом стало сплошное панорамное остекление с применением моллированных стекол. Для внешнего декора применяются французские балконы, анодированный алюминий платиновых оттенков и светоотражающие панели.
7. Ландшафтный дизайн: создание приватных парков
Благоустройство территорий в премиальных ЖК в 2016 году чаще всего представляло собой небольшую мощеную зону с базовой детской площадкой и стандартными цветочными клумбами. Теперь под озеленение выделяются огромные участки земли в крупных проектах. Например, в составе крупного проекта на севере столицы под приватный парк отведено 6 га. В другом комплексе создан двор площадью 1,8 га с настоящим прудом, фонтанами и уединенными кабинетами для работы на свежем воздухе.
8. Технологии и сервис: умный дом и гостиничный стандарт
Техническое оснащение в премиуме сводилось к обычным домофонам, стандартным лифтам и базовой диспетчеризации инженерных систем. Современные премиальные дома – это сложные высокотехнологичные пространства. Резидентам доступен бесконтактный проход в лобби по биометрии и технологиям меток в автомобилях. Квартиры оснащаются комплексами водоочистки до уровня питьевой воды и центральной вентиляцией с медицинскими фильтрами. Уровень сервиса приблизился к стандартам пятизвездочных отелей. Для жителей работают швейцары, предоставляются услуги парковщика, а для домашних питомцев оборудованы специальные комнаты на первых этажах.
9. Социальная среда: от изоляции к комьюнити-менеджменту
Десять лет назад идеалом премиального проживания считалась максимальная обособленность – резиденты могли годами не знать своих соседей по этажу. По этому критерию премиум больше тяготел к элитному жилью. Сегодня на первый план вышло формирование качественного и однородного окружения. Девелоперы не только проектируют разнообразные общественные пространства, но и внедряют профессиональный комьюнити-менеджмент. В премиальных жилых комплексах регулярно проводятся закрытые нетворкинги, лекции, концерты, спортивные турниры и детские праздники – так застройщики превращают премиальный комплекс в по-настоящему «живое» пространство и закрытый клуб по интересам.
10. Участники рынка: консолидация и сила бренда
В середине 2010-х реализацией премиальных проектов часто занимались малоизвестные компании или застройщики одного проекта. Сегодня рынок контролируется несколькими крупными девелоперскими брендами с многолетним опытом работы. Клиенты выбирают не столько квадратные метры, сколько репутацию компании. Надежный застройщик гарантирует однородное социальное окружение и высокий уровень последующего сервисного обслуживания силами собственной управляющей компании.
«За прошедшие десять лет премиум-класса четко оформился как самостоятельный сегмент рынка, – резюмирует комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В середине 2010-х гг. к премиуму могли отнести как клубный дом, но за пределами традиционных элитных локаций, так и высококачественный бизнес+ в удачной локации рядом с центром. Сегодня премиум-сегмент прежде всего определяется своими внутренними характеристиками: архитектурный почерк, дорогие дизайнерские решения, сбалансированный масштаб застройки с обязательной инфраструктурой и самодостаточным благоустройством. Локация, безусловно, влияет на цену, но она уже играет роль вторичного фактора для атрибутирования премиального проекта».
«26 ПаркВью» стал единственной премиальной новостройкой у Тимирязевского лесопарка
Клубный дом «26 ПаркВью» является единственным строящимся премиальным проектом рядом с Тимирязевским парком — одной из крупнейших зеленых зон Москвы. Дом расположен между двумя зелеными массивами: его территория примыкает к парку «Дубки», куда для резидентов предусмотрен прямой выход, а через дорогу начинается Тимирязевский лесопарк площадью 232 га. Последний занял шестое место по площади в рейтинге природных зон «старой» Москвы, подготовленном экспертами «Метриум» и MR.
В рамках исследования аналитики рассмотрели десять крупнейших заповедников и заказников в исторических границах столицы, а также изучили расположенные рядом новостройки: объем предложения, классы проектов, средние цены и минимальные бюджеты покупки. Всего в транспортной доступности от этих природных территорий девелоперы реализуют 50 жилых комплексов — 17% от общего числа столичных новостроек в старых границах Москвы.
На фоне других локаций из рейтинга Тимирязевский район отличается ограниченным объемом нового строительства. Несмотря на престижный статус, развитую инфраструктуру и соседство с крупным парком, жилые проекты здесь появляются точечно. На момент проведения исследования рядом с Тимирязевским парком были представлены две новостройки, при этом «26 ПаркВью» стал единственным проектом премиум-класса.
