Regions Development: За год новостройки премиум-класса сильнее всего подорожали в ВАО
Восточный округ Москвы обогнал все остальные по темпам удорожания премиального жилья: за год квадратный метр здесь прибавил 19%, подсчитали аналитики Regions Development. При этом общее предложение в округе сократилось на 9%, а районы у парков и набережных окончательно закрепляют за собой статус элитных.
Аналитики компании Regions Development изучили динамику цен и предложения на рынке премиальных новостроек Москвы за последние 12 месяцев (июнь 2025 – июнь 2026). Выяснилось, что за год средняя стоимость квадратного метра в премиум-сегменте выросла во всех округах, но лидером по темпам роста стал Восточный административный округ.
В ВАО средняя цена квадратного метра увеличилась с 513,6 тыс. до 611,6 тыс. рублей – прирост составил 19,1%, что является максимальным показателем среди всех округов. На втором месте Северный округ (САО): цена выросла с 702,7 тыс. до 831,8 тыс. рублей (+18,4%). Далее следуют Южный округ (ЮАО) – рост на 17,1% (с 729,2 тыс. до 854,1 тыс. рублей), Северо-Западный (СЗАО) – на 16,9% (с 675,0 тыс. до 788,9 тыс.), Центральный (ЦАО) – на 16,3% (с 1 048,9 тыс. до 1 219,9 тыс.), Юго-Западный (ЮЗАО) – на 16,1% (с 882,0 тыс. до 1 024,2 тыс.), Северо-Восточный (СВАО) – на 15,7% (с 584,7 тыс. до 676,6 тыс.). Наименьший рост зафиксирован в Западном округе (ЗАО) – всего 7,3% (с 834,5 тыс. до 894,2 тыс.), что связано с высоким уровнем предложения и выходом новых крупных проектов.
В разрезе отдельных районов наиболее заметный прирост цен продемонстрировал Басманный район (ЦАО), где квадратный метр подорожал на 32,9% – с 643,6 тыс. до 855,1 тыс. рублей. На втором месте Беговой район (САО) с ростом на 27,1% (с 781,3 тыс. до 992,9 тыс.), на третьем – Ростокино (СВАО) с приростом 27,0% (с 610,6 тыс. до 775,7 тыс.). В первую десятку также вошли Нагатинский Затон (ЮАО) с ростом 26,0%, Крылатское (ЗАО) – 25,0%, Можайский (ЗАО) – 23,9%, Алексеевский (СВАО) – 23,3%, Покровское-Стрешнево (СЗАО) – 21,7%, Филёвский парк (ЗАО) – 20,6%, Преображенское (ВАО) – 19,1%. Таким образом, удорожание носит широкий характер и не ограничивается каким-то одним направлением.
За год объём предложения премиальных новостроек в Москве вырос на 7% – с 6,8 тыс. до 7,2 тыс. лотов. Однако динамика по округам оказалась разнонаправленной. Наиболее заметное увеличение числа лотов произошло в Центральном округе (+75%, с 864 до 1511) и Западном (+16%, с 1619 до 1878). В то же время в Северо-Западном округе предложение сократилось на 39% (с 1169 до 716), в Юго-Западном – на 32% (с 47 до 32), в Восточном – на 9% (с 469 до 427). Рост цен в ВАО на фоне сокращения предложения выглядит закономерным – дефицит лотов поддерживает ценовую динамику. В СЗАО и ЮЗАО падение предложения, напротив, не привело к опережающему росту цен. В целом рынок премиального жилья демонстрирует устойчивый ценовой рост, а ВАО стал самым динамичным округом, сочетающим сокращение предложения и высокий покупательский интерес.
«Восточный округ долгое время оставался недооценённым с точки зрения премиального жилья, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – Однако сегодня мы видим, как районы вблизи центра – Преображенское, Сокольники, а также территория вдоль Яузы – стремительно превращаются в локации с высоким статусом. Близость к крупным парковым массивам, набережным и хорошая транспортная доступность создают здесь уникальный баланс городской жизни и природы. В этих районах активно обновляется инфраструктура, благоустраиваются общественные пространства, появляются новые жилые комплексы с качественной архитектурой и продуманными планировками. Именно это и привлекает покупателей, которые готовы платить за качество среды. Результат закономерен – за год цены в ВАО выросли почти на 20%, что стало лучшим показателем среди всех округов. Наш проект «Преображенская площадь» как раз реализуется в одном из таких динамично развивающихся районов Преображенское, который вошел в топ-10 районов столицы по росту цен на премиальное жилье».