Средняя стоимость квадратного метра в клубном доме «26 ПаркВью» составляет 880 тыс. рублей, минимальный бюджет покупки — 32,5 млн рублей. Точечный характер застройки позволяет району сохранять сложившийся масштаб, камерную атмосферу и тесную связь с природным окружением. В этих условиях «26 ПаркВью» занимает особое положение на локальном рынке, сочетая премиальный формат с расположением рядом с одной из крупнейших зеленых территорий столицы.
«Тимирязевский район сегодня активно модернизируется благодаря появлению новых транспортных развязок и комплексному развитию территорий, – комментируют эксперты MR Analytics. – При этом локация сохраняет традиционные преимущества, главное из которых наличие многофункциональной благоустроенной зеленой зоны – Тимирязевского парка. Кроме того, здесь расположена усадьба Петровско-Разумовских с величественными историческими зданиями и яркими прогулочными маршрутами. Несомненно, в районе есть условия для формирования полноценной премиальной локации. Поэтому уверены, что наш клубный дом премиум-класса «26 ПаркВью» будет пользоваться популярностью и обладать высокой ликвидностью. Недалеко расположен также парк «Дубки» с двумя прудами, фонтанами, детскими и спортивными площадками».
Парк «Дубки» представляет собой историческую дубраву с тенистыми аллеями, прудами, велодорожками, детскими и спортивными площадками. Тимирязевский лесопарк дополняет природное окружение проекта водоемами, прогулочными и лыжными маршрутами. Расположение между двумя парками отражено и в архитектуре «26 ПаркВью»: 70% квартир имеют видовые характеристики, а панорамные окна и террассы визуально связывают интерьеры с окружающим ландшафтом.
По оценке аналитиков «Метриум», близость к крупным лесопаркам и природным территориям повышает привлекательность жилья для покупателей и арендаторов. Такое расположение может способствовать росту арендных ставок и сокращению срока экспозиции квартир при последующей продаже.
«Метриум»: За десять лет премиальные новостройки Москвы стали заметно компактнее
За десять лет предложение на рынке премиальных новостроек Москвы выросло с 2,1 тыс. до 7,6 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». При этом средняя площадь квартир всех типов сократилась, а доля трёх- и четырёхкомнатных лотов уступила место однокомнатным и двухкомнатным форматам.
Аналитики компании «Метриум» изучили динамику предложения на рынке премиальных новостроек Москвы за последние десять лет – со второго квартала 2016 года по второй квартал 2026 года. Выяснилось, что за это время не только выросло общее число выставленных на продажу квартир, но и радикально изменилась их структура по площади и комнатности. Квартиры в премиум-сегменте стали меньше, а их типовой набор сместился в сторону компактных форматов.
Средняя площадь квартир и апартаментов в премиуме сократилась во всех типажах. Десять лет назад средняя площадь студии в премиум-классе составляла 39,2 кв. м, а сегодня – 33,7 кв. м (-14%). Однокомнатные квартиры «похудели» с 56,9 кв. м до 49,2 кв. м (-13,5%), двухкомнатные – с 88,9 кв. м до 76,3 кв. м (-14,2%). Наиболее заметное сокращение коснулось трёхкомнатных лотов: их средний метраж уменьшился с 135,9 кв. м до 109,4 кв. м (-19,5%). Меньше всего изменились самые большие квартиры (четыре и более комнат): их площадь снизилась с 174,7 до 170,5 кв. м (-2,4%). В целом средневзвешенная площадь квартиры в премиальном сегменте сократилась с 114,4 до 77,9 кв. м – почти на треть.
«Премиум-класс сегодня становится более гибким и адаптируется к меняющимся запросам покупателей, — комментирует Ольга Власова, руководитель лаборатории продукта STONE (девелопер ЖК «СТОУН Блик»). — Если еще несколько лет назад для этого сегмента была характерна преимущественно средняя этажность, то сегодня премиальный проект чаще высотный, с акцентом на инфраструктуру и премиальные сервисы. При этом базовые характеристики премиум-сегмента остаются неизменными: сильная локация, выразительная архитектура, высокие потолки и панорамное остекление, инженерные системы высокого класса и качественные отделочные материалы. Одно из ключевых изменений в премиум-сегменте за последние годы — пополнение квартирографии более компактными форматами, которые отвечают современным реалиям жизни в Москве. При этом запрос на просторные планировки в наиболее востребованных форматах сохраняется: в нашем первом жилом комплексе премиум-класса «СТОУН Блик» средняя площадь квартир составляет около 70 кв. м, а двуспальные лоты, которые чаще выбирают семьи, отличает средняя площадь 80,7 кв. м (против 76,3 кв. м в среднем по рынку премиума). Студии в структуре предложения занимают лишь 7% — это всего 56 лотов из 763, что позволяет сохранить семейный характер проекта и премиальный баланс продуктовой линейки».
За эти годы площадь квартир колебалась в зависимости от рыночной конъюнктуры. Самые крупные лоты выходили на рынок в 2020 году – тогда средняя площадь трёхкомнатных квартир достигала 136,7 кв. м, а четырёхкомнатных – 244,6 кв. м. В последующие годы метраж постепенно уменьшался, достигнув минимальных значений в 2024-2026 годах. Студии же, напротив, в 2020 году были самыми просторными (41,8 кв. м), а в 2021 и 2023 годах – самыми компактными (31,3 и 32,4 кв. м соответственно). Премиальное жильё «дробится» под запросы более широкой аудитории, которая готова платить за статус, но не за лишние метры.
«Снижение средней площади в премиум-сегменте вовсе не означает, что больших квартир в продаже больше нет, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – На самом деле за последние десять лет застройщики в два-три раза расширили линейку предложения внутри каждого типажа. Раньше, например, в премиальной новостройке могло быть всего один-два варианта однокомнатных квартир с разбросом площадей от 41 до 45 квадратных метров. Сегодня проекты стали гораздо сложнее и масштабнее: в них представлено значительно больше планировочных решений, поскольку потребности и даже стиль жизни покупателей премиального жилья сегодня сильно различаются. Кто-то ищет компактное, но качественное пространство для жизни в центре, кто-то – просторные апартаменты для семьи, а кто-то – инвестиционный лот с оптимальным метражом. Именно поэтому диапазон площадей внутри одного типажа стал шире. В нашем комплексе премиум-класса «АЙС ТАУЭРС», к примеру, линейка однокомнатных квартир варьируется от 34,9 кв. м до 54,4 квадратных метра, а трёхкомнатных – от 86,3 до 96,7 квадратных метра. Это позволяет покупателю выбрать именно тот вариант, который соответствует его бюджету и представлениям о комфорте, а рынку – оставаться гибким и разнообразным, несмотря на общий тренд к уменьшению среднего метража».
Предложение квартир и апартаментов премиум-класса в разрезе комнатности выросло в разы, но по-разному. Общее количество лотов в продаже за десять лет увеличилось с 2,1 тыс. до 7,6 тыс. – в 3,5 раза. Однако динамика по типам неоднородна. Число студий выросло с 55 до 462 – в 8,4 раза (прирост 740%). Однокомнатных квартир стало в 6,5 раза больше (с 377 до 2449). Двухкомнатные выросли в 4,8 раза (с 556 до 2684). А вот трёхкомнатные прибавили скромнее – с 747 до 1415 (в 1,9 раза), а многокомнатные (4+) – с 395 до 542 (всего в 1,4 раза). Таким образом, основной прирост обеспечен за счёт малогабаритных форматов.
Доли разных типов помещений перераспределились кардинально. В 2016 году основу предложения составляли трёхкомнатные квартиры – 35% от общего объёма. На втором месте были двухкомнатные (26%), затем четырёхкомнатные (18,5%), однокомнатные (17,7%) и студии (2,6%). К 2026 году ситуация зеркально изменилась: лидерами стали двухкомнатные квартиры (35,5%), за ними следуют однокомнатные (32,4%). Доля трёхкомнатных снизилась до 18,7%, многокомнатных – до 7,2%, а студий выросла до 6,1%.
«На рынке наблюдается размывание границ между сегментами, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Премиум-класс приближается к бизнес-классу за счет возросшей масштабности проектов, тогда как «бизнес» перенимает продуктовые характеристики премиального жилья. При этом новые масштабные проекты в центральных локациях города все чаще позиционируются в элитном и делюкс-классах. Неизбежно эти тенденции отражаются на квартирографии проектов. Общий тренд – она становится более разнообразная и гибкая с точки зрения «вилки» возможных площадей».