Regions Development: В Москве резко сократилось предложение премиум-новостроек в начале строительства
Вход в премиальные новостройки Москвы становится дороже: за год предложение на начальных стадиях строительства сократилось почти на треть, подсчитали аналитики Regions Development. При этом разница в цене между котлованом и отделкой достигает 25%.
Самые востребованные и выгодные для входа в проект стадии – котлован и монтаж нижних этажей – за год заметно потеряли в объёме в новостройках премиум-класса «старой» Москвы. Количество лотов на начальном этапе уменьшилось на 31%, а на стадии монтажа нижних этажей – на 13%. При этом предложение готовых корпусов и объектов на верхних этажах, напротив, выросло, что меняет структуру рынка и делает покупку на ранних стадиях всё более редкой возможностью.
За последние 12 месяцев в премиум-классе наиболее заметные изменения произошли на начальном этапе (котлован и нулевой цикл) – число лотов сократилось с 1,9 тыс. до 1,3 тыс. (-31%). На стадии монтажа нижних этажей предложение уменьшилось с 2,3 тыс. до 2 тыс. (-13%). В то же время объём квартир в домах, где идёт монтаж верхних этажей, вырос в 2,4 раза – с 0,7 тыс. до 1,6 тыс. лотов. Предложение на этапе отделки увеличилось на 2% (с 1,0 тыс. до 1,1 тыс.), а количество готовых корпусов, сданных в эксплуатацию, прибавило 15% (с 1,2 тыс. до 1,4 тыс.). Таким образом, рынок премиального жилья смещается в сторону более высокой степени готовности, что закономерно ведёт к удорожанию среднего чека.
В итоге в мае 2026 года из 7,3 тыс. премиальных квартир, выставленных на продажу, крупнейшую долю занимает стадия монтажа нижних этажей – 27%. На втором месте – монтаж верхних этажей с 22%, далее следуют готовые корпуса (19%), начальный этап (18%) и отделка (14%). Таким образом, почти половина предложения (49%) приходится на активную строительную фазу (верхние и нижние этажи), а доля ранних стадий (начальный этап и нижние этажи) в сумме составляет 45% – и она продолжает сокращаться.
Наиболее доступный «квадрат» – на этапе монтажа нижних этажей (841 тыс. рублей). На начальном этапе он стоит 918 тыс., на сданных объектах – 897 тыс., на верхних этажах – 935 тыс., а максимальная цена фиксируется на стадии отделки – 1 053 тыс. рублей.
«Ценовые различия между стадиями строительства в премиум-сегменте наглядно демонстрируют логику рыночного ценообразования: чем выше степень готовности, тем дороже квадратный метр, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Разница между ценой на этапе монтажа нижних этажей (841 тыс. рублей) и на стадии отделки (1 053 тыс. рублей) достигает 25%, а между начальным этапом (918 тыс.) и отделкой – 15%. Однако обращает на себя внимание сравнительно низкая цена в уже сданных объектах – 897 тыс. рублей, что даже ниже, чем на начальном этапе. Это не должно вводить покупателя в заблуждение: такая ситуация объясняется структурными факторами. На финальной стадии зачастую продаются проекты, вышедшие на рынок несколько лет назад, с устаревшими планировками и архитектурой, а в остатках нередко зависают крупногабаритные квартиры, у которых цена квадратного метра традиционно ниже. В нашем проекте «Преображенская площадь» мы видим противоположную картину: здесь наибольший объём предложения сконцентрирован именно на инвестиционной стадии – начальных этажах строительства, что позволяет покупателям войти в проект по более привлекательной цене до начала активного роста стоимости».
В целом по всем сегментам в «старой» Москве также заметно сокращение на ранних стадиях. Количество квартир на начальном этапе уменьшилось на 19% (с 8,9 тыс. до 7,2 тыс.), на стадии монтажа нижних этажей – на 26% (с 17,9 тыс. до 13,3 тыс.), на стадии отделки – на -22% (с 9,4 тыс. до 7,3 тыс.). При этом предложение на верхних этажах выросло на 31% (с 5,0 тыс. до 6,6 тыс.), а в сданных корпусах – на 9% (с 6,3 тыс. до 6,8 тыс.). Эта тенденция подтверждает общий рыночный тренд: на фоне охлаждения девелоперской активности предложение на ранних стадиях строительства сокращается повсеместно.
STONE: Премиальное жилье быстрее всего дорожает в Донском районе
По итогам I квартала 2026 года средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках Москвы превысила психологический рубеж в 1 млн руб. За прошедший год показатель вырос на 9%%. Максимальные темпы удорожания премиального жилья за счет растущего спроса наблюдаются в Донском районе, где «квадрат» за год в среднем подорожал на 37%, подсчитали аналитики компании STONE.
По данным компании STONE, квадратный метр на рынке новостроек премиум-класса столицы по результатам I квартала 2026 года стоит в среднем 1 022 тыс. руб., что на 9% больше, чем годом ранее. Более существенный рост средней цены в годовом выражении зафиксирован лишь на первичном рынке массового сегмента – на 21%. Однако коррекция показателя вверх в комфорт-классе обусловлена снижением объема предложения на 35% и сокращением доли самых бюджетных квартир.
В свою очередь, в бизнес-классе средняя цена кв. м год к году увеличилась на 17%, аналогичная динамика (15%) зафиксирована в классе делюкс. Стоит отметить, что девелоперы за последние 12 месяцев открыли продажи в 14 новых премиальных комплексах, но кардинальной трансформации структуры экспозиции не произошло. Таким образом, именно премиальные проекты сегодня демонстрируют максимальный реальный рост цен и отличаются наиболее высоким уровнем ликвидности.
Сейчас на первичном рынке премиум-класса представлено 77 комплексов, которые сосредоточены в 35 районах Москвы. Диапазон роста средней цены квадратного метра в премиальных новостройках по районам Москвы составил от 0,7% — 37%
Максимальное увеличение средней цены кв. м за прошедший год зафиксировано в Донском районе. Здесь показатель увеличился на 37% – с 703 тыс. руб. до 961 тыс. руб. В ближайшей перспективе можно ожидать сохранение положительной динамики на фоне старта новых проектов премиум-класса, включая «СТОУН Блик» – первый премиальный жилой комплекс от девелопера STONE. В топ-3 районов Москвы по темпам удорожания премиальных новостроек за год также входят Можайский район и Басманный район.
«Разрыв в качественных характеристиках между проектами классов премиум и делюкс постепенно сужается за счет активной эволюции премиум-класса, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер премиального жилого комплекса «СТОУН Блик» в Донском районе Москвы). – В то же время разрыв цен между данными сегментами остается существенным – в среднем 1 млн руб. против 2,9 млн руб. На этом фоне наиболее значительным потенциалом капитализации в ближайшей перспективе обладают именно премиальные проекты. Сейчас мы уже наблюдаем переориентацию многих профессиональных инвесторов с элитного рынка на премиальный. Также активно прослеживается тренд на децентрализацию премиум-класса.
Разница в цене между проектами сопоставимого формата в административных границах ЦАО и соседних районах Москвы достигает 60%. Все меньше клиентов готовы переплачивать за условный престиж локации. Покупатели становятся все рациональнее и гораздо больше ценят развитую инфраструктуру и природное окружение. Именно этим обусловлена повышенная ликвидность премиальной недвижимости в развитом Донском районе. В ближайшее время здесь, на первой линии Новоданиловской набережной, стартуют открытые продажи нашего первого жилого комплекса премиум-класса «СТОУН Блик». Основные преимущества проекта – 80% видовых квартир, большая часть из которых с видами на воду или городскую панораму, приватная инфраструктура для резидентов, большой закрытый двор с естественным ландшафтом».
